Le patrimoine immobilier privé des établissements de santé

Rapport d'information n° 270 (2011-2012) de M. Jean-Pierre CAFFET , fait au nom de la commission des finances, déposé le 18 janvier 2012

Disponible au format PDF (1,5 Moctet)

N° 270

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2011-2012

Enregistré à la Présidence du Sénat le 18 janvier 2012

RAPPORT D'INFORMATION

FAIT

au nom de la commission des finances (1) sur l' enquête de la Cour des comptes relative au patrimoine immobilier des établissements publics de santé non affecté aux soins ,

Par M. Jean-Pierre CAFFET,

Sénateur.

(1) Cette commission est composée de : M. Philippe Marini , président ; M. François Marc, Mmes Michèle André, Marie-France Beaufils, MM. Yvon Collin, Jean-Claude Frécon, Mme Fabienne Keller, MM. Gérard Miquel, Albéric de Montgolfier, Aymeri de Montesquiou, Roland du Luart , vice-présidents ; M. Philippe Dallier, Mme Frédérique Espagnac, MM. Claude Haut, François Trucy , secrétaires ; MM. Philippe Adnot, Jean Arthuis, Claude Belot, Michel Berson, Éric Bocquet, Yannick Botrel, Joël Bourdin, Christian Bourquin, Mme Nicole Bricq, MM. Jean-Pierre Caffet, Serge Dassault, Vincent Delahaye, Francis Delattre, Mme Marie-Hélène Des Esgaulx, MM. Éric Doligé, Philippe Dominati, Jean-Paul Emorine, André Ferrand, François Fortassin, Thierry Foucaud, Yann Gaillard, Jean Germain, Charles Guené, Edmond Hervé, Pierre Jarlier, Roger Karoutchi, Yves Krattinger, Dominique de Legge, Marc Massion, Georges Patient, François Patriat, Jean-Vincent Placé, Jean-Marc Todeschini, Richard Yung.

Mesdames, Messieurs,

Le présent rapport retrace les conclusions d'une enquête demandée par votre commission des finances à la Cour des comptes, en application de l'article 58-2° de la LOLF, sur « le patrimoine immobilier des établissements publics de santé non affecté aux soins ».

Cette enquête a été réalisée à la demande de notre ancien collègue, Jean-Jacques Jégou, rapporteur pour avis du projet de loi de financement de la sécurité sociale et rapporteur spécial de la mission « Santé ». Votre collègue Jean-Pierre Caffet, nommé rapporteur de ce domaine de compétences à l'issue du dernier renouvellement sénatorial, a poursuivi la collaboration avec la Cour.

La demande initiale de votre commission portait sur le patrimoine immobilier hospitalier dans son ensemble, privé et dédié aux soins. Cependant, compte tenu de l'ampleur du sujet, il a été convenu de restreindre l'enquête, dans un premier temps, au seul volet « privé ». Une nouvelle enquête portant sur le patrimoine immobilier dédié aux soins des centres hospitaliers universitaires (CHU) a été demandée à la Cour ; sa restitution est prévue pour 2013.

A travers cette enquête, votre commission entendait, à partir d'exemples précis, apprécier, d'une part, l'état des connaissances et la nature du patrimoine immobilier détenu par les hôpitaux et, d'autre part, les modalités de gestion de ce type de biens .

L'enjeu est considérable puisque le patrimoine immobilier des établissements publics de santé (patrimoine privé et dédié aux soins) s'élève, selon la Cour, à environ 60 millions de m ² , soit une importance comparable à celle du patrimoine de l'Etat. Ce chiffrage doit néanmoins être appréhendé avec précaution en l'absence d'outils fiables de recensement.

La Cour indique, par ailleurs, que l'immobilier représente le deuxième poste des dépenses hospitalières , après les dépenses de personnel.

Le thème retenu par votre commission des finances s'inscrivait, par ailleurs, dans un contexte particulier caractérisé par :

- d'une part, la situation financière dégradée des établissements de santé . La question soulevée par votre commission était ainsi la suivante : l'amélioration de la gestion du patrimoine immobilier hospitalier peut-elle constituer une source de recettes supplémentaires ou une piste de réduction de certaines dépenses ?

- d'autre part, les efforts menés, depuis plusieurs années, par l'Etat (ainsi que les caisses de sécurité sociale) dans la rationalisation de la gestion de leur propre patrimoine . La question sous-jacente était celle-ci : les réformes menées par l'Etat sont-elles transposables à la gestion du patrimoine hospitalier ?

Selon l'usage, les travaux de la Cour des Comptes ont donné lieu, le 18 janvier 2012, à une audition pour suite à donner mettant en présence les magistrats chargés de l'enquête, ainsi que :

- pour le ministère de la santé : Elise Noguera, conseiller technique au cabinet de Xavier Bertrand, ministre du travail, de l'emploi et de la santé ; Annie Podeur, alors directrice générale de l'organisation des soins ;

- pour l'Agence nationale d'appui à la performance des établissements de santé (ANAP) : Christian Anastasy, directeur général et Christian Berehouc, directeur associé ;

- pour les établissements de santé et les agences régionales de santé (ARS) : Christian Dubosq, ancien directeur général-adjoint de l'ARS Rhône-Alpes ; Mireille Faugère, directrice générale de l'Assistance publique - Hôpitaux de Paris (AP-HP) et Julien Samson, directeur général adjoint des Hospices civils de Lyon (HCL).

Les travaux de la Cour, qui reposent sur un important travail d'investigation (pas moins de cent-quarante personnes auditionnées, quatorze établissements visités, des échanges avec huit autres et la rencontre de représentants de neuf ARS), apportent des pistes de réflexion pertinentes sur un sujet, jusqu'alors, peu exploré.

Comme le rappelait le Président de la sixième chambre de la Cour des comptes lors de l'audition pour suite à donner, la gestion du patrimoine privé des hôpitaux revêt un caractère historique - le domaine privé des hôpitaux étant issu pour l'essentiel de dons et legs - en même temps qu'il constitue une question d'actualité - la situation financière actuelle des établissements de santé conduit à appréhender ce patrimoine différemment -, ainsi qu'un enjeu pour l'avenir : le mouvement de réorganisation et de reconstruction d'hôpitaux, loin d'être achevé, se traduit par la libération d'un grand nombre de surfaces hospitalières consacrées aux soins qui, une fois désaffectées, rejoignent le patrimoine privé.

En tous les cas, le patrimoine immobilier hospitalier soulève des problématiques variées : des enjeux financiers, sociaux, culturels et urbanistiques.

Tout en insistant sur les difficultés juridiques, techniques et politiques auxquelles les établissements sont confrontés en la matière, le constat de la Cour est sévère :

- ce patrimoine est encore très largement mal connu et n'a pas fait l'objet jusqu'à récemment d'une politique de gestion active ;

- son utilisation au service d'une politique de logement des personnels a été réalisée dans des conditions mal maîtrisées ;

- pendant très longtemps, les tutelles n'ont pas été à la hauteur des enjeux et accusent un important retard par rapport à l'Etat dans ce domaine.

Votre commission des finances adhère à l'ensemble des préconisations de la Cour et sera attentive à leur mise en oeuvre rapide.

Certes, le patrimoine privé des hôpitaux ne constitue pas la manne financière souvent imaginée, mais représente des potentialités financières loin d'être négligeables. La dégradation des finances des hôpitaux publics devrait conduire leur tutelle et les établissements de santé eux-mêmes à s'intéresser davantage à cette problématique.

I. DES ENJEUX FINANCIERS, SOCIAUX, HISTORIQUES ET URBANISTIQUES

A titre liminaire, certaines définitions et éléments de contexte sont utiles à rappeler :

1) On entend par patrimoine « non affecté aux soins » deux principales catégories de biens :

- d'une part, les biens du domaine privé pour partie issus de dons et legs : forêts, terres, vignes, immeubles d'habitation, biens atypiques (châteaux, théâtres,...). Les charges et produits afférents à ces biens sont regroupés dans un budget annexe au budget général de l'hôpital, le « budget de la dotation non affectée » (DNA) ;

- d'autre part, les anciens bâtiments hospitaliers désaffectés en raison de nouvelles constructions d'établissements de santé, sous l'impulsion notamment du plan « Hôpital 2007 ».

2) La gestion de ces deux types de biens ne constitue pas un enjeu de même ampleur d'un point de vue géographique :

- la question de la gestion du patrimoine privé dans son premier volet (DNA) ne concerne que très peu d'établissements qui sont principalement concentrés dans les régions d'Île-de-France, Bourgogne, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d'Azur ;

- en revanche, la reconversion d'anciens établissements de santé désaffectés est une problématique qui, compte tenu du mouvement de réorganisation hospitalière, touche désormais l'ensemble du territoire .

3) Selon la Cour, la région parisienne apparaît comme atypique en raison notamment de l'importance du patrimoine privé et de l'ampleur des problématiques de reconversion de sites.

A. UN ENJEU FINANCIER MAL CONNU

1. Des résultats d'exploitation et des produits de cession aux montants globalement limités

La gestion du patrimoine immobilier privé des hôpitaux revêt un enjeu financier, sous le double aspect des résultats d'exploitation qu'il permet de dégager et du potentiel de cession qu'il peut représenter.

a) Des résultats annuels d'exploitation (hors cessions) « modestes »

Les recettes des budgets consolidés retraçant l'exploitation par les établissements de leur patrimoine non affecté aux soins se sont élevées à environ 100 millions d'euros par an sur la période 2002-2010 (soit 25 millions d'euros de bénéfices).

