ARTICLE 69
quinquies (nouveau)
Exonération de certains logements de taxe
foncière sur les propriétés bâties
Commentaire : le présent article vise à exonérer pendant 15 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties les logements sociaux neufs à usage locatif dont les droits immobiliers ont été démembrés, lorsque l'usufruitier bénéficie d'un prêt aidé par l'Etat et a conclu une convention avec ce dernier.
I. LE DROIT EXISTANT
A. L'EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES POUR LES LOGEMENTS SOCIAUX
1. Présentation du régime
Le I de l'article 1384 A du code général des impôts prévoit que les constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à concurrence de plus de 50 % au moyen des prêts aidés par l'Etat, sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement.
Dans le cas particulier des logements bénéficiant d'un prêt aidé par l'Etat dans le cadre de l'article R. 311-1 du code de la construction et de l'habitation, l'exonération s'applique aux constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale , lorsqu'ils sont financés à concurrence de plus de 50 % au moyen de ce prêt, et bénéficient des dispositions des 2 ou 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts, c'est-à-dire du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) prévu pour les livraisons à soi-même de logements sociaux à usage locatif, et pour les ventes de logements sociaux neufs à usage locatif.
Dans le cas des constructions financées dans les conditions prévues aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du même code (c'est-à-dire des subventions de l'Etat et des prêts de la Caisse des dépôts et consignations), la condition de financement s'apprécie en tenant compte des subventions versées par l'Etat, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) 117 ( * ) , les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale ainsi que des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction.
2. Des exonérations compensées par l'Etat
Les pertes de recettes résultant de ces exonérations sont compensées, en application de l'article L. 2335-3 du code général des collectivités territoriales, qui dispose : « Lorsque les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties, prévues aux articles 1384 et 1384 A, 1384 C et 1384 D du code général des impôts et aux I et II bis de l'article 1385 du même code, entraînent pour les communes une perte de recettes substantielle, ces collectivités ont droit à une compensation par l'Etat dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ».
B. LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Le mécanisme du démembrement de propriété permet aux ménages désireux d'investir à long terme dans l'immobilier d'acquérir la nue-propriété des logements construits, l'usufruit temporaire en étant attribué à des bailleurs professionnels.
L'article 84 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, dite « urbanisme et habitat », a modifié l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation, afin d'étendre ce dispositif aux logements dont l'usufruit a été détenu temporairement par les organismes d'habitations à loyer modéré.
Ainsi, un promoteur privé peut vendre un logement en nue-propriété à un investisseur, et en usufruit à un organisme de logement social, qui bénéficie alors d'un prêt locatif social (PLS).
Le logement social est donc en partie financé par l'investisseur privé, qui récupère son bien immobilier à l'extinction du conventionnement social du bien, qui est au minimum de 15 ans pour les PLS.
II. LA PROPOSITION DE L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Le présent article résulte d'un amendement adopté par l'Assemblée nationale, à l'initiative de son rapporteur général, avec un avis de sagesse du gouvernement.
Il s'agit d'un dispositif de coordination avec l'article 12 bis du présent projet de loi de finances, soumettant au taux réduit de TVA les ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif , lorsque l'usufruitier bénéficie d'un prêt aidé par l'Etat et a conclu une convention avec ce dernier. L'article 12 bis du présent projet de loi de finances complète à cette fin par un 5° le I de l'article 278 sexies du code général des impôts, relatif aux ventes de logements sociaux bénéficiant de la TVA à taux réduit.
Le présent article prévoit que les logements sociaux bénéficiant du taux réduit de TVA en application de l'article 12 bis du présent projet de loi de finances bénéficient également de l'exonération pendant quinze ans de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par le I de l'article 1384 A du code général des impôts. Il propose pour cela de modifier le I de l'article 1384 A précité.
Il propose en outre de rendre cette exonération plus favorable que le droit commun, puisque les constructions concernées ne devraient être financées par des prêts aidés par l'Etat qu'à hauteur de 30 % (contre 50 % selon le droit commun).
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Certes, le présent article étend une exonération compensée par l'Etat et non décidée par les collectivités territoriales.
Cependant, il poursuit un objectif louable.
Par ailleurs, il ne propose pas de créer une nouvelle exonération, mais simplement de modifier le régime d'une exonération existante , en le rendant cohérent avec une disposition votée en première partie du présent projet de loi de finances.
Décision de la commission : votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.
* 117 La prise en compte des subventions de l'ANRU résulte de l'article 16 de la loi n° 2003-710 du 1 er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.