b) Une contribution directe de l'investissement-logement à la croissance générale qui reste positive mais s'essouffle
L'investissement en logements des ménages alimente l'essentiel de la formation brute de capital fixe de ces agents .
Celle-ci est une composante de la demande totale, qui exerce des effets directs sur le niveau du PIB. Toutes choses égales par ailleurs, une croissance du rythme de la FBCF des ménages d'une année sur l'autre se traduit directement par un supplément de croissance générale.
Pour que le volume de la production s'accroisse, il faut pourtant que la progression de la FBCF ne soit pas entièrement « aspirée » par la hausse des prix.
Au cours des dernières années, la très forte hausse de prix du logement l'a emporté mais elle n'a pas empêché la FBCF des ménages de progresser en volume.
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TAUX DE CROISSANCE ANNUEL DE LA FBCF DES MÉNAGES DEPUIS 1990 (en volume)
Source : INSEE |
Depuis 1994, la progression est continue même si une décélération franche intervient à partir de 2001.
Toutefois, la formation brute de capital fixe (FBCF) en logement des ménages ne représente qu' une part minoritaire de leur dépense de logement 20 ( * ) et, plus encore, de leur demande totale (autour de 5 points de PIB).
Les variations de la FBCF-logement des ménages n'ont donc mécaniquement qu'un faible impact sur la croissance.
Cependant, depuis 1994, la contribution de l'investissement logement des ménages à la croissance a toujours été soit nulle, soit positive.
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CONTRIBUTIONS À LA CROISSANCE DU
P.I.B.
Source : INSEE |
En cela, l'investissement des ménages contraste nettement avec l'investissement des entreprises dont les fluctuations sont plus amples et, davantage corrélées avec l'activité, plutôt procycliques.
De son côté, l' investissement des ménages, qui avait été franchement procyclique dans la phase de panne économique du début des années 90 , a plutôt compensé la baisse d'activité du début des années 2000 (du moins, ne l'a pas aggravée).
On peut, à ce stade, observer, pour le regretter que l' exceptionnel dynamisme de la dépense du logement des ménages n'ait pas davantage tiré la croissance en volume de la production .
Mais, ce phénomène est assez habituel . Les cycles de l'immobilier débutent en général par une hausse des prix. L'élasticité de l'offre à la demande est faible dans un premier temps. Ce n'est qu'après ce temps de latence que l'offre immobilière se déploie en capacités. Cependant, deux conditions sont requises pour que les volumes offerts augmentent :
- le maintien de conditions de financement accommodantes, si bien qu'une interruption du cycle immobilier via une hausse des taux d'intérêt est à redouter ;
- l'absence de contraintes structurelles pesant excessivement sur l'offre de logement, ce qui peut justifier un allègement des contraintes réglementaires et la mise en oeuvre de politiques publiques appropriées.
En revanche, la hausse des prix des actifs immobiliers a, d'ores et déjà, engendré une augmentation de la richesse des ménages qui a favorisé la croissance (cf. ci-après).
* 20 Comme le fait apparaître le tableau ci-dessous.
LA « DÉPENSE LOGEMENT » DES MÉNAGES (en millions d'euros)
Source : OMEC, Mars 2005