Les résultats d'exploitation sont fortement concentrés puisque :

- seule la moitié des établissements publics de santé disposent d'un budget annexe au titre d'une dotation non affectée ;

- trois établissements totalisaient en 2009 environ 60 % des recettes d'exploitation : l'AP-HP (28 millions d'euros), les HCL (16,5 millions d'euros) et le centre hospitalier de Beaune (10,2 millions d'euros) ;

- une quarantaine d'établissements faisaient apparaître un résultat déficitaire en 2009 . La raison principale de cette situation est la suivante : la mise à disposition de logements à des loyers sous-évalués, voire nuls, alors que l'entretien ou la rénovation de ces bâtiments peut représenter une charge importante (40 000 euros par logement dans le cas du CHU de Bordeaux, par exemple).

b) Des produits de cessions aux montants fluctuants

Quant aux produits de cessions, qui recouvrent aussi bien la vente de biens « DNA » que celles d'anciens sites hospitaliers désaffectés, ils se sont élevés à 70 millions d'euros par an en moyenne sur la dernière décennie. Leurs montants sont néanmoins fluctuants d'une opération à l'autre.

Selon la Cour, « l'examen de l'évolution des produits de cession sur la période 2002 à 2010 ne traduit pas un mouvement massif de vente du patrimoine de la DNA et confirme une absence de politique déterminée de valorisation ».

Certaines ventes ont pu néanmoins engendrer des produits assez importants , comme en témoignent par exemple les ventes des sites hospitaliers de Laennec (82 millions d'euros), de Boucicaut (66 millions d'euros) et de Broussais (80 millions d'euros prévus).

2. Un potentiel financier mal évalué

a) Une mauvaise connaissance au niveau local et l'absence de recensement national

De manière générale, la Cour des comptes souligne le manque de connaissance de ce patrimoine , aussi bien au niveau des établissements que du ministère de la santé.

Comme le rappelait, en effet, le Président de la sixième chambre de la Cour des comptes devant votre commission, certains établissements ont de leur patrimoine une connaissance juridique imparfaite , notamment du fait de la perte des origines de propriété et de la transformation de ce patrimoine depuis son acquisition.

Quant au niveau national, aucun recensement n'a encore eu lieu et il n'existe pas aujourd'hui de base de données consolidées permettant d'avoir une vision globale de ce patrimoine. Un recensement est pourtant un préalable nécessaire à la définition d'une stratégie nationale claire en la matière.

b) Des pratiques comptables « hétérogènes » et « opportunistes »

A cela s'ajoutent des pratiques comptables ou budgétaires « hétérogènes » et « opportunistes » des établissements, en raison notamment de l'absence de règles claires sur la répartition entre le budget général et le budget annexe relatif à la DNA .

c) Une méconnaissance des valeurs de marché

Enfin, la Cour souligne une méconnaissance de la valeur de marché du patrimoine privé des hôpitaux . D'après les études réalisées par la direction générale des finances publiques (DGFiP) à la demande de la Cour, le patrimoine privé des hôpitaux était inscrit dans leur bilan pour un montant de 453,4 millions d'euros en 2010.

Toutefois, il est impossible d'en déduire que le potentiel financier lié à la cession de ce patrimoine s'élèverait à ce même montant, les règles comptables ne prévoyant qu'une valorisation des actifs à leur valeur historique .

Seuls quelques établissements ont réalisé un recensement physique de leur patrimoine et ont procédé à son estimation financière : le patrimoine privé de l'AP-HM est ainsi évalué à 115 millions d'euros et celui des HCL à 620 millions d'euros. En revanche, le potentiel de cession du patrimoine de l'AP-HP, qui constitue pourtant le patrimoine immobilier le plus important quantitativement, n'est pas connu.

La conclusion de la Cour est ainsi la suivante : « le potentiel de valorisation financière de ces biens est sans aucun doute plus important que l'exploitation qui en est faite actuellement, à la fois en termes de résultats d'exploitation et de produits de cession . Toutefois, les insuffisances de la comptabilité des hôpitaux et l'absence de recensement national ne permettent pas de l'estimer clairement ».

3. Une meilleure optimisation de la gestion du patrimoine privé souhaitable compte tenu de la situation financière dégradée des établissements de santé

Comme le rappelle la Cour des comptes, la situation financière des établissements de santé s'est fortement dégradée ces dernières années. En 2010, leur déficit cumulé a atteint près de 500 millions d'euros et leur niveau d'endettement 24,4 milliards d'euros , contre 13 milliards d'euros en 2006.

Dans ce contexte, une optimisation de la gestion du patrimoine hospitalier privé apparaît indispensable , même si, bien évidemment, les sommes en jeu sont sans commune mesure avec les autres ressources des établissements de santé et leur besoin de financement .

Comme cela a été indiqué en introduction, le patrimoine privé des hôpitaux ne constitue pas la manne financière souvent imaginée qui permettrait de résorber leur déficit. Néanmoins, comme l'indique elle-même la Cour :

« Eu égard à l'ampleur de leurs besoins de financement, les hôpitaux publics doivent à leur tour se mettre en mesure de mobiliser plus efficacement toutes les sources possibles de recettes pour éviter de peser sur l'assurance maladie dont le déficit est plus que préoccupant par son ampleur et sa récurrence ».

Votre rapporteur spécial soutient les préconisations de la Cour sur cet aspect de la gestion du patrimoine immobilier des établissements de santé, à savoir :

- « définir précisément les règles applicables au budget annexe de la DNA, en particulier en ce qui concerne son périmètre et son articulation avec le budget principal » ;

- « accompagner cette évolution du développement d'outils de comptabilité analytique pour apprécier la charge financière liée au patrimoine privé » ;

- « améliorer l'information comptable relative au patrimoine immobilier des établissements en précisant systématiquement dans les annexes aux états financiers la valeur de marché des biens non affectés aux soins ».

B. UN ENJEU SOCIAL MAL MAÎTRISÉ

1. Un patrimoine privé au service d'une politique de logement des personnels et d'attractivité des métiers

Le patrimoine privé des hôpitaux peut être mis, dans certains cas, au service d'une politique de logement des personnels hospitaliers , politique issue d'une époque caractérisée par les insuffisances des moyens de communication et de transport qui rendaient nécessaire la présence de ces personnels sur place.

L'offre de logements a, par la suite, contribué à l'attractivité des recrutements et apparaît également aujourd'hui comme un moyen d'apporter un complément de rémunération à certains personnels, en s'affranchissant des grilles salariales de la fonction publique . Des primes compensatrices peuvent ainsi être attribuées aux directeurs d'établissement qui choisissent de se loger par leurs propres moyens.

La Cour des comptes est sévère s'agissant de ce volet de la gestion du patrimoine privé des hôpitaux. Elle fait état d'une politique « mal maîtrisée » [qui] « appelle à des remises en ordre profondes » et ajoute que « les dérives potentielles d'un tel système d'avantages en nature doivent conduire à une remise en cause d'un dispositif devenu un avantage de rémunération et non plus un outil indispensable à la réalisation d'une mission de service public ».

2. « La dérive des logements de fonction »

Les logements de fonction, qui peuvent être attribués pour nécessité absolue de service ou utilité de service ^{1 ( * )} , sont en nombre variable d'un établissement à l'autre : 1 142 à l'AP-HP, 94 aux HCL, 87 à l'AP-HM, 25 aux CHU d'Amiens et de Clermont-Ferrand.

S'agissant de ce premier volet de la politique de logement, la Cour soulève les points suivants :

- d'une part, l'encadrement normatif de l'attribution de ces logements n'a été précisé par décret qu'en 2010 , soit vingt-quatre ans après la loi qui prévoyait ce décret d'application (article 77 de la loi du 9 janvier 1986 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique hospitalière) ;

- d'autre part, ces nouvelles dispositions ont consacré une conception très extensive des logements de fonction .

La Cour s'interroge indirectement : la continuité du service public peut-elle encore justifier une telle politique quand la conception de logements de fonction pour nécessité absolue de service est aussi large et que les logements de fonction en dehors des sites hospitaliers augmentent (un tiers des logements à l'AP-HP ; 80 % de ceux des HCL) ?

Cette politique peut paraître d'autant plus surprenante que l'objectif dans la fonction publique d'Etat est aujourd'hui, au contraire, de supprimer progressivement les logements attribués pour utilité de service .

Votre rapporteur spécial soutient pleinement la recommandation de la Cour des comptes tendant à « réserver strictement les logements de fonction aux seuls agents dont la présence est indispensable pour des raisons de sécurité et, s'agissant des cadres de direction, exclusivement aux chefs d'établissements avec une obligation de logement sur site » .

3. Les logements attribués sur critères socioprofessionnels, une politique qui manque sa cible ?

Compte tenu notamment de la cherté des loyers, quelques établissements (surtout dans la région parisienne) logent également une partie de leur personnel sur critères sociaux ou signent des conventions avec des organismes HLM .

Le constat de la Cour des comptes sur ce second volet de la politique du logement pratiquée par les établissements de santé n'est pas moins sévère. La Cour relève en particulier qu'il n'est pas certain que cette politique remplisse son objectif social .

S'agissant des HCL par exemple, elle pointe des modalités d'attributions peu lisibles : absence de commission d'attribution associant la direction des ressources humaines, critères de revenus et de priorités non affichés.

En ce qui concerne l'AP-HP, elle constate, d'une part, que le type de logements pouvant être proposé dépasse de plus en plus souvent les capacités financières des agents qui ont le plus de difficultés à se loger et, d'autre part, qu'un tiers des locataires de l'AP-HP ne sont pas ou plus des agents de l'AP.

Comme l'indique la Cour, l'attribution de logements sur critères socioprofessionnels n'est pas en soi illégitime , notamment dans un contexte de tensions sociales fortes et de manque d'attractivité de certaines professions médicales. Mais il convient, à tout le moins, de s'assurer :

- d'une part, que cette politique remplisse effectivement son objectif , ce qui suppose de définir des critères précis d'attribution ;

- d'autre part, que le coût et l'efficacité de cette politique soient évalués de façon transparente . Aujourd'hui, la plupart des dépenses afférentes à ces logements, faute notamment de comptabilité analytique satisfaisante, sont difficiles à évaluer.

