B. LES EPF ET EPA DOIVENT DISPOSER D'UN ACCÈS À TOUTES LES DONNÉES NÉCESSAIRES À LEUR ACTION
Les établissements publics fonciers peuvent appuyer les collectivités territoriales et leurs groupements en matière d'observation foncière47(*), en soutien aux observatoires locaux de l'habitat qui, de manière significative, sont devenus des observatoires locaux de l'habitat et du foncier (OHF) avec la loi Climat et résilience du 22 août 2022.
Précisés par un décret du 12 octobre 202248(*), ces observatoires assurent le suivi des prix du foncier et l'optimisation de son utilisation afin de permettre la production de logements à prix maîtrisés tout en veillant à une gestion économe des espaces et à limiter l'artificialisation des sols. Ils sont obligatoirement créés pour les groupements de collectivités qui doivent mettre en place un plan local de l'habitat (PLH). Ce décret prévoit que les EPF, ainsi que les agences d'urbanisme, apportent leur concours à ces observatoires, notamment par la mise à disposition, le recensement et l'analyse des informations, données et référentiels.
Indépendamment de cette nouvelle obligation, la connaissance précise du territoire est indispensable à l'activité d'un établissement public foncier ou d'un établissement public d'aménagement.
L'État met à disposition plusieurs sources de données et outils, en général réservés aux acteurs publics.
Quelques sources de données accessibles à certains acteurs publics
Fichiers fonciers de la direction générale des finances publiques (DGFiP) : retraités par le Cerema, ils décrivent de manière détaillée le foncier, les locaux ainsi que les différents droits de propriété qui leur sont liés.
Logements vacants (Lovac) : fichier spécialisé aidant les collectivités à repérer et caractériser les logements vacants49(*).
Locaux d'activités vacants (LOCOMVAC) : liste des locaux commerciaux et professionnels dépourvus d'imposition à la cotisation foncière des entreprises l'année précédente sur le périmètre de la collectivité concernée.
Cartofriches : cet outil du Cerema utilise des données nationales50(*) pour assurer une pré-identification des friches sur tout le territoire. Ce recensement doit être consolidé avec la participation des acteurs locaux.
Valeurs foncières et mutations immobilières (DV3F) : cette base complète le fichier (aujourd'hui disponible pour tous en données libres) des demandes de valeur foncière (DVF)51(*) par certaines données foncières qui permettent des analyses plus fines.
Documents d'urbanisme (PLU, PLUi) : ce sont aussi des sources d'information importantes sur l'utilisation des sols. Ces documents ne sont désormais exécutoires que s'ils ont été publiés sur le portail national de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr)52(*).
Occupation du sol à grande échelle (OCS-GE) : base de données en cours d'élaboration pour la description de l'occupation du sol. Elle est produite par l'Institut national de l'information géographique et forestière (IGN) et le Cerema à partir de prises de vues aériennes et de données existantes, mais aussi par des procédés inédits d'intelligence artificielle. Cette base est appelée à jouer un rôle central dans la mise en oeuvre des objectifs de réduction de l'artificialisation.
Source : commission des finances, sources diverses
L'outil Urban-Simul du Cerema croise ces sources de données dans une interface accessible aux acteurs publics qui permet de visualiser les données foncières sur un territoire, d'apprécier les gisements fonciers et l'offre foncière potentiellement constructible, de construire et analyser des scénarios d'urbanisation.
De nombreuses initiatives locales existent également.
L'EPF local de Haute-Savoie, en lien avec l'État, a ainsi mis en place un outil intitulé MCMA (« mieux comprendre, mieux agir »), logiciel cartographique mis à la disposition des communes et des intercommunalités, qui permet l'accès et le suivi de données foncières contextualisées (cadastre, fichiers fonciers, demandes de valeurs foncières, plans de prévention des risques, plans locaux d'urbanisme, servitudes d'utilité publiques, zonages environnementaux ou agricoles, mais aussi prix de référence fonciers et immobiliers), les aidant à définir et suivre leur stratégie foncière. Cet outil est aujourd'hui utilisé également dans d'autres départements.
L'accès aux données mériterait toutefois d'être encore amélioré afin de faciliter un meilleur accès au niveau local, mais aussi une meilleure compréhension des enjeux à l'échelle nationale.
Il serait ainsi utile de construire une carte de France consolidée des stocks fonciers des établissements publics fonciers et des établissements publics d'aménagement. Une vision globale permettrait de mieux apprécier l'impact des objectifs de réduction de l'artificialisation, mais aussi des autres risques, en particulier le risque de dépréciation de ce stock, risque identifié par certains établissements : un terrain acquis en vue d'un projet de construction peut, après plusieurs années, ne plus trouver sa destination parce que la commune doit renoncer au projet afin de satisfaire ses objectifs « ZAN ». Dans ce cas, le terrain perd sa qualité de terrain constructible et sa valeur foncière diminue nécessairement, pouvant mettre en difficulté l'EPF ou, plus fréquemment, la commune qui est généralement obligée de racheter le terrain à l'EPF.
Recommandation
Construire une carte de France des stocks fonciers des EPF et EPA, avec leur durée de portage, afin de mieux apprécier l'impact du ZAN sur le risque de dépréciation de ce stock.
Enfin, il ressort des réponses reçues des établissements publics fonciers que certaines bases de données sont encore insuffisamment accessibles aux établissements publics fonciers ou d'aménagement. Il peut s'agir soit d'ouvrir un droit d'accès à ces établissements à des données existantes, soit d'assurer une mise à jour plus fréquente.
L'accès à ces données est essentiel afin de permettre à ces établissements opérationnels d'identifier avec une plus grande réactivité et une meilleure connaissance des prix de marché les opportunités foncières qu'ils pourront mettre en oeuvre dans le cadre de leur programme pluriannuel d'intervention ou en réponse aux sollicitations des communes.
Or certaines de ces données sont accessibles aux collectivités, mais pas aux EPF qui pourraient pourtant en tirer parti dans leur activité quotidienne.
Recommandation
Ouvrir aux EPF l'accès aux bases de données sur les locaux vacants (LOVAC et LOCOMVAC), qui permettraient de mieux identifier les vacances en termes de logement ou de commerces.
Mettre plus régulièrement à jour la base D3VF (données de demande de valeur foncière enrichies) du Cerema.
* 47 Articles L. 321-1 et L. 324-1 précités du code de l'urbanisme.
* 48 Décret n° 2022-1309 du 12 octobre 2022 relatif aux observatoires de l'habitat et du foncier.
* 49 Des données agrégées par commune sont disponibles en données libres.
* 50 BASOL, base de données sur les sites et sols potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics ; BASIAS, base de données de l'inventaire historique des sites industriels et activités de service.
* 51 Demande de valeur foncière sur le site Etalab.
* 52 Article 7 de l'ordonnance n° 2021-1310 du 7 octobre 2021 portant réforme des règles de publicité, d'entrée en vigueur et de conservation des actes pris par les collectivités territoriales et leurs groupements.