Accès au crédit des ménages en France

CHAPITRE 2 - LE CRÉDIT LOGEMENT

• Le marché du crédit logement en France est dominé par la caution (près de la moitié des prêts).

• La sélection des emprunteurs se fait par les revenus et est drastique en France. Elle explique qu'une partie importante de la population ne puisse avoir accès à des financements immobiliers (taux de population inférieur aux pays anglo-saxons).

• Les produits hypothécaires sont très développés dans les pays anglo-saxons, notamment le crédit hypothécaire avec recharges et les refinancements (ce dernier explique le transfert possible des encours de prêts).

• Cela permet une meilleure gestion de la dette par les particuliers quand les taux baissent, et cela permet aussi à la consommation de mieux se comporter en période de conjoncture basse. Du point de vue de la politique monétaire, cela renforce le canal de transmission du crédit.

• Surtout un public plus large a ainsi accès aux financements immobiliers. Le souhait de devenir propriétaire correspond à une attente sociétale forte.

I- Les marchés du logement et son financement en France

A- Le financement du marché du logement : bilan 2004

Les estimations actuelles, réalisées conjointement par Michel Mouillart et le BIPE, attestent la très forte augmentation de la dépense logement en capital des ménages en 2004. Malgré l'accélération des hausses de prix de l'immobilier qui a pesé sur la solvabilité des ménages, l'engouement pour la pierre s'est amplifié en raison des conditions de crédit très avantageuses.

1- La « dépense logement » croît en valeur de plus de 9 % en 2004

L'année 2004 marque un net changement par rapport à la précédente : augmentation deux fois plus rapide de la FBCF « stricte » des ménages ; progression équivalente s'agissant des commissions et frais de notaire.

Tableau 25 : Décomposition de la FBCF logement des ménages (€ mln)

	2003	Croissance 2003 (en %)	2004	Croissance 2004/2003 (en %)
FBCF Logement "stricte" des ménages	65 651	4.6	72 127	9.9
Commissions et frais de notaires*	11 312	-0.9	10 858	-4.0
Total	76 963	3.7	82 985	7.8

Source : OMEC, Mars 2005

Hormis les dépenses d'acquisition-amélioration, qui connaissent une simple stagnation, les deux principales composantes de la FBCF logement « stricte » enregistrent une forte progression.

• L'investissement en logement neuf bénéficie, cette année, d'un niveau record de mises en chantier (probablement de l'ordre de 350.000 unités) et de ventes en augmentation de l'ordre de 13 %. Près de 60 % des ventes réalisées par les promoteurs s'expliquent par les mesures de Robien dont l'avantage fiscal est indéniable. Le dynamisme de la maison individuelle (210.000 mises en chantier cette année) témoigne d'un développement rapide de l'accession à la propriété.

• Les investissements de gros entretien pourraient augmenter au même rythme, voire davantage. La hausse des prix des travaux (corroborée par l'indice IPEA) explique pour partie cette évolution : les artisans du bâtiment, fort occupés sur les chantiers de construction neuve, n'ont accepté de satisfaire la demande qu'en majorant le tarif de leurs interventions.

Tableau 26 : Décomposition de la FBCF logement « stricte » entre logements neufs et travaux (€ mln)

Source : OMEC, Mars 2005

Les transactions sur logements anciens auraient progressé de 8 % en valeur en 2004, après le recul observé en 2003. Mais, si l'on retient les hausses de prix recensées par la FNAIM (sans doute 15 % contre 14 % en 2003), on en déduit une nouvelle baisse du nombre de transactions. Ces dernières ont connu, il est vrai, un point haut en 2002 (de l'ordre de 627.000). Contrairement à l'année précédente, l'année 2004 enregistre une très forte augmentation des dépenses de terrains (près de 20 %) qui s'explique par les intentions d'achat de maisons individuelles (la hausse des permis de construire dans ce secteur en témoigne).

Tableau 27 : La « dépense logement » des ménages (€ mln)

Source : OMEC, Mars 2005

Si l'on excepte l'année 1999, la croissance attendue de la dépense logement en capital, en 2004, peut être qualifiée de très soutenue. Elle est également plus homogène.

Tableau 28 : Croissance nominale de la « dépense logement »
des ménages (%)

1999	2000	2001	2002	2003	2004
16.6	4.8	8.4	11.5	-0.3	10.3

Source : OMEC, Mars 2005

2- Une nouvelle accélération des crédits nouveaux et une poursuite de la baisse du taux d'autofinancement

Les crédits à l'habitat distribués aux ménages ont sans doute progressé de plus de 14 % cette année. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt (5,1 % pour les emprunts à taux fixe), la concurrence entre les établissements prêteurs, la relativement faible demande de la part des entreprises, l'allongement de la durée des prêts qui se poursuit, sont autant de facteurs qui ont favorisé un endettement accru des ménages. Par voie de conséquence, le taux d'autofinancement diminue encore cette année (9 points de moins en deux ans). Au-delà de cette notion de ratio « apparent », force est de constater l'impact de la stratégie des promoteurs qui acceptent désormais des apports personnels beaucoup plus faibles qu'auparavant et qui en font un argument de vente essentiel.

Tableau 29 : Financement de la « dépense logement » (€ mln)

Source : OMEC, Mars 2005

L'année 2004 pourrait enregistrer l'une des plus fortes croissances du passif des ménages (près de 13 %). On observe une nette diminution des renégociations ainsi qu'un reflux des remboursements.

Tableau 30 : Évolution du passif des ménages au titre de l'habitat
(€ mln)

Source : OMEC, Mars 2005

Tableau 31 : Croissance du passif habitat des ménages (%)

2000	2001	2002	2003	2004
7.0	6.4	8.0	9.9	13.4

Source : OMEC, Mars 2005

Le calcul des ratios significatifs fait ainsi ressortir les points suivants : baisse des renégociations (la baisse des taux n'était que de 0,3 points) ; forte diminution des remboursements ; augmentation marquée du passif habitat dans un contexte de progression limitée du revenu disponible brut.

Figure 42 : Ratios significatifs (%)

Source : OMEC, Mars 2005