C. DES ENJEUX DE RECONVERSION À LA CROISÉE D'INTÉRÊTS DIVERGENTS

La question de la reconversion d'anciens sites hospitaliers revêt également un enjeu essentiel. Cette problématique touche en effet quasiment toutes les régions , représente un coût pendant la période de transition (coût de gardiennage, maintien en état du site,...) et a, surtout, vocation à devenir une question centrale dans les années à venir , compte tenu de l'évolution des modes de prise en charge qui vont conduire à diminuer la surface immobilière dédiée aux soins et des réorganisations de la carte hospitalière, loin d'être achevées.

1. Les difficultés liées à la reconversion du patrimoine immobilier hospitalier

La reconversion d'un établissement de santé n'est pas aisée pour une raison simple soulevée, à plusieurs reprises, lors de l'audition pour suite à donner : un hôpital n'est pas un bien comme les autres.

a) « L'utilisation du patrimoine privé pour des activités hospitalières annexes : une option discutée »

La tentation d'utiliser le patrimoine privé des établissements de santé pour accueillir des activités annexes, comme les services administratifs des hôpitaux, est forte.

Cependant, dans nombre d'établissements, elle peut avoir des conséquences financières lourdes , en raison des coûts d'aménagement et d'entretien de bâtiments inadaptés pour ce type de services.

b) « Une opportunité de réemploi pour d'autres activités sanitaires et sociales ? »

Les anciens bâtiments hospitaliers ont pu également être utilisés pour accueillir des institutions sanitaires spécialisées, médico-sociales ou sociales (accueil des personnes âgées ou handicapées,...).

Ce mouvement a aujourd'hui « atteint ses limites », selon la Cour. En effet, la plupart de ces activités nécessitent désormais des locaux adaptés à leurs besoins spécifiques. « L'erreur qui a consisté naguère à ajuster l'activité de substitution aux contraintes des bâtiments disponibles, au détriment de l'efficacité de la prise en charge et de l'efficience de la gestion ne doit pas être réitérée ».

c) Une valeur culturelle mal exploitée

Par ailleurs, le patrimoine immobilier des hôpitaux représente une valeur culturelle et architecturale importante . Il est, d'ailleurs, protégé (404 édifices ou anciens édifices hospitaliers sont protégés au titre des monuments historiques).

Ce patrimoine est cependant mal exploité compte tenu de la difficulté à trouver des financeurs .

L'avenir des musées hospitaliers, établis dans certains sites (il existe une quarantaine de musées de la médecine et une douzaine de musées hospitaliers), paraît en particulier assez incertain.

2. Les intérêts parfois divergents entre les hôpitaux et les collectivités territoriales

La reconversion des anciens hôpitaux situés en centre-ville, sur des emprises foncières souvent vastes, peut enfin constituer un enjeu majeur de réaménagement urbain pour les collectivités territoriales .

Comme le rappelle la Cour, les communes détiennent d'importantes compétences en la matière : compétence d'élaboration des plans locaux d'urbanisme, octroi des permis de construire, droit de préemption.

Or, même si le maire est encore souvent le président du conseil de surveillance des hôpitaux, les intérêts de la collectivité territoriale et de l'établissement de santé peuvent être divergents :

« Pour sa part, [indique la Cour] le directeur de l'établissement cherche à maximiser le produit des cessions, alors que la collectivité peut souhaiter le minimiser , soit parce qu'elle se porte acquéreur, soit parce qu'elle souhaite qu'y soient construits des logements sociaux ou des équipements collectifs ou qu'y soient réalisés des espaces verts - autant d'éléments réduisant la charge foncière d'un terrain et donc le prix de vente pour l'hôpital » ^{2 ( * )} .

C'est pourquoi, la Cour insiste sur l'importance de la qualité des échanges entre les établissements de santé et les collectivités locales , point qui a également été souligné par la grande majorité des intervenants lors de l'audition pour suite à donner.

II. LA VALORISATION DU PATRIMOINE : UN VÉRITABLE DÉFI POUR LES ÉTABLISSEMENTS DE SANTÉ

A. UNE PRISE DE CONSCIENCE RÉCENTE ET INÉGALE

1. Une préoccupation longtemps secondaire et une gestion largement passive

La gestion active du patrimoine privé des hôpitaux a été généralement une préoccupation secondaire.

Comme le note la Cour des comptes, les biens du domaine privé des hôpitaux ont ainsi pu être :

- mis en location dans des conditions peu avantageuses pour les hôpitaux ;

- laissés gratuitement à des partenaires externes très divers (organismes de recherche, associations,...) ;

- confiés à un tiers spécialiste qui réalise les tâches de gestion de base, sans véritable contrôle de l'établissement, ni objectif précis d'optimisation des recettes que le bien pourrait procurer . La gestion des terres agricoles, des forêts ou des vignes est, à cet égard, selon la Cour, révélatrice de ce manque d'intérêt pour leur valorisation.

2. Le cas atypique des Hospices de Beaune

Les Hospices de Beaune constituent cependant, dans ce cadre, une exception notable .

Les bénéfices dégagés de leur patrimoine privé (surtout viticole) se sont ainsi élevés à 3,3 millions d'euros en 2009 par rapport à un budget hospitalier consolidé de 67 millions d'euros.

L'exploitation de ce patrimoine permet à l'établissement d'en assurer la conservation, mais également de financer une partie des investissements hospitaliers nécessaires à la modernisation de ses structures.

Le montant des disponibilités figurant au bilan de l'établissement au 31 décembre 2010 était ainsi de 31 millions d'euros.

Si l'aspect atypique et historique de cette situation ne doit pas être minimisé, la situation des Hospices de Beaune suscite néanmoins, pour la Cour, deux interrogations :

- d'une part, celle de la « légitimité pour un hôpital d'exercer une activité commerciale accessoire aussi importante » (depuis le début des années 2000, l'établissement a cherché à professionnaliser son activité viticole : vente des vins confiée à la société Christie's, vente par Internet,...) ;

- d'autre part, celle de « l'utilisation de ces bénéfices et de l'éventuelle opportunité de leur redistribution entre établissements » (pour financer des programmes de recherche par exemple).

Au regard de la situation financière des Hospices de Beaune, la Cour s'interroge, plus particulièrement, sur le versement à l'établissement d'une subvention d'un million d'euros par la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA) pour la rénovation d'une maison de retraite des Hospices.

On peut en effet s'interroger sur la non prise en compte du potentiel de recettes que certains établissements peuvent dégager de la valorisation de leur patrimoine privé au moment de l'attribution de certaines dotations ou subventions .

3. Une prise de conscience tardive et variable selon les sites

Soumis à des contraintes financières, certains établissements ont néanmoins progressivement pris conscience des enjeux de leur patrimoine privé et se sont engagés, ces dernières années, dans une politique d'optimisation.

a) Cette politique passe notamment, en ce qui concerne les HCL et l'AP-HM, par des cessions importantes

Les HCL , confrontés à un déficit hors DNA de 94 millions d'euros en 2008, ont ainsi intégré dans leur plan de retour à l'équilibre les gains attendus d'une politique immobilière active .

Dans le cadre d'un schéma directeur immobilier, une politique de cession a été mise en place, couplée à une politique d'optimisation de la gestion du patrimoine privé non cédé : augmentation des loyers, réduction des taux de vacance, normalisation progressive de la situation des locaux mis à disposition de manière gratuite ou préférentielle.

Cette politique passe également par la reconversion de biens hospitaliers désaffectés, comme l'Hôtel-Dieu.

S'agissant de l' AP-HM , la stratégie immobilière définie en 2008 par l'établissement a également reposé principalement sur des cessions , dont il est espéré un montant de recettes de 92 millions d'euros entre 2009 et 2014.

Cette politique s'est traduite par une réduction importante des logements mis à la disposition des agents.

En revanche, la valorisation du patrimoine désaffecté est plus délicate. La Cour note que certains de ces projets « portés notamment par des médecins, ont été conduits sans concertation préalable avec l'agence régionale de santé et n'ont pas encore démontré leur pertinence en termes d'organisation territoriale de l'offre de soins et de viabilité financière » ^{3 ( * )} .

b) En revanche, d'autres établissements (comme l'AP-HP) n'ont pas jusqu'à présent affiché de stratégie de valorisation publique et explicite

L'AP-HP a certes procédé, pendant les dix dernières années, à un nombre important de cessions (pour un montant total de 343 millions d'euros) et d'acquisitions (pour un montant total de 19 millions d'euros).

Cependant, alors même que les enjeux financiers sont élevés, l'AP-HP n'a pas eu jusqu'à présent, selon la Cour, de stratégie explicite de valorisation de son patrimoine privé.

Un nouveau plan stratégique 2010-2014 a été élaboré. Il prévoit une « politique active et cadencée de cessions », ainsi qu'une « politique tarifaire adaptée et conforme à la réglementation » pour les activités locatives. Néanmoins, pour la Cour, les objectifs-cibles et le rythme des opérations de cession n'apparaissent pas encore de façon claire.

B. UNE POLITIQUE DÉLICATE À METTRE EN oeUVRE COMPTE TENU DE CONTRAINTES LOURDES

L'analyse des insuffisances de la gestion du patrimoine privé met en évidence les défis que doivent surmonter les établissements pour développer une politique patrimoniale active.

Celle-ci suppose :

1) la définition d'une stratégie patrimoniale fondée sur des arbitrages clairs et largement diffusés auprès des différents acteurs concernés (les membres du conseil de surveillance, mais aussi les salariés et les différentes parties prenantes).

A cet égard, votre rapporteur spécial soutient la proposition de la Cour consistant à prévoir la rédaction obligatoire d'une annexe au contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens des établissements portant schéma directeur immobilier ;

2) l'acquisition de compétences techniques .

Bien évidemment, cette question se pose différemment selon la taille de l'établissement et la nature des opérations immobilières envisagées. C'est pourquoi, il apparaît utile et équilibré, comme le préconise la Cour, de « professionnaliser les équipes des grands établissements qui ont besoin d'une compétence en interne pour la gestion de leur patrimoine » et, en revanche, de « faire appel à des compétences externes chaque fois que cela est nécessaire (consultants privés, mutualisation entre établissements, tutelles) pour les autres établissements confrontés ponctuellement à une problématique de valorisation » ;

3) la levée d'un certain nombre d'obstacles juridiques .

