B. DES EFFETS PROBABLES SUR LES PRIX DE L'IMMOBILIER ET DE LA CONSTRUCTION
1. La défiscalisation : une partie du problème ?
La défiscalisation permet de soutenir l'emploi et l'investissement dans le secteur du logement.
Cependant, ce soutien n'est pas sans conséquence sur le niveau général des prix de la construction et du foncier. L'impact de la défiscalisation sur les prix est difficile à mesurer. Sur le fondement des seules données dont ils disposent à ce jour, les services en charge des agréments peuvent difficilement garantir et mesurer l'impact de la défiscalisation sur les prix. Force est cependant de constater que, d'aide, la défiscalisation est désormais, de part son effet direct sur le niveau des prix, considérée comme faisant partie intégrante du problème . Ce point doit être étudié d'autant plus attentivement que l'on a vu l'importance croissante prise par la défiscalisation dans les crédits consacrés au logement en outre-mer.
2. La hausse des coûts de construction
Ainsi, la défiscalisation de l'ensemble des coûts de construction peut engendrer des dérives et des effets négatifs dont certains ont pu être constatés par le passé, alors que d'autres se développeraient actuellement. De nombreux interlocuteurs de votre rapporteur spécial ont insisté sur les effets pervers, à tout le moins discutables de la défiscalisation . Parmi les principaux dysfonctionnements observables, on a pu noter :
- des marges excessives, que soit des promoteurs ou des fournisseurs , artificiellement permises par l'aide fiscale qui a longtemps contribué à leur financement, et ce même si cet effet s'est trouvé circonscrit par l'instauration dans le dispositif issu de la loi de programme pour l'outre-mer d'un « prix aidé au m² maximum ». Cependant, ce plafond, indifférencié quel que soit le type de logement, peut s'avérer encore élevé eu égard au prix de construction de certains logements, notamment le logement social et très social. Des exemples très précis de prix des matières premières, importées pour la plupart, ont été fournis à votre rapporteur spécial, qui ne peut que s'interroger sur les comportements de marge de certains fournisseurs ;
- une répercussion inégale sur le niveau des loyers dans le logement locatif intermédiaire , niveau sur lequel la défiscalisation n'aurait pas eu d'effets démontrés, alors même que l'investisseur est supposé bénéficier de l'avantage fiscal dans ce but. En effet, seul le respect d'un plafond de loyer a été imposé, la loi ne prévoyant pas une répercussion de l'aide fiscale au niveau des locataires ;
- une inflation des prix du foncier , seuls les logements neufs pouvant bénéficier de l'aide.