B. UN BILAN GLOBALEMENT SATISFAISANT
Votre rapporteur spécial porte un regard globalement positif sur les cessions immobilières réalisées par la Banque de France, toutes catégories de bâtiments confondues, à la suite des décisions prises en 2003. Les résultats obtenus à l'issue de ces opérations apparaissent particulièrement satisfaisants, même si la méthode mise en oeuvre pour les atteindre appelle quelques remarques.
1. Observations sur les résultats
Les ventes immobilières conclues par la Banque de France entre 2004 et 2007 ont dégagé d'importants produits : plus de 240 millions d'euros, et de conséquentes plus-values : plus de 200 millions d'euros au total. Mais elles ont également permis, de façon permanente, de faire l'économie des charges afférentes aux bâtiments cédés : globalement, par an, près de 5 millions d'euros (soit plus 3,7 millions d'euros hors impôts).
a) Plus de 245 millions d'euros de produits de cession
Les produits cumulés des ventes immobilières réalisées par la Banque de France entre 2004 et 2007, tous programmes de cessions confondus, s'élèvent à 241,85 millions d'euros . Pour 2008 , à ce jour, des produits de cession sont attendus à hauteur de 3,65 millions d'euros , correspondant à des opérations engagées antérieurement (précitées 11 ( * ) ).
Il convient d'observer que ces produits de cessions ne font pas l'objet d'une affectation comptable spécifique. Ils sont simplement comptabilisés dans les « résultats exceptionnels » de la Banque de France, pour l'exercice auquel ils se rapportent, comme le récapitule le tableau ci-après. Avec un taux d'intérêt de 4 %, on peut estimer à environ 9,8 millions d'euros par an la rémunération globale du placement de ces sommes .
Affectation comptable des produits des cessions immobilières
de la Banque de France (2004-2008)
(en millions d'euros)
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Cessions d'immeubles locatifs |
Cessions d'immeubles du parc d'exploitation |
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PAIT |
Démarche « OLEUS » |
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2004 |
29,7 |
||
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2005 |
60 |
20,7 |
|
|
2006 |
69 |
||
|
2007 |
60,3 |
2,1 |
|
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2008 (prévisions) |
1 |
2,65 |
|
Source : Banque de France
b) Plus de 200 millions d'euros de plus-values
Les produits précités des cessions immobilières conclues par la Banque de France entre 2004 et 2007 241,85 millions d'euros représentent une plus-value globale de 201 millions d'euros, dont 82 millions d'euros issus des ventes d'immeubles locatifs de son domaine privé et 119 millions d'euros provenant des ventes au sein du parc d'exploitation (79 succursales au titre du PAIT et une unité sans caisse dans le cadre la démarche « OLEUS »). Le tableau suivant détaille ces plus-values par exercice.
Plus-values des cessions immobilières de la Banque de France (2004-2007)
(en millions d'euros)
|
2004 |
2005 |
2006 |
2007 (prévisions) |
Total |
|
|
Immeubles locatifs |
28 |
54 |
82 |
||
|
Immeubles du parc d'exploitation |
12 |
53 |
54 |
119 |
|
|
Total |
28 |
66 |
53 |
54 |
201 |
Source : Banque de France
c) Près de 5 millions d'euros d'économies de charges par an
Tous programmes confondus, les cessions immobilières intervenues entre 2004 et 2007 ont conduit la Banque de France à réaliser, selon ses estimations, une économie de charges d'au moins 4,9 millions d'euros annuels :
- 4,6 millions d'euros du fait des ventes au sein du parc d'exploitation (79 succursales dans le cadre du PAIT et une unité sans caisse au titre de la démarche « OLEUS ») ;
- 0,3 million d'euros à la suite de la vente d'immeubles locatifs du domaine privé.