Votre commission des finances insiste en particulier sur la clarification nécessaire du rôle de France Domaine et de la portée de ses avis. Des incertitudes juridiques en la matière ont été, selon la Cour, renforcées par la loi « Hôpital, patients, santé et territoires » (HPST).

La levée des incertitudes juridiques peut aussi simplement passer par une meilleure information des établissements sur le droit applicable en matière de cession , et particulièrement sur les modalités de révision des charges pesant sur une donation ou un legs. C'est souvent davantage la méconnaissance du droit applicable en la matière que les règles juridiques en tant que telles qui a fait hésiter un certain nombre d'établissements dans leurs projets.

Votre rapporteur spécial appuie la proposition générale de la Cour des comptes tendant à actualiser et diffuser des guides juridiques pour l'aide à la cession.

III. LA NÉCESSITÉ D'UN PILOTAGE NATIONAL ET RÉGIONAL RENFORCÉ

A. DES TUTELLES LONGTEMPS EN DEÇÀ DES ENJEUX

1. Un important retard dans la prise de conscience des enjeux

La Cour des comptes relève globalement un important retard dans la prise de conscience des problématiques liées à la gestion du patrimoine immobilier hospitalier par rapport à l'Etat.

La direction générale de l'organisation des soins (DGOS) et la direction générale des finances publiques (DGFiP), selon la Cour, « n'ont pas, jusqu'à présent, affirmé d'axes stratégiques clairs, ni mis en place les moyens techniques et juridiques qui auraient pu leur permettre d'accompagner les équipes dirigeantes au niveau local ».

« Mal informée, l'administration centrale n'a pas recherché à intégrer les questions de valorisation du patrimoine privé dans son pilotage de la performance hospitalière ».

Votre rapporteur spécial a été très surpris par le fait que ni la DGOS, ni la DGFiP, n'aient cherché à obtenir plus tôt une vision patrimoniale fiable de ce parc immobilier, base essentielle pour définir une stratégie nationale en la matière.

Au niveau local, sans impulsion de l'échelon national, les agences régionales de l'hospitalisation (ARH) autrefois et les agences régionales de santé (ARS) aujourd'hui ont, sauf exception, eu la même approche .

2. Un plan « Hôpital 2007 » lancé sans tenir compte des questions soulevées par la reconversion des anciens sites

Conséquence ou exemple révélateur de ce retard dans la prise de conscience des enjeux liés au patrimoine immobilier, le plan « Hôpital 2007 » (qui reposait davantage sur la reconstruction plutôt que sur la réhabilitation) a été élaboré sans prise en compte du potentiel financier que représentait le patrimoine privé des établissements , ni des questions lourdes que posait la reconversion des anciens sites .

3. Des initiatives récentes

Selon la Cour, la prise de conscience de cette problématique est désormais réelle et des initiatives récentes ont été prises.

a) Un outil de recensement en cours de réalisation

La DGOS a mis en place un groupe de travail pour élaborer un outil de recensement de ce patrimoine (privé et dédié aux soins) qui devrait être opérationnel en 2012.

Cet instrument ne prendra pas seulement la forme d'un inventaire des biens concernés, mais correspondra davantage, selon la Cour, à un observatoire de la gestion immobilière hospitalière.

La Cour semble réservée sur cet outil : « ce projet très lourd [indique-t-elle] suscite des questions sur la capacité et la motivation des établissements pour le mettre en oeuvre et sur la nature exacte des objectifs poursuivis ».

Votre rapporteur spécial s'interroge sur le risque d'avoir procédé à l'étape n° 2 (la mise en place d'un instrument de gestion immobilière) avant l'étape n° 1 (qui aurait consisté en la réalisation d'un simple inventaire, préalable nécessaire à la mise en oeuvre d'une politique patrimoniale).

b) L'expérimentation d'une démarche d'aide à la valorisation

La Mission nationale d'appui à l'investissement hospitalier (MAINH) au sein du ministère de la santé avait en outre lancé en 2006 une démarche d'expérimentation d'assistance aux établissements de santé dans leur projet de reconversion de sites . L'Agence nationale d'appui à la performance (ANAP) a, depuis 2009, remplacé la MAINH et poursuivi ces projets.

Il est difficile de dresser un bilan de ces procédures qui ne portent que sur quatre dossiers qui n'ont pas encore abouti.

Un nouvel appel à projets a été lancé en juillet 2011 pour aider une douzaine d'établissements. Pour la première fois, les ARS y seront associées.

B. UN MODE DE PILOTAGE ET D'ASSISTANCE À CONSTRUIRE AUTOUR DE TROIS ACTEURS : LE MINISTÈRE DE LA SANTÉ, LES ARS ET L'ANAP

La Cour des comptes considère, à juste titre, qu'il est impératif de donner à cette politique « une dimension à la hauteur des enjeux et du potentiel de valorisation du patrimoine privé des établissements de santé » .

La Cour envisage ainsi un dispositif reposant sur trois niveaux :

1) la définition d'une politique nationale explicite par le ministère de la santé . Dans cette perspective, pourrait être étudiée la piste de la détermination annuelle d'objectifs chiffrés de cession ;

2) une déclinaison de cette politique au niveau régional par le biais des ARS : à terme, à partir des schémas directeurs immobiliers réalisés par les établissements et annexés à leur contrat d'objectifs et de moyens, les agences pourraient élaborer un schéma immobilier régional et intégrer les problématiques immobilières dans les projets régionaux de santé.

Par ailleurs, comme cela a été suggéré ultérieurement à partir de l'exemple des Hospices de Beaune, les ARS pourraient tenir compte de la mobilisation du patrimoine privé de l'établissement avant d'accorder certaines aides, notamment à l'investissement .

Cette mesure permettrait de pallier les grandes inégalités historiques qui existent entre les établissements s'agissant de leur patrimoine privé ;

3) l'élargissement des missions de l'ANAP à l'assistance à la valorisation du patrimoine .

Selon la Cour, les établissements qui ne parviennent pas en interne à mener à bien des projets de valorisation devraient pouvoir confier cette mission à une structure nationale d'assistance, rôle qui pourrait être confié à l'ANAP.

Cette agence pourrait également intervenir comme « tiers » dans le cadre du dialogue avec les collectivités territoriales, qui paraît aujourd'hui quelque peu déséquilibré au détriment des établissements de santé.

Votre rapporteur spécial approuve ce schéma de pilotage en trois étages, mais insiste sur le rôle d'impulsion indispensable de la tutelle en la matière.

TRAVAUX DE LA COMMISSION AUDITION POUR SUITE À DONNER

Réunie le mercredi 18 janvier 2012, sous la présidence de Mme Marie-France Beaufils, vice-présidente, la commission a procédé http://www.senat.fr/senfic/arthuis_jean83011j.html à l'audition pour suite à donner à l'enquête de la Cour des comptes, transmise en application de l'article 58-2° de la LOLF, sur le patrimoine immobilier des établissements publics de santé non affectés aux soins.

Mme Marie-France Beaufils , présidente . - Nous sommes réunis ce matin pour une nouvelle audition de suivi, qui fait suite à une enquête réalisée par la Cour des comptes à la demande de notre commission, en application de l'article 58-2 de la loi organique relative aux lois de finances (LOLF).

La demande initiale de la commission des finances portait sur le patrimoine immobilier hospitalier dans son ensemble, privé et public. Cependant, compte tenu de l'ampleur du sujet, il a été convenu de restreindre dans un premier temps l'enquête au seul volet privé du patrimoine immobilier des hôpitaux publics.

Une nouvelle enquête portant sur le patrimoine immobilier hospitalier dédié aux soins des centres hospitaliers universitaires a été demandée à la Cour des comptes, sa restitution étant prévue le 30 avril 2013.

Nous devons cette enquête à notre ancien collègue Jean-Jacques Jégou, rapporteur pour avis du projet de loi de financement de la sécurité sociale et rapporteur spécial de la mission « Santé ».

Depuis, notre commission a eu le plaisir d'accueillir dans ses rangs Jean-Pierre Caffet, nouveau rapporteur pour avis du projet de loi de financement de la sécurité sociale, et également rapporteur spécial de la mission « Santé ».

Nous recevons, pour la Cour des comptes, Antoine Durrleman, Président de la 6 ^ème chambre, Marianne Lévy-Rosenwald, conseillère-maître, et Marianne Kermoal-Berthomé, rapporteure extérieure.

Pour le ministère de la santé, nous accueillons Elise Noguera, conseiller technique au cabinet de Xavier Bertrand, et Annie Podeur, directrice générale de l'offre de soins (DGOS).

Pour l'Agence nationale d'appui à la performance des établissements de santé et médico-sociaux (ANAP), seront présents Christian Anastasy, directeur général, et Christian Berehouc, directeur associé.

Enfin, pour les Agences régionales de santé (ARS) et les établissements de santé, nous recevons Christian Dubosq - directeur général adjoint de l'ARS Rhône-Alpes au moment de l'enquête, et qui a depuis pris de nouvelles fonctions -, Mireille Faugère, directrice générale de l'Assistance Publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP), Julien Samson, directeur général adjoint des Hospices civils de Lyon.

Cette audition a également été ouverte à l'ensemble des commissaires des affaires sociales.

Afin de préserver une possibilité effective de dialogue et de débat, nous proposons que la Cour des comptes présente ses observations principales pendant dix minutes, avant les principales réactions des intervenants en cinq minutes environ. Ensuite, les commissaires des finances et des affaires sociales poseront leurs questions. Enfin nous déciderons, en tant que membres de la commission des finances, d'une éventuelle publication de l'enquête.

M. Antoine Durrleman, président de la 6 ^ème Chambre de la Cour des comptes . - Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs, je synthétiserai le rapport de la Cour, qui fait suite à une enquête de terrain menée auprès d'un grand nombre d'hospitaliers, autour de diverses considérations.

