D. LE PLAN DE RELANCE IMMOBILIER
Compte tenu de l'aggravation de la crise économique et financière au plan national et de ses conséquences immobilières, le Président de la République a annoncé, le 1 er octobre dernier, un plan tendant à lutter contre la crise immobilière. Ce plan s'articule autour de quatre grandes orientations :
- le lancement d'un programme exceptionnel d'acquisition, à un prix décoté, de 30.000 logements sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- l'augmentation du nombre d'opérations finançables au moyen du Pass-Foncier de 20.000 à 30.000 par an ;
- une meilleure mobilisation des terrains de l'Etat et de ses établissements publics ;
- l'augmentation du plafond du prêt d'accession sociale (PAS) au niveau du prêt à taux zéro.
Dans le prolongement de cette annonce, une circulaire 100 ( * ) du Premier ministre a été adressée à tous les préfets de région et de département afin de fixer le cadre dans lesquelles ces orientations ont vocation à être mises en oeuvre.
S'agissant plus particulièrement de l'achat de 30.000 logements en VEFA, votre rapporteur pour avis souhaite tout d'abord préciser que cette action devrait s'appuyer essentiellement sur les bailleurs sociaux, organismes HLM et SEM, mais aussi sur la Société nationale immobilière (SNI), filiale de la CDC, qui a fait part de son intention d'acquérir 10.000 logements dans ce cadre.
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La VEFA appartient aux différentes catégories de contrats de vente d'immeuble à construire définies par les articles 1601-1 à 1601-4 du code civil. En application de ces dispositions, la VEFA est un contrat, dont les modalités sont déterminées par les articles 1601-3 du code civil et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation, par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent alors la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et ce dernier est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve néanmoins les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. |
Traditionnellement, les promoteurs s'appuient sur le système de la VEFA pour la réalisation de leurs programmes immobiliers. Ils n'entament ainsi les opérations de construction que s'ils disposent d'un taux de pré-commercialisation des logements de l'ordre de 70 %. Or, avec la crise économique et financière, la construction de nombreux programmes, dont les taux de pré-commercialisation n'avaient pas atteint un tel niveau, n'a pas été engagée. En conséquence, le Gouvernement a décidé, pour soutenir l'activité de construction, de s'appuyer sur les bailleurs sociaux pour qu'ils se portent acquéreurs de 30.000 logements sociaux ou en accession sociale à la propriété. D'après les précisions figurant dans la circulaire précitée, des objectifs régionaux, prenant en compte les tensions sur les marchés de l'habitat, ont été définis. En outre, il est indiqué que la mise en oeuvre opérationnelle de cette action devra assurer la transparence dans l'expression de la demande des opérateurs et veiller à la concurrence entre les offres des promoteurs afin de garantir un niveau de prix comportant une décote par rapport aux prix actuels. Enfin, elle souligne que les logements concernés pourront bénéficier de PLS, de PLUS ou de PLAI, notamment dans les zones les plus tendues connaissant un déficit d'offre locative accessible pour les ménages à revenus modestes. Dans le souci de favoriser la réalisation d'opérations mixtes, une partie de ces logements pourra au surplus s'inscrire dans le cadre d'opérations d'accession sociale à la propriété bénéficiant du prêt social de location-accession (PSLA) ou du Pass-Foncier.
D'après les éléments d'information transmis à votre rapporteur pour avis, environ les deux-tiers de ces logements devraient bénéficier d'un prêt réglementé (PLUS, PLAI ou PLS), le dernier tiers étant financé à l'aide des dispositifs d'aide à l'accession sociale à la propriété. Concernant les prêts réglementés ouvrant droit à une aide budgétaire de l'Etat (PLUS et PLAI), il a également été indiqué à votre rapporteur pour avis que les crédits budgétaires mobilisés pour ces opérations devraient l'être au titre de l'année 2008 et ne s'imputeraient en conséquence pas sur les objectifs fixés par le projet de loi de finances pour l'année 2009. Dans la mesure où la totalité des opérations ne pourra être bouclée avant la fin de l'année, des reports d'autorisations d'engagement devraient donc être octroyés au bénéfice du ministère du logement et de la ville pour le financement de ces acquisitions. Un tel choix se justifie d'autant plus que l'enveloppe « PLUS et PLAI » programmée pour l'année 2008 n'aura vraisemblablement pas été consommée dans sa totalité.
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Réunie le mercredi 26 novembre 2008 sous la présidence de M. Jean-Paul Emorine, votre commission des affaires économiques a émis un avis favorable à l'adoption des crédits de la mission « Ville et logement » inscrits dans le projet de loi de finances pour 2009, M. Pierre André ayant appelé à voter en ce sens et M. Thierry Repentin, à voter en sens inverse . Elle a par ailleurs adopté à l'unanimité un amendement tendant à supprimer l'article 82, dont le dispositif est rattaché à la mission, ainsi qu'un sous-amendement à l'amendement n° II-40 de la commission des finances. |
* 100 Circulaire du Premier ministre du 17 octobre 2008 - Décisions prises pour faire face à la situation de l'immobilier.