Cependant, parmi les charges supprimées par la cession de bâtiments du parc d'exploitation, se trouvent comptabilisées, à hauteur de 1,153 million d'euros, les contributions fiscales dues au titre, d'une part, de la taxe foncière et, d'autre part, de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage (TSBCS). Seul le reste 3,447 millions d'euros, correspondant aux coût des fluides domestiques, frais d'entretien et cotisations d'assurances constitue une véritable économie pour les finances publiques globalement considérées.
De la sorte, hors impôts, l'économie consécutive aux cessions immobilières de la Banque de France reste de plus 3,7 millions d'euros par an pour le contribuable .
2. Observations sur la méthode
En termes de méthode, il apparaît notamment que la Banque de France a conduit les appels d'offres dans de bonnes conditions de publicité , et a sollicité les expertises nécessaires pour l'évaluation des immeubles mis en vente. Cette évaluation a été réalisée :
- par le service des domaines , pour les immeubles relevant du parc d'exploitation, notamment les succursales fermées, ainsi que pour les immeubles locatifs du domaine privé cédés à l'OPAC de Paris (cf. ci-dessus) ;
- par des cabinets privés spécialisés, pour les autres immeubles du parc locatif et, concurremment à l'évaluation du service des domaines, en tant que de besoin, pour certains bâtiments du parc d'exploitation.
Cependant, votre rapporteur spécial tient à souligner trois points.
a) La difficulté d'évaluer des immeubles « atypiques »
L'évaluation de certains immeubles mis en vente par la Banque de France, « atypiques », s'est avérée difficile , faute de points de repère sur le marché de l'immobilier. Ce fut en particulier le cas pour les succursales fermées dans le cadre du PAIT, souvent de vastes bâtiments assortis d'une ou plusieurs salles fortes et de salles des coffres. Le prix de tels biens, en pratique, dépendait largement du projet des acquéreurs, et donc de leur degré de convertibilité et de rentabilité au regard de ce projet.
Il ne faudrait donc pas trop s'étonner des différences constatées entre les évaluations du service des domaines et les prix de vente effectivement conclus. Toutefois, on observe que, dans le cas des ventes à des investisseurs privés, le prix de cession s'est en général avéré très sensiblement supérieur aux évaluations domaniales .
Le cas emblématique de cette situation est sans conteste la vente de la succursale de Cannes, cédée en 2007 pour 28 millions d'euros, alors que le service des domaines avait retenu une évaluation comprise entre 12,7 et 14 millions d'euros (soit une différence, au moins, du simple au double). En moyenne, les ventes d'immeubles du parc d'exploitation de la Banque de France au secteur privé, en 2007, ont réalisé un produit supérieur de 10 % aux évaluations domaniales sans compter la vente de la succursale de Cannes, 47 % en intégrant celle-ci. Pour les ventes conclues en 2005 et 2006, l'écart atteint 54 %.
Les cessions d'immeubles du parc d'exploitation
de la Banque de France au secteur privé (2005-2007)
(en millions d'euros)
|
Evaluation domaniale |
Prix de vente conclu |
Différence évaluation/prix |
|
|
Cessions réalisées en 2005-2006 |
39,5 |
60,9 |
21,4 (soit 54 %) |
|
Cession de la succursale de Cannes (2007) |
12,7 à 14 |
28 |
14 à 15,3 (soit 100 à 120 %) |
|
Cessions réalisées en 2007 (hors Cannes) |
24,9 |
27,4 |
2,5 (soit 10 %) |
Source : Banque de France
b) Les particularités de la négociation avec les collectivités publiques
Alors que les cessions au secteur privé de bâtiments relevant du parc d'exploitation de la Banque de France ont enregistré des prix supérieurs aux évaluations du service des domaines, les collectivités publiques se portant acquéreuses de ces immeubles, au contraire, ont pu bénéficier de « rabais » sur les prix, par rapport à l'évaluation domaniale . En ce qui concerne les ventes à des collectivités territoriales, qui bénéficiaient d'ailleurs d'un droit de préférence (cf. supra ), il est certain que le « climat » social résultant de la fermeture des succursales a pu contribuer, dans les négociations, à cette orientation baissière des prix. Il s'agissait d'une forme de « compensation » des pertes résultant, pour les économies locales, de la nouvelle configuration du réseau de la Banque de France.