Tout d'abord, le sujet revêt un caractère historique, puisque le domaine privé des établissements hospitaliers constituait essentiellement les biens des pauvres, issus d'un mouvement de générosité et de charité, qui amenait un certain nombre de nos concitoyens à apporter aux hospices le fruit de leur travail.

Ce sont ces biens qui constituent encore aujourd'hui l'essentiel du patrimoine public des hôpitaux, avant que l'Assistance Publique et la Sécurité Sociale ne viennent remplacer la solidarité passée par les ressources publiques et solidaires.

Par ailleurs, le sujet traité par la Cour concerne également l'actualité. En effet, les problématiques financières des hôpitaux conduisent à regarder ce patrimoine d'une façon différente, comme un outil mis au service de la modernisation des établissements.

Enfin, le regard porté est un regard d'avenir, dans la mesure où le mouvement de réorganisation et de restructuration des hôpitaux n'est pas achevé. Ce mouvement s'est accéléré avec les plans Hôpital 2007 et Hôpital 2012, qui se traduisent par la libération d'un grand nombre de surfaces hospitalières consacrées aux soins. Ces surfaces, une fois désaffectées, rejoignent le patrimoine privé.

La question n'est donc plus celle de quelques établissements situés dans quelques régions, antérieurement essentiellement l'Ile-de-France, Rhône-Alpes, Bourgogne, Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Aujourd'hui le mouvement de réorganisation hospitalière libère des sites dans toute la France et la question du devenir patrimoine s'élargit territorialement.

Le constat de la Cour est triple.

Tout d'abord, le patrimoine est mal connu des établissements. Certains d'entre eux ont de leur patrimoine une connaissance juridique imparfaite, notamment du fait de la perte des origines de propriété.

La question de savoir si un certain nombre de bâtiments appartiennent effectivement à l'établissement de santé ou aux collectivités territoriales est souvent un obstacle dans la politique de valorisation.

De plus, le patrimoine est mal connu dans sa description actuelle. Il a en effet souvent changé, en connaissant des occupations successives.

Enfin, le patrimoine est méconnu au niveau national, car il n'existe pas de base de données consolidée permettant d'en avoir une vision centralisée exhaustive. Le mouvement de consolidation n'a pas été engagé, alors qu'il est nécessaire à la définition d'une stratégie nationale.

En premier lieu, le patrimoine des établissements hospitaliers apparaît souvent comme une res nullius , c'est-à-dire comme la propriété de personne. Il est donc l'objet de convoitises, de sorte que les établissements hospitaliers, soumis à de multiples sollicitations, sont quelquefois amenés à accueillir en leurs locaux toutes sortes d'institutions. Certaines de ces institutions, telles que les centres de recherche, sont liées directement à l'établissement, tandis que d'autres n'ont aucun lien avec ses problématiques.

Cet usage de circonstance a pour conséquence l'invocation des droits des occupants dès lors que l'établissement souhaite valoriser son patrimoine. Le devenir des droits des occupants est une question complexe, qui suppose l'obligation pour l'hôpital de retrouver une localisation pour les institutions qu'il avait été amené à accueillir.

En second lieu, l'usage lié aux politiques de logement développées dans les locaux de certains établissements peut constituer une source de difficultés, dès lors que ce patrimoine comporte des immeubles, des logements et toutes capacités d'accueillir des agents.

La Cour constate que cette politique est mal maîtrisée, à double titre.

La politique d'attribution de certains logements de fonction est insuffisamment encadrée. Elle prend des distances par rapport aux règles générales en la matière, tant pour les logements par nécessité absolue de service que pour les logements pour utilité de service.

Ces logements peuvent servir à une politique sociale du logement des agents.

La Cour ne met pas en cause le fait que les établissements publics hospitaliers aient souhaité faciliter les conditions de logement de leurs agents. Cependant, cette politique doit être décrite, construite et chiffrée dans ses conséquences. Elle doit être transparente.

La Cour a constaté que la gestion du patrimoine privé des établissements hospitaliers a trop longtemps été passive. Ainsi, une plus grande importance était accordée à la transmission du patrimoine plutôt qu'à sa valorisation. Les problématiques d'optimisation étaient secondaires au regard de la volonté de transmission. A titre d'exemple, la vente de terrains appartenant à l'AP-HP dans l'Aisne, remontant à 1980, est intervenue dans les années 2000.

La Cour a cependant constaté des exceptions dans cette politique de gestion tranquille du patrimoine.

Tout d'abord, certains établissements tels que les Hospices de Beaune, ont eu très tôt le souci d'une gestion active, en faisant de la gestion de leur patrimoine privé un élément structurant.

Plus récemment, des stratégies liées aux difficultés financières des établissements ont conduit les Hospices civils de Lyon et l'AP-Hôpitaux de Marseille - bien avant l'AP-HP - à faire de la valorisation de leur patrimoine privé un élément tout à fait significatif de leur plan de restructuration et de retour à l'équilibre.

Face aux constats effectués, les préconisations de la Cour se situent à trois niveaux.

En premier lieu, il convient d'adopter une description plus fine du patrimoine, tant au niveau des établissements qu'au niveau national.

En deuxième lieu, un certain nombre de facilitations doivent être données aux établissements pour l'optimisation et la valorisation du patrimoine. La loi HPST de juillet 2009 a laissé ouvertes un certain nombre de questions importantes, relatives notamment au processus de cession et à l'éventuelle nécessité de l'avis de France Domaine en la matière.

De même, à la suite de la loi HPST, il convient de déterminer la nature des modifications induites par le changement de statut des établissements publics de santé - devenus des établissements publics nationaux - au regard d'un certain nombre de règles telles que celles relatives aux permis de construire. Cette série de questions non encore résolues peut donc contribuer à paralyser la valorisation du patrimoine.

Enfin, il semble utile de confier à l'Agence Nationale pour l'Amélioration de la Performance hospitalière la mission consistant à assister activement les établissements qui ne disposent pas en interne des capacités nécessaires à une politique de valorisation. Cela suppose que les moyens nécessaires soient attribués à cette Agence.

Néanmoins, il est évident que les sommes tirées de cette politique de valorisation sont sans commune mesure avec les besoins hospitaliers, au titre desquels un endettement de 24 milliards d'euros. Elles peuvent pourtant apporter une contribution décisive dans un certain nombre de cas.

La Cour souhaite donc qu'une politique nationale intervienne en la matière, relayée par les ARS, qui intégreraient, ab initio et non ex post , des valeurs de cession réalistes.

Mme Elise Noguera, conseiller technique au cabinet de Xavier Bertrand . - Les observations de la Cour rejoignent les axes nationaux mis en oeuvre depuis 2009.

En premier lieu, il existe une déclinaison autour des axes immobiliers, articulés autour des plans Hôpital 2007 et Hôpital 2012 et des projets de reconstruction et de cession de patrimoine dans un cadre actif.

De plus, la gestion active du patrimoine est favorisée au quotidien, en optimisant les possibilités de gestion courante des acteurs hébergés sur les sites des hôpitaux.

Par ailleurs, il convient de se doter de compétences en lien avec l'ANAP, permettant de gérer le patrimoine non seulement dans la valorisation des cessions, mais également dans la valorisation courante.

Enfin, il est important de rappeler que les logements des professionnels sont attribués dans le cadre réglementé d'une nécessité de service ou pour l'utilité du service. Cette politique contribue également à une part importante de l'attractivité des établissements, notamment pour les personnels se situant au coeur de l'hôpital, comme les soignants.

Il n'en est pas moins nécessaire d'adopter une transparence totale en la matière, en établissant le bilan de l'utilisation faite des logements.

Il ressort néanmoins que cette politique attractive pour les personnels, essentielle pour les hôpitaux, doit être maintenue.

Mme Annie Podeur, directrice générale de l'offre de soins (DGOS) . - Je tiens à saluer l'excellente synthèse effectuée par le Président de la 6 ^ème chambre de la Cour des comptes.

A la suite d'Elise Noguera, qui rapportait la parole du Ministre, je voudrais rappeler que nous avons travaillé de façon tout à fait satisfaisante avec la Cour des comptes pour l'élaboration de cette enquête.

Votre propos liminaire, Madame la Présidente, était important. Vous avez précisé que le Sénat avait souhaité s'intéresser à l'ensemble du patrimoine immobilier des hôpitaux. En effet, la part essentielle de ce patrimoine est affectée aux soins, mais il est compréhensible, au regard d'un champ si vaste, de s'intéresser en premier lieu au patrimoine privé et en particulier à la dotation non affectée (DNA).

Antoine Durrleman a parfaitement exposé le fait que le patrimoine privé des hôpitaux pouvait permettre de gérer le présent. Il s'agit donc effectivement d'une question d'actualité. Pour autant, sauf exception, les déficits des hôpitaux ne pourront pas être résorbés significativement grâce au seul produit de la dotation. Bien entendu, cette réalité ne nous exonère pas de savoir gérer collectivement un tel produit, qui constitue un apport au patrimoine public.

En revanche la préparation de l'avenir est déterminante. En effet, lorsqu'il existe des possibilités de cession, leur produit est susceptible de permettre l'autofinancement sans avoir recours à l'emprunt d'une partie d'un investissement immobilier répondant aux nouveaux besoins de nos concitoyens en termes d'accueil.

S'agissant des enjeux de l'optimisation du patrimoine, la définition d'une stratégie nationale s'est dessinée à compter de 2009. Trois axes essentiels ont été dégagés.

Le premier axe consiste à articuler correctement la définition des nouveaux projets d'investissement avec les projets déjà financés dans le cadre d'Hôpital 2007 et Hôpital 2012, afin d'éviter tout problème de pertinence.

Cela étant, il est également possible de relever des exemples où la cession du patrimoine abandonné constitue un surcoût, notamment en cas d'amiante.

