3. Gestion des baux
Le
bail des locaux de France 2 avenue Montaigne
France Télévision explique que l'interruption du bail du 22,
avenue Montaigne, au cours de l'avant-dernière période triennale
se terminant le 31 décembre 1998, a été rendue
possible par la conclusion d'une convention entre les deux parties fixant les
conditions de la résiliation anticipée. Celle-ci comporte
notamment une indemnisation transactionnelle portant à la fois sur le
coût des travaux nécessaires à la remise en état des
locaux, conformément aux dispositions du bail sur ce point et sur le
montant des loyers dus au titre de la libération avant terme.
Sur le premier point, le coût des travaux, à la charge de
France 2, a été fixé à la somme forfaitaire de
6 millions hors taxes, montant obtenu à l'issue de
négociations particulièrement difficiles.
Sur le second point, le montant des loyers a été fixé
à 8 mois de loyers sur les 14 auxquels pouvait
prétendre le bailleur, la société Montgoual
dépendant de la Caisse des dépôts et consignations
(50 %) et AXA/UAP (50 %). Si l'on s'en tient aux chiffres
communiqués pour les loyers par la chaîne,
le montant total des
indemnités (travaux de remise en état + loyers) dus à
l'occasion de la libération du 22 avenue Montaigne est de l'ordre de
25 millions de francs
.
En revanche, le bail du 25, rue Jean Goujon n'a pas été
dénoncé de manière anticipée. En effet,
initialement conclu entre les sociétés " Union pour le
financement d'immeubles de société " (UIS) d'une part, et
GDC Gestion d'autre part, à compter du 19 décembre 1988,
pour une période de 9 années expirant le
18 décembre 1997, ce bail a été cédé
à France 2 à effet du 15 janvier 1993 pour la
période restant à courir. Dans les délais impartis,
France 2 a fait connaître son intention au bailleur de ne pas
renouveler le bail et a sollicité la conclusion d'une convention
d'occupation à durée déterminée venant à
échéance le 30 juin 1998.
Des négociations sont actuellement en cours sur les conditions de
libération de l'immeuble du 17, rue Jean Goujon, dont le bail
était en tous points identique à celui de l'avenue Montaigne et
de celui situé au 19/21 rue Jean Goujon.
Des frais
supplémentaires sont donc à prévoir à ce titre et
viendront s'ajouter aux sommes dues pour la libération des locaux
loués par France 2 avenue Montaigne.
En ce qui concerne l'interruption des baux en cours, outre le montant de ces
indemnités, France 2 a réglé une somme de
161 214 francs hors taxes, soit 193 989,62 francs TTC au
titre des honoraires frais et débours.
Le bail des locaux de RFO avenue Milleret de Brou
Bien que d'une moindre ampleur, le redéploiement des locaux de RFO a
donné lieu à des difficultés juridiques qui risquent de se
révéler coûteuses pour la société.
Le 9 novembre 1990, la société RFO a conclu avec le groupe
GIGAMA un bail commercial d'une durée de 9 années pour des
locaux situés 5, 7, 9, rue Milleret de Brou 75016 Paris pour une surface
totale de 596 m².
Le loyer annuel a été fixé à
1 800 000 francs, soit 3 200 francs le m².
La résiliation du contrat est intervenue par lettre du 2 mai 1996
prenant effet au terme de la deuxième période triennale, soit le
14 novembre 1996, avec respect du préavis de 6 mois ;
ultérieurement, RFO a proposé à GIGAMA une convention
d'occupation précaire jusqu'au 15 décembre 1998, date
prévisionnelle de libération des locaux.
Cependant, par lettre recommandée avec A.R. en date du 16 janvier 1997,
GIGAMA a fait valoir qu'à défaut de notification de la
dénonciation selon les formes extrajudiciaires prévues au
contrat, le bail du 9 novembre 1990 se poursuivait dans tous ses effets
jusqu'à son terme du 14 novembre 1999.
En raison de cette situation et après confirmation du bien-fondé
de la position de GIGAMA, la société RFO a adressé
à GIGAMA une proposition d'accord amiable pouvant prendre la forme d'une
sous-location ou d'une cession de bail, RFO s'engageant à assurer le cas
échéant au GIE GIGAMA un complément de loyer jusqu'au
14 novembre 1999.
Après accord de GIGAMA, RFO a chargé le cabinet FEAU de trouver
soit un locataire, soit un repreneur du bail. A fin avril 1998, cette affaire
n'était pas réglée.
On note un problème de même nature lié à la
dénonciation des baux en cours concernant
La Cinquième
,
puisque les locaux du 18 rue Horace Vernet loués pour 411 000
francs par an ont fait l'objet d'un bail 3/6/9 en date du 14 avril 1997
assorti d'une possibilité anticipée de rupture au 15 octobre
1998. Cette possibilité a été consentie sans comporter
d'indemnité au copropriétaire, sous réserve que la
chaîne trouve un repreneur pour ce bail.
Aux questions posées à ce sujet par votre rapporteur, il a
été répondu que "
La Cinquième envisage de
résilier son bail du 18, Horace Vernet à la date du
15 octobre 1998. Cette résiliation s'inscrit dans une clause de
sortie négociée dans le cadre du bail : l'entreprise devra
s'acquitter de trois mois de loyer (environ 100 000 francs) s'il n'y
a pas de repreneur
. "