Ainsi, sur 35 succursales cédées au secteur public (collectivités territoriales et Etat confondus), un seul immeuble a été vendu pour un prix supérieur à l'évaluation du service des domaines , dans le cadre de l'exercice, par une collectivité territoriale, de son droit de préemption. Pour le reste :
- 16 immeubles (46 % de l'ensemble, représentant la même proportion dans le produit global des cessions au secteur public, soit 15,9 millions d'euros) ont été vendus conformément à l'évaluation domaniale ;
- 11 immeubles ( 31 % de l'ensemble , représentant 27 % du produit global des cessions au secteur public, soit 9,3 millions d'euros) ont été vendus avec un abattement moyen de 13 % par rapport à l'évaluation domaniale, soit un « manque à gagner » de l'ordre de 1,2 million d'euros ;
- 7 immeubles ( 20 % de l'ensemble , représentant 22 % du produit global des cessions au secteur public, soit 7,8 millions d'euros) ont été vendus avec un abattement moyen de 22,7 % par rapport à l'évaluation domaniale, soit un « manque à gagner » de l'ordre de 1,8 million d'euros . Dans ces derniers cas, il est vrai, une expertise privée avait établi une estimation inférieure à celle du service des domaines.
c) L'absence de clause systématique de complément de prix
Les ventes conclues avec les collectivités territoriales acquérant une ancienne succursale de la Banque de France dans le cadre de leur droit de préférence, en contrepartie de celui-ci, ont été assorties d'une clause de « retour sur plus-values » . Il a ainsi été stipulé qu'en cas de revente de l'immeuble dans les trois ans de son acquisition, la collectivité territoriale serait tenue de reverser à la Banque de France 80 % de la plus-value réalisée. En février 2008, déjà huit reventes par des collectivités territoriales avaient été constatées, la plupart ayant été pratiquées auprès d'investisseurs privés.
Cependant, une clause comparable n'a été introduite dans aucune des autres ventes effectuées par la Banque de France, en particulier les ventes au secteur privé . Votre rapporteur spécial le regrette.
En effet, le cas de la cession puis du rachat par l'Etat de l'ancien immeuble de l'Imprimerie nationale, à Paris, a bien montré l'intérêt des clauses de complément de prix dans les ventes immobilières publiques 12 ( * ) . Un taux de « retour sur plus-values » éventuelles en cas de revente, adapté à chaque situation, constitue une garantie importante de bonne gestion sans peser abusivement sur la négociation. Il convient ici de rappeler que la généralisation de telles clauses, recommandée par votre commission des finances, a été décidée par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, en ce qui concerne les cessions de l'Etat, dans le cadre du Conseil de modernisation des politique publiques du 4 avril 2008.
Aussi, pour l'avenir, votre rapporteur spécial préconise que cette précaution soit systématiquement ménagée dans les ventes immobilières de la Banque de France , comme elle l'est désormais dans celles de l'Etat.
La mesure participerait pleinement de la modernisation de sa gestion immobilière dans laquelle s'est récemment engagée la Banque de France.
* 11 Il s'agit, d'une part, de l'acquisition d'une succursale par l'Etat, au bénéfice du ministère de la justice, pour 1 million d'euros, et, d'autre part, de la vente aux communes de Dieppe et de Saint-Quentin d'une unité sans caisse pour chacune, pour un total de 2,65 millions d'euros.
* 12 Cf. le rapport d'information n° 37 (2007-2008) de votre rapporteur spécial et de nos collègues Bernard Angels, Marie-France Beaufils et Adrien Gouteyron.