Le deuxième axe vise à favoriser les démarches d'optimisation de la gestion du patrimoine, d'une part la reconversion et la cession, mais également la dynamisation de la gestion courante. L'idée sous-jacente tient au fait qu'un patrimoine produit des ressources devant être gérées de façon totalement transparente selon la nature des produits ainsi acquis.

Le troisième axe implique la responsabilisation des acteurs.

Pour mener à bien cette stratégie, il convient tout d'abord de clarifier les règles juridiques particulièrement complexes applicables au patrimoine immobilier. Les évolutions issues de la loi HPST et de ses décrets d'application n'ont pas toutes été gérées. Il conviendra qu'un processus interministériel contribue à harmoniser les dispositions de ces textes et d'en dépasser les contradictions.

De plus, il convient d'améliorer la connaissance du patrimoine. Nous avons effectivement besoin d'une base de données, non pour centraliser la gestion, mais pour donner aux établissements les moyens d'avoir un vrai parangonnage et d'évaluer le taux de rendement du patrimoine.

En outre, il est nécessaire d'identifier les gestionnaires de patrimoine - qui constituent un métier nouveau - dans les organigrammes des hôpitaux. Aujourd'hui, l'impulsion donnée en 2009, ainsi que la contrainte ressentie par certaines grandes institutions hospitalières pour améliorer l'efficience globale, ont conduit à identifier des gestionnaires du patrimoine. Il convient de s'en féliciter.

Cependant, les petites structures n'ayant pas les moyens de recourir à de tels gestionnaires devraient pouvoir bénéficier de coopérations.

Le dernier prérequis devrait conduire à donner tous les outils à l'échelon national. C'est la raison pour laquelle l'ANAP s'est vue confier cette mission de valorisation du patrimoine, consistant notamment en une aide au choix d'investissement et à la valorisation sur les DNA.

Nos réalisations depuis 2009 sont déjà tangibles. Sur la connaissance du patrimoine, l'observatoire est en test dans la région Franche-Comté et sera déployé en 2012. Cette base de données nationale existera donc effectivement.

Sur la clarification du contexte juridique, les services travaillent actuellement à des fiches, qui seront ensuite portées à la connaissance des gestionnaires hospitaliers. Ceci ne nous exonère cependant pas d'une modification d'un certain nombre de textes. De plus, afin de leur éviter des investissements juridiques trop lourds, nous avons un devoir de porter à la connaissance des établissements les règles présidant notamment à la gestion des baux.

L'accompagnement des établissements par l'ANAP est déjà engagé. Nous avons notamment recensé une quinzaine d'opérations nécessitant une expertise confiée à l'ANAP, structure d'appui pour les établissements concernés.

Enfin, les dernières réalisations sur la fiabilisation des comptes publics sont également en cours. Ceci doit permettre de clarifier les conditions dans lesquelles les valeurs du patrimoine de la DNA sont imputées dans les bilans. Il est cependant nécessaire de se méfier des risques de survalorisation et même de sous-valorisation dans un marché profondément aléatoire. A ce titre, les exemples figurant dans le rapport de la Cour sont éclairants. Il convient finalement de se garder de tout systématisme qui pourrait mettre en danger d'une autre manière les établissements hospitaliers.

Pour conclure, je souhaite revenir sur l'utilisation des logements de fonction, qui constituent un enjeu d'attractivité touchant l'ensemble des statuts des personnels. Nous avons besoin de décideurs responsables, présents et disponibles au sein de leur établissement. Pour les personnels soignants, si nous sommes en accord avec le souci de transparence des règles il est indispensable de maintenir l'attribution des logements par utilité de service pour faire tourner vingt-quatre heures sur vingt-quatre une structure hospitalière.

Enfin, sur le rôle des ARS, la tentation est de tout leur confier, mais elles ne pourront pas agir à la place des établissements.

Mme Marie-France Beaufils, présidente . - Je demanderai aux intervenants suivants, en les priant de m'excuser, de bien vouloir respecter la règle fixée des cinq minutes de temps de parole.

M. Christian Anastasy, directeur général de l'Agence nationale d'appui à la performance des établissements de santé et médico-sociaux (ANAP) . - Nous souhaitons attirer votre attention sur trois points du rapport de la Cour des comptes : la notion de patrimoine privé, les délais induits par les opérations de cession, le rôle de l'ANAP.

Le patrimoine privé des hôpitaux est constitué de deux types d'actifs : les biens de la DNA tels qu'évoqués par Madame Podeur, et les anciens bâtiments hospitaliers désaffectés. Autant les premiers sont aisément identifiables et cessibles, autant les seconds présentent un grand nombre de difficultés en la matière.

Par ailleurs, les opérations de cession sont très longues car elles impliquent plusieurs étapes.

M. Christian Berehouc, directeur associé de l'ANAP . - S'agissant de l'optimisation du patrimoine hospitalier, je rappelle qu'elle représente une question d'avenir concernant huit millions de kilomètres carrés.

Sur les délais, plusieurs années sont nécessaires pour aboutir à une cohérence de l'ensemble des éléments permettant une cession significative. Un accompagnement dans le temps est donc nécessaire, notamment dans les nombreuses villes au sein desquelles le marché n'est pas attractif.

M. Christian Dubosq, directeur général adjoint de l'Agence régionale de santé (ARS) Rhône Alpes . - L'enjeu immobilier est majeur pour les établissements et pour les ARS, aussi bien du point de vue de l'entretien du patrimoine que de son renouvellement.

Lors de l'analyse de la situation financière d'un établissement ayant un projet d'investissement, nous y intégrons non seulement sa capacité d'endettement et sa capacité d'autofinancement, mais également la possibilité éventuelle de cessions à réaliser.

On constate cependant qu'à l'exception des grands établissements, ces apports sont inexistants ou limités. Il convient donc de s'interroger sur l'opportunité d'une telle mission d'estimation de la cession envisagée au regard du retour attendu.

Par ailleurs, la proposition de la Cour d'impliquer les ARS pour qu'elles prennent systématiquement en compte le potentiel de valorisation du patrimoine privé dans le financement des investissements paraît effectivement une nécessité. Il semble utile, dans un souci de bonne gestion, que cette mesure devienne une règle.

De même, dans le domaine du rôle confié à l'ANAP, nous avons déjà l'habitude de travailler sur des opérations ciblées.

Enfin, l'ARS Rhône-Alpes a intégré dans les mesures de redressement prises les produits de cession des Hospices civils de Lyon. Cela étant il appartient à l'établissement d'avoir une gestion proactive, qui n'est pas du ressort l'ARS mais de celui du gestionnaire de patrimoine.

Le véritable enjeu pour l'avenir est celui de la valorisation des bâtiments abandonnés après une grande opération d'investissement.

M. Julien Samson, directeur général adjoint des Hospices civils de Lyon (HCL) . - Les règles de bonne gestion sont les suivantes :

- avoir un éventaire exhaustif actualisé ;

- se fixer une stratégie claire et des objectifs précis de valorisation des cessions ;

- répondre aux besoins de logement des personnels en matière de logement, qui constitue un critère d'attractivité parmi d'autres vers le statut de la fonction publique.

Sur le dernier point, je rappellerai qu'une infirmière en début de carrière gagne 1 600 euros bruts mensuels, ce qui la prive de la possibilité de se loger de façon satisfaisante dans une grande ville comme Lyon.

Ces contraintes supposent surtout de faire preuve de rigueur et de méthode, car la matière relative à aux opérations immobilières, impliquant une véritable gestion de projet, est complexe, et emporte des conséquences économiques, financières, juridiques et fiscales.

Concrètement, les contraintes particulières que connaissent tous les opérateurs immobiliers sont en premier lieu des contraintes d'occupation et d'urbanisme. De plus, la question de la levée des contraintes de dons et legs est majeure, et suppose du temps et des efforts pour lever les clauses dont il s'agit.

De plus, les contraintes juridiques sont diverses. Elles tiennent notamment à la nécessité de réunion des différentes instances (Conseil de surveillance, directoire), et à l'avis des Domaines.

Les process sont complexes. Ils consistent en des appels d'offres, des négociations longues à plusieurs tours, l'insertion de clauses diverses dans les promesses de bail ainsi que leur réitération devant notaire.

La maîtrise de l'ensemble de ces démarches complexes suppose en outre des compétences spécifiques, et le temps nécessaire pour les mener à bien.

Lorsque la stratégie est fixée et les contraintes surmontées - ces dernières étant facilitées par un travail collaboratif avec les collectivités locales -, il est possible d'obtenir des résultats.

Ainsi, en 2008, nos opérations de cession et de valorisation du patrimoine (gestion locative et cession) ont produit 8 millions d'euros de résultat net, 18 millions d'euros en 2009, 32 millions d'euros en 2010, et 40 millions d'euros en 2011. En 2012, le résultat attendu est également de 40 millions d'euros.

Le chiffre de 40 millions représente la moitié du financement des investissements que nous réalisons, tandis que le solde est financé par l'autofinancement dégagé.

Les Hospices civils de Lyon sont donc à présent totalement autonomes en termes de financement de leurs investissements. Tel est bien l'un des objectifs d'une politique de valorisation du patrimoine.

Mme Mireille Faugère, directrice générale de l'Assistance publique - Hopitaux de Paris (AP - HP ). - Pour valoriser le patrimoine, il faut le connaître et être très clair sur la politique à mener.

A l'AP-HP, nous avons entrepris à la fois un travail de fond sur le recensement du patrimoine et la mobilisation des acteurs. De plus le partage d'information et de problématique est très important, tant vis-à-vis des instances représentatives du personnel que du directoire et du conseil de surveillance.

S'agissant de la connaissance du patrimoine, le travail commencé en 2010 sera achevé en 2012, de sorte que le recensement sera bientôt complet. Il est important de rappeler que parfois, l'espoir d'aboutir à des chiffres de valorisation élevés n'est pas toujours satisfait.

Quelques règles simples ont été prévues dans la gestion des investissements. Ainsi, la règle selon laquelle il n'est pas possible d'investir en l'absence d'autofinancement significatif, est importante.

