B. UN DISPOSITIF FISCAL ASSEZ LENT A SE METTRE EN PLACE...
Le dispositif d'amortissement dit " Perissol " a soutenu le secteur de la construction pendant plusieurs années, de 1996 à 1999.
En 1996, environ 30.000 logements ont été acquis sous le bénéfice de ce régime fiscal, puis de 45.000 à 50.000 logements en 1998. En 1999, dernière année d'application de l'amortissement " Perissol ", le secteur de la construction a progressé de 13 %, et les mises en chantier ont atteint 317.600 unités.
Le nouveau régime " Besson " a été adopté dans la loi de finances pour 1999. Toutefois, la transition avec l'ancien régime fiscal est relativement longue.
De fait, le nombre d'investisseurs ayant opté pour le nouveau régime " Besson " n'est pas encore connu. Il n'est pas encore possible de chiffrer ses effets pour la construction immobilière ou la mise en location de logements anciens. Selon le ministère du logement, les premières réalisations ne devraient être visibles qu'à partir du second semestre 2000.
Si aucune information n'est donnée sur le nombre d'investisseurs, votre rapporteur estime que c'est en raison de leur nombre encore trop restreint.
Le ministère de l'économie, des finances et de l'industrie a chiffré le coût des mesures fiscales contenues dans le statut du bailleur privé.
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Mesure dans le neuf (en MF) |
Mesure dans l'ancien (en MF) |
Coût total |
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Année budgétaire 2000 |
96 |
50 |
146 |
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Année budgétaire 2001 |
370 |
99 |
469 |
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Année budgétaire 2002 |
735 |
149 |
884 |
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Année budgétaire 2003 |
1100 |
198 |
1298 |
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Année budgétaire 2004 |
1465 |
248 |
1713 |
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Année budgétaire 2005 |
1769 |
297 |
2066 |
Source : DGUHC
Ainsi, le coût de l'avantage fiscal pour le logement neuf en 2000 est estimé à 96 millions de francs et à 370 millions de francs pour 2001. Le coût pour le logement neuf devrait atteindre 1,5 milliard de francs dans 4 ans.
Le nouveau régime en faveur du logement ancien apparaît quant à lui extrêmement restreint, puisque après six ans d'application, le ministère de l'économie et des finances envisage qu'il coûtera moins de 300 millions de francs par an.
C. ..UN DISPOSITIF A AMÉLIORER
Une des raisons pour lesquelles le nouveau dispositif " Besson " tarde à démarrer est son caractère trop restrictif, alors même que l'investisseur doit louer à des personnes sous conditions de ressources et avec la contrainte spécifique constituée par le respect d'un plafond de loyer, notamment en Ile-de France.
Le dispositif actuel prévoit que le locataire doit être une personne physique, autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire, un ascendant ou un descendant. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, et que cette société loue à l'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé, ce dernier ne peut bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement.
Ces dispositions, qui sont reprises pour le dispositif en faveur du logement ancien, paraissent exagérément restrictives.
L'interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant est justifiée, selon le gouvernement, par le souci d'éviter des abus.
Toutefois, considérant que le dispositif fiscal s'accompagne de nombreuses conditions relatives, en particulier, aux revenus du locataire, les cas d'abus devraient être exceptionnels.
De plus, il apparaît que l'interdiction de louer à un ascendant ou descendant pourrait être contournée lorsque l'ascendant ou le descendant partage le logement avec une autre personne, qui pourra être titulaire du bail.
L'interdiction totale de louer à un ascendant ou à un descendant constitue une restriction susceptible de détourner nombre d'investisseurs de la location, s'ils savent qu'ils perdront tout avantage fiscal en louant à une personne de leur famille.
L'encouragement à l'investissement locatif conventionné est d'autant plus important que la reprise du marché immobilier commence à créer des tensions sur le marché locatif. Rendre le dispositif fiscal en faveur du logement " intermédiaire " plus incitatif apparaît donc comme un objectif prioritaire, et d'abord pour les locataires eux-mêmes.