Accès au crédit des ménages en France

II- Comparaison des marchés européens du logement et des marchés hypothécaires

A- Les marchés du logement et son financement en Europe : Etudes de cas

C 'est au sein des pays d'Europe du Sud que l'on compte le plus de ménages propriétaires, pour des raisons d'ordre culturel (attachement à la pierre, investissement pour disposer d'un foyer où loger les différentes générations familiales). Allemagne, Danemark Suède et Pays-Bas se distinguent par la longueur de leur prêt et dans le cas des Pays-Bas par une part du financement à crédit importante.

Tableau 33 : Caractéristiques des marchés immobiliers en Europe

	Dette hypothécaire résidentielle/PIB (%)	Crédit / valeur du bien (loan to value, %)	Durée du prêt en moyenne (années)	Part des ménages propriétaires occupants (%)
Allemagne	47	70	25-30	42
Danemark	75	80	30	51
Espagne	32	80	15-25	85
France*	23	70	18	58
Italie	11	55	15	80
Pays-Bas	79	90	30	53
Suède	58	80	25-30	53
Royaume-Uni	65	70	25	69

* On parle ici, abusivement, de dette « hypothécaire », alors que l'on sait que dans le cas français, l'hypothèque ne domine pas le crédit à l'habitat.

1- Un pays du nord de l'Europe : le Royaume-Uni

Il existe de nombreuses catégories de prêts hypothécaires au Royaume-Uni. Depuis la perte de l'avantage fiscal lié au seul paiement des intérêts en 1998, le capital étant remboursé à la fin du contrat, les prêts hypothécaires avec remboursement échelonné du capital en cours de contrat prennent le dessus, représentant plus des 2/3 du flux de nouveaux crédits destinés à l'acquisition d'un logement contre environ 45 % en 1999.

Les différentes formules de crédit sont :

Le « repayment mortgage » , prêt avec un remboursement échelonné du capital, est considéré comme assez souple en cas de difficultés à payer les mensualités. Il est toujours possible de demander à l'établissement prêteur d'allonger la durée de remboursement.

La formule de l' « endowment mortgage » combine le remboursement du capital en fin de contrat avec un contrat d'assurance permettant l'accumulation de l'épargne nécessaire pour faire face au remboursement du capital le moment venu et même bénéficier, dans certains cas, d'une somme supplémentaire. Il faut joindre à cette formule une assurance en cas de décès qui permet au conjoint survivant ou aux héritiers de faire face, le cas échéant, au remboursement du capital dû. Plusieurs inconvénients à cette formule existent : si, pour une raison ou pour une autre, le contrat doit être interrompu dans les premières années de son déroulement, la valeur de rachat est souvent très faible (voire nulle) en raison des commissions précomptées ; de façon générale, l' endowment mortgage paraît plus rigide que le repayment mortgage ; on peut, en effet, plus facilement ré-échelonner le paiement des intérêts qu'interrompre le versement des primes dans l' endowment policy .

Sur l'ensemble des emprunteurs, la grande majorité des crédits repose sur le principe du remboursement progressif du capital avec une préférence marquée des primo accédants (82 %) par rapport aux ménages emprunteurs déjà propriétaires, donc disposant d'un capital supérieur et moins hostile au risque. Ce profil de risque se retrouve dans la part de la formule de « l' endowment », couvrant 12 % de leurs crédits contre 5 % pour les nouveaux propriétaires.

2- Un pays du sud de l'Europe : l'Italie

La part des ménages italiens propriétaires de leur logement est élevée (80 %). Cependant, le marché hypothécaire est peu développé, l'encours de crédits hypothécaires ne représentant que 11 % du PIB (contre 23 % en France et 64 % au Royaume-Uni). Ramené au revenu disponible des ménages, il représente 15 % soit le plus bas niveau d'Europe (à 15). D'une part, les procédures légales d'octroi des prêts hypothécaires sont longues, les crédits accordés au secteur public importants et, d'autre part, l'éventail de produits est assez limité. La durée moyenne des crédits est d'environ 15 ans, avec des produits à taux fixes et à taux variables.

Le marché immobilier a profité, à partir de 1997, de taux d'intérêt bas et de conditions fiscales attractives. Ces mesures concernent le marché de la rénovation. Ainsi, les particuliers peuvent déduire de leur revenu imposable 36 % du montant des travaux de rénovation et la TVA liée à ces travaux a été ramenée de 20 à 10 %. Par ailleurs, depuis 2002, les achats de logement par les entreprises de construction et de rénovation bénéficient également de la déduction de 36 %. L'ensemble de ces mesures a soutenu les dépenses des ménages en logement et les achats de logements anciens. La demande de logement sur un marché caractérisé par la hausse des prix devrait continuer à croître.