un marché en haut de cycle
Les facteurs conjoncturels de déséquilibre du marché immobilier ont tendance à se résorber tandis que le ratio de solvabilité des ménages s'est fortement dégradé. Les politiques visant à solvabiliser la demande ont désormais atteint leurs limites.
La probabilité est forte que le marché immobilier, pour ce qui concerne le logement, soit en haut de cycle. Le marché immobilier connaît des cycles réguliers, dont les hauts ont été précédemment, depuis 1975, constitués par les années 1980 et 1991, et les bas par les années 1986 et 1998.
Indice du prix des logements anciens corrigé de l'inflation : France entière
1985 = 100, écart à la tendance en %
Source : Jacques Friggit, calculs OFCE
la résorption des déséquilibres entre offre et demande
Si l'augmentation des prix du logement a été soutenue par la croissance du nombre de ménages, passant de 1,1 % en 1997 à 1,3 % en moyenne entre 1999 et 2004, il convient de remarquer que, selon l'Insee, la croissance annuelle du nombre de ménages devrait se ralentir dans les prochaines années, suscitant une moindre croissance de la demande de logements, comme l'indique le graphique ci-après.
L'augmentation du nombre de ménages et son impact sur la demande de logements
(augmentation annuelle moyenne, en milliers)
Sources : Insee «La demande potentielle de logements, l'impact du vieillissement de la population », Insee première, n° 875, décembre 2002 ; « Projections de ménages pour la France métropolitaine, ses régions et ses départements (horizon 2030) », Insee résultats société, n° 19, octobre 2003
Par ailleurs, l'offre de nouveaux logements a été ajustée à la hausse, ce qui doit conduire à atténuer les facteurs de déséquilibre évoqués précédemment.
Nombre de mises en chantiers de nouveaux logements
(en milliers)
Source : Insee
L'évolution des mises en chantier de nouveaux logements est corrélée à l'évolution des prix et au cycle de l'immobilier. Ainsi, les hauts de cycle du marché immobilier sont caractérisés depuis 1980 par des « records » dans les mises en chantier. Logiquement, l'accroissement de l'offre réduit les tensions sur la demande et participe au retournement du marché. En 2005, plus de 390.000 logements seront mis en chantier, un niveau de production de logements qui n'a jamais été aussi élevé depuis 20 ans.
Si la demande a été soutenue depuis 1999 par les avantages fiscaux consentis à l'investissement locatif, ces aides ayant pu pousser les prix à la hausse pour les logements neufs, et, par contagion, pour l'ensemble du marché, elles ont fortement accru l'offre de logements disponibles.
Les avantages fiscaux « Périssol », « Besson », « Robien »
(en % de la FBCF logement des ménages)
Source : « Y a-t-il un risque de bulle immobilière en France ? », Bulletin de la Banque de France, n° 129, septembre 2004
S'agissant de ces dispositifs d'incitation à l'investissement locatif, la Banque de France n'exclut pas un phénomène de revente massif quand les investisseurs auront détenu l'actif pendant la durée minimale exigée par ces dispositifs (9 ans en règle générale), ce qui pèserait sur les prix.