L'exemple de l'hôpital européen Georges Pompidou est une réussite en la matière, puisque ce site a été autofinancé par la vente de certains hôpitaux. De même, la maternité de Port-Royal qui sera inaugurée début 2012, sera autofinancée par la vente de l'hôpital Saint-Vincent-de Paul. Enfin, nous avons annoncé la modernisation de l'hôpital Lariboisière, programmée grâce à la vente de l'hôpital Fernand-Vidal.

Il est essentiel de montrer aux personnels mais également aux élus que ces opérations contribuent à la modernisation de l'offre de soins.

Nous avons actuellement un débat sur la meilleure façon de valoriser tout le patrimoine privé par des opérations globales de cession, ou des appartements un à un dans les lieux peu propices au logement des personnels. A cet égard, il est utile de rappeler que l'AP-HP a une politique traditionnelle de logement social, qui connaît aujourd'hui une inflexion pour donner une priorité à des critères professionnels. Nous devons donc parvenir à un équilibre entre critères professionnels et critères sociaux.

Enfin, sur la question du pilotage des politiques, je vous indique qu'à l'AP-HP les problématiques d'investissement, de connaissance et de valorisation du patrimoine ont été regroupées avec la fonction financière au sein d'une même direction pour une meilleure cohérence.

M. Jean-Pierre Caffet, rapporteur spécial . - Je voudrais remercier la Cour des comptes pour le travail très utile réalisé, qui donne un éclairage tout à fait particulier sur les questions que nous nous posions, à savoir principalement la connaissance du patrimoine des établissements de santé et leurs modalités de gestion.

Ce rapport confirme que la valorisation éventuelle du patrimoine hospitalier non affecté aux soins ne pourrait pas permettre de résorber les déficits. Néanmoins, ceci n'exonère pas les établissements de santé d'avoir une véritable politique en la matière.

Cependant, le problème demeure de savoir quelle instance est compétente, et pour quelles attributions. Le rapport de la Cour des comptes laisse en effet apparaître que le patrimoine est mal connu, mal utilisé, et insuffisamment valorisé. A l'évidence, des marges de progrès sont donc possibles.

Pour entamer le débat, et avant de laisser la parole à mes collègues, je souhaite poser quelques questions.

En premier lieu, quel est le rôle des tutelles et en particulier celui de la DGOS ? On a en effet le sentiment que ces instances ne se sont pas véritablement préoccupées de la connaissance du patrimoine. Madame Podeur nous a exposé qu'il n'était pas du ressort des administrations centrales de se pencher dans le détail sur les questions tenant au patrimoine des établissements de santé, mais si ces administrations ne s'en préoccupent pas, qui le fera ?

De plus, s'agissant de la politique du logement, on se trouve dans un cas d'école. Il a en effet été nécessaire d'attendre vingt-quatre ans pour qu'un décret d'application de la loi de 1986 soit pris, ce texte étant de surcroît suffisamment flou et général pour permettre aux pratiques antérieures de perdurer. Quel est donc le coût de la politique du logement pour les établissements de santé ? J'ai bien entendu les développements de Monsieur Samson sur la rémunération des infirmières et le prix des loyers à Lyon. Mais les infirmières ne sont pas seules dans ce cas. En tant qu'élu parisien, je peux vous citer le cas similaire des éboueurs, qui habitent souvent à plus de cinquante kilomètres et qui sont tenus de se lever à l'aube. Nous avons en outre le même problème de recrutement avec les puéricultrices de crèche, qui ne gagnent même pas 1 600 euros bruts par mois.

Enfin, je m'adresse à l'AP-HP, dont on a le sentiment qu'elle s'est engagée de façon tardive et incomplète dans la valorisation du patrimoine. Cette situation va-t-elle être améliorée ?

M. Yves Daudigny, rapporteur général de la commission des affaires sociales . - Je remercie la commission des finances de nous avoir associés au travail de ce jour, ainsi que les divers intervenants pour les éclairages qu'ils ont apportés.

Je retiens la nécessité d'un pilotage national plus marqué et stratégique.

En outre, la Cour des comptes évoque les relations entre les établissements et les collectivités locales : la modification de la composition du nouveau conseil de surveillance issue de la loi « Hôpital, Patients, Santé et Territoires » a-t-elle eu des conséquences en la matière ?

M. Éric Doligé . - Le travail présenté est intéressant, mais intervient sans doute trop tardivement.

Je suis inquiet des termes employés par Madame Podeur (« clarifier », « fiabiliser », « comptabiliser »), et qui se retrouvent effectivement dans le rapport. Si nous gérions de la même manière nos collectivités, nous serions dans une situation pour le moins difficile. Cette reconnaissance de la carence du système est donc assez préoccupante, même s'il est vrai qu'elle était nécessaire.

Le patrimoine public utilisé est-il mieux géré que le patrimoine privé ? Pour donner un exemple de blocage de l'utilisation du patrimoine public, on peut citer les services liés à l'alerte et au Samu, pour lesquels des progrès considérables sont à réaliser. En effet, des structures similaires et faisant double emploi sont construites simultanément, de sorte qu'il sera absolument nécessaire qu'une autorité mette un terme à ce désordre.

En outre la remarque de Monsieur Samson relative aux délais est très pertinente. La Cour des comptes a-t-elle effectué une analyse des coûts de ces délais nécessaires pour solder une opération et surmonter les contraintes juridiques administratives ?

M. Jean Germain . - Je voudrais souligner que l'administration des hôpitaux est une lourde charge. Je suis donc conscient des difficultés rencontrées. Je tiens à remercier Monsieur Samson pour son exposé rapide, qui mettait parfaitement en évidence un certain nombre de sujets quotidiens.

Je reviendrai par conséquent sur ces derniers, plus particulièrement en matière de politique de la ville et du logement.

Ainsi que l'a évoqué Madame Faugère, ce n'est pas en vendant le patrimoine au prix le plus élevé possible que les problèmes du fonctionnement des hôpitaux, de la liaison avec la politique de la ville, et de la proximité avec les citoyens, seront réglés. Les problèmes se posent d'ailleurs dans les mêmes termes pour les hôpitaux, l'armée et les universités.

Par ailleurs, je ressens profondément, comme d'autres collègues, qu'il existe une différence entre Paris, Lyon, Marseille et les autres villes de province.

Mes questions portent donc sur les autres possibilités d'utilisation du patrimoine privé, qui n'aura pas la même valeur comptable selon qu'il sera affecté à une maison des parents, ou à une autre utilisation.

Existe-t-il donc une autre éventualité que celle de vendre le patrimoine privé ? Par ailleurs, il convient de rappeler qu'un bien a parfois été donné dans un but social. Faut-il y renoncer en le vendant ?

Enfin, la liaison avec les collectivités territoriales constitue un sujet important, car celles-ci doivent veiller à l'accessibilité des hôpitaux pour leurs concitoyens. Je m'inscris donc quelque peu en faux contre le principe de la seule valorisation comptable du patrimoine des hôpitaux. Les collectivités territoriales doivent-elles intervenir dans cette politique des établissements hospitaliers ? Il s'agit d'un sujet important touchant à la décentralisation, mais la question mérite d'être posée.

M. Antoine Durrleman . - Nous avons fait deux observations importantes. Tout d'abord, la prise de conscience des enjeux liés au patrimoine, si elle est encore inaboutie, est cependant réelle, aussi bien au niveau des autorités de tutelle nationales et régionales que des établissements.

Ensuite, la gestion patrimoniale pose effectivement des difficultés multiples, dès lors que l'on ne dispose pas des bons éléments d'arbitrage. La question relative à l'optimisation du patrimoine tient avant tout aux choix effectués, qui doivent être éclairés au regard de considérations financières, des perspectives d'utilisation, et d'autres possibilités encore.

Il semble donc que les établissements hospitaliers sont souvent dépourvus des éléments d'arbitrage, ou que de tels arbitrages sont plus implicites qu'explicites.

Par ailleurs, la question des délais dans la reconversion d'un patrimoine, qu'il s'agisse d'une cession ou d'un autre type de reconversion, est très complexe. Elle est liée à des considérations techniques, tenant notamment à la structure des bâtiments anciens ainsi qu'à leur dimension symbolique.

En effet, l'hôpital n'est pas un bâtiment comme un autre dans une collectivité : il s'agit d'un repère dans la cité, ayant une histoire et une valeur sentimentale, de sorte que la reconversion d'un site hospitalier est une question souvent épineuse et particulière. Les débats sur le réemploi d'un bâtiment sont donc tout à fait légitimes. Les stratégies doivent privilégier le dialogue et être discutées suffisamment tôt pour éviter les friches hospitalières.

Mme Annie Podeur . - Monsieur le rapporteur Caffet, vous vous êtes interrogé sur le rôle des tutelles et de la DGOS. Je remercie Monsieur Doligé d'avoir reconnu qu'il fallait bien commencer.

J'ai affirmé très clairement que la stratégie de valorisation du patrimoine a été définie seulement en 2009. En effet, dans les années 2000, toutes les énergies des structures centrales ont été mobilisées par le plan Hôpital 2007. C'est d'ailleurs à cette époque que la mission d'appui national à l'investissement hospitalier a été créée, pour effectuer un suivi des multiples opérations hospitalières existantes.

Le rôle d'une administration centrale est d'impulser, d'outiller et d'évaluer. L'impulsion est la définition d'une stratégie, tandis que la stratégie consiste à améliorer la performance, tout en se donnant les moyens d'une politique de ressources humaines pour les personnels de direction, soignant et technique. Il s'agit de se donner les moyens nécessaires au fonctionnement de l'hôpital vingt-quatre heures sur vingt-quatre.

Antoine Durrleman a rappelé la définition d'une stratégie à l'échelon de chaque établissement en fonction d'un environnement donné, social et urbanistique. Ceci renvoie donc au caractère primordial du dialogue entre les collectivités territoriales et les décideurs, tel qu'évoqué par Julien Samson.

