E- Cadre réglementaire français
1- Panorama des lois
En France, c'est la loi Scrivener n° 79-596 du 13 juillet 1979 qui informe et protège les personnes qui ont recours à un crédit immobilier, ainsi que leurs cautions.
Cette loi a été plusieurs fois modifiée, en particulier par la loi du 31 décembre 1989 , dite loi Neiertz , relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles, et par la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions .
L' article L. 312-1 du code de la consommation rassemble les dispositions de protection des consommateurs qui recourent à un crédit immobilier :
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L'information de l'emprunteur |
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Elle est assurée au moyen d'une offre préalable de crédit, qui doit être adressée au client, gratuitement, par voie postale. Cette offre est valable un mois et le client bénéficie d'un délai de réflexion : l'emprunteur ne peut donc accepter la proposition qui lui est faite avant 10 jours. |
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La protection de l'emprunteur |
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Si le client n'obtient pas un prêt immobilier, le contrat d'achat ou de construction est automatiquement annulé et toutes les sommes versées d'avance doivent être intégralement remboursées. Si l'achat ne se fait pas, le contrat de crédit est annulé. Dans ce cas, l'emprunteur ne doit au prêteur qu'une indemnité limitée à 0,75 % du prêt et qui ne peut être supérieure à 152,45 euros. |
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Les recours de l'emprunteur |
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En cas de difficultés de remboursement |
- négociation amiable possible afin d'obtenir des délais de paiement - l'emprunteur peut s'adresser au juge d'instance, qui a la possibilité d'accorder des délais de paiement qui ne pourront pas dépasser deux ans ( article 1244-1 du code civil). |
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Les recours légaux en cas de difficulté grave chez l'emprunteur |
Possibilité de saisir la Commission de surendettement (dossier à la Banque de France) |
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Le remboursement par anticipation est possible |
l'emprunteur a le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts souscrits. Les pénalités en cas de remboursement anticipé ne peuvent excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. |
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La renégociation du contrat |
L' article L. 312-1 du code de la consommation prévoit que le contrat initial peut être modifié par voie d'avenant. |
Source : Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes
Une réforme concernant la réglementation des crédits immobiliers est en cours d'examen : elle porte su r le recours à l'hypothèque et les recharges d'hypothèque.
2- L'exception française du crédit hypothécaire
En Europe, le crédit immobilier s'accompagne le plus souvent d'une garantie hypothécaire. Seule la France a développé un système alternatif, avec des organismes spécialisés de caution.
Cette exception française est en passe d'être levée. Les pouvoirs publics réfléchissent à une réforme du crédit hypothécaire 74 ( * ) .
Le régime des garanties hypothécaires devrait être simplifié afin de faciliter le recours à l'hypothèque. Cette réforme vise en fait un double objectif :
- d'une part, favoriser l'accession à la propriété des ménages plus modestes , dans la mesure où une garantie hypothécaire peut contribuer à un octroi de crédit immobilier un peu plus risqué ;
- d'autre part, accroître la capacité d'emprunt des ménages en leur permettant d'obtenir un crédit à la consommation gagé sur la valeur de leur patrimoine immobilier.
C'est le deuxième volet de la réforme, la création d'une hypothèque « rechargeable », qui est nouveau en France. Répandu aux États-Unis et en Grande-Bretagne, ce mécanisme de crédit hypothécaire mobilier permet d'injecter des sommes considérables dans l'économie, en facilitant l'octroi d'autres types de crédit - notamment à la consommation - aux ménages déjà propriétaires de leur logement.
Actuellement, le droit français ne permet pas la création de cette nouvelle catégorie d'hypothèque compte tenu du principe de spécialité énoncé dans le Code civil. L'hypothèque ne peut pas servir à financer autre chose que le bien lui-même, même si le crédit est en partie remboursé. Sa création exige donc des modifications législatives. Ces dernières seront effectuées avec la Chancellerie d'ici la fin de l'année 2005, dans le cadre d'une habilitation à légiférer par ordonnance qui sera demandée pour réformer le droit des sûretés.
Ces modifications concernent principalement le code civil pour les éléments concernant la sûreté, et le code de la consommation pour définir un régime de protection du consommateur 75 ( * ) . De notre point de vue, elles sont souhaitables.
* 74 Rapport d'enquête sur l'hypothèque et le crédit hypothécaire, établi conjointement par l'Inspection générale des Finances et l'Inspection générale des Services Judiciaires, novembre 2004 ( http://lesrapports.ladocumentationfrancaise.fr/BRP/044000625/0000.pdf ).
* 75 « Emploi, confiance, croissance au service des Français » - Conférence de presse du 8 février 2005 tenue par MM Gaymard, Devedjian, Copé, Loos . III - Création d'une hypothèque « rechargeable ». http://www.minefi.gouv.fr/presse/dossiers_de_presse/ministre/conf050208/fiche3.pdf