C. METTRE EN oeUVRE LA GARANTIE UNIVERSELLE DES RISQUES LOCATIFS
La situation tendue du logement en France tient notamment aux réticences de nombreux propriétaires à louer un bien et à le louer à certains publics. Dans ce contexte, la garantie universelle des risques locatifs (GRL) tend à faciliter, pour les propriétaires, la contraction d'une assurance contre les impayés de loyers . Elle a pour objectif de sécuriser la relation entre le bailleur et son locataire et d'élargir le panel des locataires éventuels.
La convention conclue entre l'Etat et l'union d'économie sociale pour le logement (UESL) le 20 décembre 2006 permet ainsi d'apporter aux entreprises d'assurance, qui acceptent de s'engager dans le dispositif, une compensation financière en cas de sinistre, à condition qu'elles étendent leur garantie aux locataires exclus par les critères habituels de solvabilité (taux d'effort, nature de l'activité professionnelle ou du contrat de travail, cautionnement) et définis dans un cahier des charges social adopté par l'UESL.
La GRL prend en charge le risque d'impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes dus par un locataire, dans une limite d'indemnisation de 2 300 euros mensuels. Elle couvre également, en cas d'expulsion, les coûts de remise en état du logement, dans la limite de 7 700 euros et avec une franchise d'un mois de loyer hors charges, ainsi que les éventuels frais de justice.
La loi du 5 mars 2007 14 ( * ) a créé un fonds de garantie universelle des risques locatifs, qui assure le financement du dispositif. Il est alimenté par les entreprises d'assurance, Action logement, l'Etat et, sur une base volontaire, les collectivités territoriales. Le bailleur paye une prime d'assurance, déductible des revenus fonciers ou ouvrant droit à un crédit d'impôt, et les entreprises d'assurance versent au fonds une fraction des primes ainsi perçues. La différence entre le montant total des primes et celui des sinistres est prise en charge, selon le type de ménage, par Action logement ou par l'Etat, respectivement les locataires éligibles à la garantie Loca-Pass et les locataires d'un logement privé conventionné et les autres locataires éligibles, c'est-à-dire les fonctionnaires, les professions indépendantes, les salariés du secteur agricole, les étudiants non boursiers de l'Etat, les demandeurs d'emploi, les bénéficiaires des minima sociaux et les retraités depuis plus de cinq ans.
De plus, l'article 85 de la loi de finances rectificative pour 2007 15 ( * ) a institué une garantie de l'Etat sur les compensations versées au titre de ces contrats d'assurance. Un décret, encore attendu, doit fixer les modalités d'application de cette garantie, dont les conditions d'éligibilité des locataires, le seuil et le plafond d'intervention de l'Etat. A l'initiative de votre commission, la loi de finances rectificative pour 2008 16 ( * ) a élargi cette garantie, en précisant qu'elle serait accordée, sous réserve des autres conditions, à tout locataire dont le taux d'effort serait inférieur à 50 %.
Enfin, l'article 55 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion prévoit qu'un cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
Tous les outils législatifs sont maintenant en place et il est urgent de proposer concrètement une GRL simple et unifiée, qui contribuera à fluidifier la mobilité dans le parc locatif.
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14
Article 27 de la loi n° 2007-290 du 5
mars 2007 instituant le droit au logement opposable
et portant diverses
mesures en faveur de la cohésion sociale.
* 15 Loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007.
* 16 Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008.