S'agissant de l'évaluation, l'inventaire n'est pas réalisé. Néanmoins, ainsi que je l'ai rappelé, le système d'évaluation a été défini, et sera déployé en 2012. Une telle mesure est certes tardive, mais l'administration centrale gère les priorités et répond aussi à une impulsion politique.

Sur le décret Logement de janvier 2010, les principes sont simples. En vertu de ceux-ci, le logement est alloué par nécessité de service en fonction du parc disponible, une indemnité pouvant éventuellement être attribuée le parc ne répond pas aux attentes.

Les règles ont donc été clarifiées, mais il est nécessaire de se donner de la souplesse sur leur mise en oeuvre. Nous nous situons en effet en période transitoire d'application du décret 2010, qui vient d'être prolongée d'un an.

Mme Mireille Faugère . - Je souhaiterais revenir sur les deux adjectifs employés par Monsieur Caffet, qualifiant de « tardive » et « incomplète » la politique menée par l'AP-HP.

En 2011, nous avons eu un débat sur la politique patrimoniale, dans l'ensemble des instances des douze groupes hospitaliers de l'AP-HP concernés, ce qui constitue une pratique nouvelle. A titre d'exemple, la valorisation de St Vincent de Paul a duré quinze ans. Ce délai n'est pas lié au dynamisme des équipes de l'AP-HP, mais à la nature de la décision prise : faire quitter à ce bâtiment sa fonction hospitalière. Nous devons donc absolument prendre le temps de partager.

Une accélération certaine est désormais à l'oeuvre, elle est nécessaire, la position financière de l'établissement devenant cruciale. Cependant, valoriser ne signifie pas toujours une cession, et il existe d'autres méthodes de valorisation.

En définitive, il n'est plus exact de dire que la politique menée est incomplète, même si le caractère tardif peut constituer un élément de diagnostic à prendre en compte.

M. Jacky Le Menn . - Nous convenons tous du fait que le problème financier des hôpitaux ne sera pas entièrement résolu grâce à la seule valorisation, même efficace, de son patrimoine.

En revanche, je nuancerai un certain nombre de points relatifs à la non-connaissance du patrimoine des hôpitaux.

La tutelle de proximité a toujours connu ce patrimoine. Lorsque, dans le passé, des rénovations sont intervenues, elles ont eu lieu grâce à des ventes immobilières, ce qui atteste de la connaissance assez affinée des tutelles locales des biens concernés, de même que sur l'ensemble du territoire.

Cela étant, dans le cadre de la gestion, il n'existe manifestement pas suffisamment de concentration professionnalisée. Ce point pourrait néanmoins être amélioré au niveau des ARS. Je maintiens cependant que les chefs d'établissements n'ont jamais été seuls face à leur « Dotation non affectée ».

De plus, je me trouve en désaccord avec mon collègue rapporteur de la commission des finances. L'enjeu social est très prégnant au sein des hôpitaux, qui sont actuellement sous forte tension. Il faut reconnaître la désaffection du personnel soignant, et les problèmes de rémunération globale.

Par ailleurs, je rejoins Monsieur Germain sur l'éventualité d'utiliser autrement le patrimoine privé des hôpitaux. Dans le cadre des politiques globales de terrain, des secteurs nécessitent en effet des locaux. Il serait donc indiqué que le patrimoine hospitalier puisse y concourir.

Enfin, Messieurs Durrleman et Germain ont parfaitement rappelé la valeur symbolique de certains hôpitaux, auxquels les élus sont très attachés. En définitive, il n'est pas envisageable de faire une restructuration en coeur de ville sans impact très fort sur l'aménagement urbain. Le ralentissement observé s'explique sans doute ainsi.

M. René-Paul Savary . - Je voudrais évoquer une question technique, mais malgré tout pratique pour les hôpitaux locaux. J'ai un exemple très concret dans mon département de la Marne, où nous avons un groupement hospitalier autour de trois hôpitaux périphériques, et également avec des hôpitaux de l'Aube. Nous travaillons actuellement sur la mise à disposition des communes, dans l'intérêt de la valorisation, de notre étude sur les baux emphytéotiques.

Ce type de bail pourrait permettre de résoudre la valorisation du patrimoine sans qu'une vente n'intervienne.

Je pose donc la question à M. le Président : existe-t-il des mesures juridiques envisageables pour améliorer le dispositif des baux emphytéotiques et utiliser cet outil de valorisation ?

M. Vincent Delahaye . - Je me félicite de cette demande d'enquête car la politique patrimoniale, longtemps sous-estimée, est une question importante pour toute collectivité. Si le caractère tardif de la valorisation a été pointé, je pense cependant que la prise de conscience est réelle. J'ai été membre du Conseil d'administration d'un hôpital, et je peux attester que cette question n'avait jamais été abordée.

Quand je suis devenu maire, j'ai défini une politique patrimoniale à l'échelle de la ville. Aujourd'hui, étant donné la situation de nos hôpitaux, la valorisation du patrimoine hospitalier pourrait au moins permettre de financer les services actuels. Quant aux services nouveaux, j'ignore comment ils pourraient l'être.

Il m'apparaît donc que la valorisation du patrimoine passe par une politique explicite et bien exprimée, car il ne s'agit pas de tout vendre. Je souhaiterais donc qu'une instruction claire de l'autorité de tutelle mette rapidement ce débat à l'ordre du jour.

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale . - Je voudrais remercier le Président Antoine Durrleman, car j'ai rencontré exactement le même problème lorsque j'ai entrepris l'analyse du patrimoine de l'Etat et de sa gestion, en ma qualité de rapporteure spéciale du compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat ».

La question des arbitrages est en effet essentielle. Ils doivent concerner l'analyse macroéconomique, l'intérêt à vendre et l'usage attribué aux bâtiments. A cet égard, vous aviez raison, Madame Faugère, lorsque vous insistiez sur le fait que la valorisation ne signifiait pas toujours la cession. Or, soit ces arbitrages ne sont pas faits, soit ils ne sont pas clairs.

De plus, je n'ai pas entendu répondre à la question des relations avec France Domaine, qui constitue pourtant l'une des incertitudes juridiques renforcées par la loi HPST. Je souhaiterais donc connaître la nature des relations avec France Domaine, institution semblant à tout le moins en retrait sur la valorisation du patrimoine des hôpitaux. J'ai le sentiment que ces relations ne sont pas satisfaisantes.

M. Antoine Durrleman . - La question du patrimoine immobilier est effectivement une affaire de clarté. Tant que la DNA - c'est-à-dire le budget annexe - est équilibrée, on peut imaginer que l'ensemble ne pèse pas sur la solidarité nationale. En revanche, lorsque la gestion de la DNA est déséquilibrée, c'est-à-dire lorsque les charges d'exploitation sont supérieures aux produits d'exploitation, l'assurance-maladie assurera in fine l'équilibre.

Par ailleurs, la question de la clarté renvoie à celle du bon usage des ressources. Il existe en effet une grande inégalité historique entre les établissements, certains étant bénéficiaires de subventions alors qu'ils possédaient par ailleurs un patrimoine immobilier cessible, tels que des forêts, des vignes et des terrains.

Il semble donc que le mauvais usage des financements publics est un vrai enjeu qui ne concerne pas seulement les établissements.

Enfin, le sujet des baux emphytéotiques est important. Il est vrai qu'un bail emphytéotique n'est pas toujours aisé à monter, mais certains établissements tels que l'AP-HP, en ont la pratique. Cette pratique est ancienne, et elle est antérieure à celle de l'Etat en la matière.

M. Julien Samson . - En premier lieu, pour répondre à la question posée sur le coût des délais, il convient de rappeler que toute opération immobilière de valorisation (location ou cession) génère des délais. Le coût de ceux-ci comporte notamment le gardiennage des locaux vides, la maintenance et de façon générale tous les frais de portage.

S'agissant des legs, la levée des contraintes d'une clause de legs n'est que la poursuite par d'autres moyens de l'objet initial du legs, puisque les bénéfices seront toujours affectés aux investissements hospitaliers. Les recherches d'héritiers effectuées en la matière produisent en tout état de cause des résultats très positifs.

Enfin, au titre des relations avec France Domaine, tout est affaire locale de personnes et de comportements. Les relations en matière de travail collaboratif sont généralement bonnes.

Cela étant, il est exact de mentionner les conséquences des modifications de la loi HPST, puisque ce texte assimile les établissements de santé à des établissements publics locaux, puis à des établissements publics nationaux. Ceci implique, compte tenu des dispositions du Code général des propriétés de l'Etat, l'application directe de certaines contraintes : l'avis obligatoire de France Domaine, le changement d'autorité responsable en matière de permis de construire, etc.

Mais en pratique, quels que soient l'autorité décisionnaire et le rôle de France Domaine, cette dernière ne donne qu'un avis pour éclairer les débats.

Mme Marie-France Beaufils, présidente . - Je retiens de l'échange la nécessité du dialogue et de la concertation, y compris avec l'Etat. Je retiens aussi que « valoriser » ne signifie pas obligatoirement vendre le bien.

J'appuierai enfin la nécessité de conserver les centres hospitaliers en coeur de ville, dans l'intérêt du lien avec les malades et leurs familles.

Je remercie nos invités. Je demande aux commissaires des finances de bien vouloir rester.

La commission autorise la publication de l'enquête de la Cour des comptes ainsi que du compte rendu de la présente audition sous la forme d'un rapport d'information.

ANNEXE COMMUNICATION DE LA COUR DES COMPTES À LA COMMISSION DES FINANCES DU SÉNAT

---

* ¹ La liste des catégories de personnes bénéficiant d'une concession de logement par nécessité absolue de service est fixée réglementairement et comprend en particulier les directeurs d'hôpitaux ; celles des bénéficiaires de logement pour utilité de service est définie par les directeurs d'établissement.

* ² Cour des comptes - rapport public annuel 2012.

* ³ Cour des comptes - rapport public annuel 2012.