Question de M. BRUYEN Christian (Marne - Les Républicains-A) publiée le 27/02/2025
M. Christian Bruyen interroge Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement au sujet du diagnostic immobilier relatif à la détection d'agents de dégradation biologique.
Actuellement, lors d'une vente immobilière, les départements où un arrêté plein ou partiel de lutte contre les termites et autres insectes xylophages a été publié, un diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un professionnel certifié.
À l'occasion de ce diagnostic, un repérage de champignons lignivores permet de détecter des infestations d'agents biologiques, notamment la mérule.
Pourtant, ce diagnostic n'a qu'un caractère informatif laissant les vendeurs ou les notaires libres de faire réaliser un état parasitaire complémentaire sur l'état du bâti mais qui, n'étant pas obligatoire, est généralement peu suivi d'effet.
Or, en mars dernier, le Centre d'études et d'expertises sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) a publié une étude sur la mérule qui met en lumière une quasi absence d'arrêtés préfectoraux portant délimitation des zones de présence d'un risque de mérule. Et cela depuis 2014, année de la prise en compte de ce parasite par les pouvoirs publics au travers de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR).
Cette cartographie interroge les professionnels du logement, que ce soit les agents immobiliers, les diagnostiqueurs ou les professionnels du bâtiment, qui constatent un paradoxe entre une inquiétante réalité des biens identifiés sur le marché et une donnée, que l'on peut ainsi qualifier de "faussée".
Au regard de la volatilité de la mérule et de ses conséquences très négatives sur le bâti, une détection dans un logement doit être déclarée dans le mois en mairie afin de pouvoir prendre les mesures de voisinage nécessaires, tant préventives que curatives.
Il demande au ministre s'il entend modifier le diagnostic dit "termites" afin de rendre la détection de la mérule plus opérante, ou s'il entend rendre obligatoire l'information au préfet de département de la détection de mérule par les maires, afin de mieux lutter contre ce fléau.
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Transmise au Ministère de la ville et du logement
Réponse du Ministère de la ville et du logement publiée le 18/12/2025
Le développement de la mérule a lieu sous certaines conditions (humidité, température et luminosité), suite à un défaut de conception, un incident, un manque d'entretien du bâtiment ou à des travaux inadaptés. Pour prévenir ce phénomène, il revient aux occupants et aux propriétaires de respecter le fonctionnement du bâti vis-à-vis de l'humidité, dans le cadre d'une occupation quotidienne, et de surveiller et d'entretenir régulièrement le bâtiment et ses abords. Lors de travaux de rénovation ou de réhabilitation, le maître d'ouvrage et le maître d'oeuvre doivent veiller à la prise en compte de toute source d'humidité et éviter les travaux ne respectant pas l'équilibre constructif du bâtiment ou ne permettant pas l'évaporation de l'eau. Une attention particulière doit être portée au renouvellement suffisant de l'air. La propagation de la mérule a lieu dans les zones et matériaux où la teneur en eau est anormale, à la différence des termites qui vivent en colonie et se propagent de proche en proche. Des dispositifs visant à informer et prévenir de ce risque mérule existent d'ores et déjà. Ainsi, le cadre législatif issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 a institué la mise en place un dispositif de remontée d'information sur le risque mérule (cf. articles L. 126-5, L. 126-25 et L. 131-3 du code de la construction et de l'habitation). Les dispositions prévoient que l'occupant du bâtiment, et à défaut le propriétaire, informe la mairie de la présence de mérule (article L. 126-5 : information sur la présence de mérule dans le bâtiment) et ainsi que la mise en place d'un système de zonage (article L. 131-3 : arrêté préfectoral de zonage de présence d'un risque de mérule). Les maires, informés par les occupants ou le propriétaire d'un immeuble de la présence d'un foyer de mérule dans celui-ci, doivent ainsi veiller à relayer l'information sans délai à la préfecture du département, sous peine d'être susceptibles d'être poursuivis à leur tour pour ne pas avoir respecté les dispositions prévues par la loi. Par ailleurs, l'article L. 126-25 prévoit une information en cas de vente d'un bâtiment situé dans une zone de présence d'un risque de mérule, définie par arrêté, qui figure dans le dossier de diagnostic technique fourni lors de la vente (cf article L. 271-4 du CCH). Il convient de noter, d'une part, que le diagnostic termites et l'information mérule dans les zones concernées constituent deux documents distincts et, d'autre part, que l'article L. 271-6 impose le recours à un diagnostiqueur pour le diagnostic termites mais pas pour l'information mérule. En conséquence, même si des diagnostiqueurs peuvent proposer à leurs clients la réalisation d'un état sur la présence de mérules, la loi n'oblige pas à réaliser un tel diagnostic. En outre, il convient de rappeler qu'en cas de vente immobilière, la jurisprudence actuelle reconnaît la responsabilité du propriétaire, ainsi que celle des intermédiaires professionnels (agent immobilier, diagnostiqueur, notaire) dans le cadre de leur domaine respectif, en cas de dissimulation d'information ou de manquement à leurs obligations. Chacun est tenu au devoir d'information ou de conseil s'il a connaissance de la situation du bien vis-à-vis de la mérule, sous peine d'être jugé en responsabilité et condamné à des sanctions financières. Enfin, outre le cadre législatif, des informations sur les moyens de prévenir et de lutter contre une infestation de mérule dans une construction sont disponibles sur les sites internet des préfectures et du ministère chargé du logement, avec la mise à disposition de guides tel que celui écrit en partenariat avec l'agence nationale de l'habitat (Anah) "Prévention et lutte contre les mérules dans l'habitat - Recommandations pour une réhabilitation durable".
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