Question de Mme BELLAMY Marie-Jeanne (Vienne - Les Républicains-A) publiée le 09/01/2025
Mme Marie-Jeanne Bellamy attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les conséquences fiscales du placement en établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
La perte d'autonomie d'une personne âgée emporte bien souvent son placement en maison de retraite. À compter de son emménagement dans cet établissement spécialisé, ce dernier sera considéré comme sa résidence principale, et l'ancien lieu d'habitation qualifié de résidence secondaire.
Or, une telle qualification peut emporter des conséquences fiscales comme le paiement de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, ou en cas de vente du bien de celle de la taxe sur les plus-values. Une telle situation peut placer toute une famille dans une situation financière délicate, ce alors même qu'elle ne bénéficie d'aucun revenu supplémentaire et se trouve, au contraire, appauvrie par le paiement des frais afférents au placement de la personne âgée dans ce type d'établissement.
Aussi, elle souhaiterait savoir si, dans le cadre d'un placement en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, la qualification de résidence principale du dernier lieu d'habitation ne pourrait elle pas être conservée.
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Transmise au Ministère de l'action et des comptes publics
Réponse du Ministère de l'action et des comptes publics publiée le 22/01/2026
En droit fiscal, sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du contribuable. Il résulte de cette définition que les contribuables ne peuvent avoir qu'une seule résidence principale et que l'établissement d'hébergement accueillant les personnes âgées dépendantes (EHPAD) constitue, pour ces dernières, leur nouvelle résidence principale, en tant qu'elle est habituelle et effective. S'agissant de la taxe d'habitation, si celle afférente à l'habitation principale est définitivement supprimée depuis le 1er janvier 2023, elle demeure néanmoins applicable aux logements à usage de résidence secondaire. Dans ce contexte, il ne saurait être envisagé d'instaurer une pluralité d'habitations principales en matière de taxe d'habitation. Une telle mesure conduirait en effet à des distinctions entre résidences secondaires selon la finalité de leur utilisation, ce qui créerait des inégalités au détriment d'autres redevables qui, pour d'autres motifs tout aussi dignes d'intérêt, sont tenus d'avoir deux résidences. Ainsi, la personne qui conserve, au 1er janvier de l'année, la jouissance d'un logement qui constituait son ancienne résidence principale est assujettie à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) pour ce logement. Toutefois, aux termes des dispositions de l'article 1414 B du code général des impôts (CGI), les personnes hébergées durablement dans l'un des établissements ou services mentionnés au I de ce même article, qui comprennent notamment les EHPAD, bénéficient d'une exonération de la THRS afférente à leur ancienne résidence principale dont elles conservent la jouissance. L'exonération est accordée à compter de l'année qui suit celle de l'hébergement du contribuable. Dans ces conditions, le dispositif actuellement en vigueur répond aux préoccupations exprimées en matière de taxe d'habitation. En ce qui concerne l'imposition des plus-values immobilières, le I de l'article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit l'imposition à l'impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens. Toutefois, ces dispositions ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (1° du II du même article). Tel n'est pas le cas des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente, dès lors que la nouvelle résidence principale de leur ancien occupant, en tant que résidence habituelle et effective, est désormais l'établissement d'hébergement accueillant les personnes âgées dépendantes. Toutefois, il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération précitée reste acquise si la cession intervient dans les délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal, sous réserve de l'appréciation des circonstances de l'opération. Au-delà de cette souplesse et afin de tenir compte de la situation particulière des personnes âgées placées en maison de retraite ou en établissement spécialisé, qui peuvent être contraintes à la vente de leur ancienne résidence principale pour couvrir le coût de leur hébergement, le législateur a prévu une exonération au 1° ter du II de l'article 150 U du CGI. Cette exonération s'applique aux logements qui ont constitué la résidence principale du cédant et qui n'ont fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement. Enfin, en vertu du III de l'article 150 U du CGI, les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » sont exonérés d'impôt sur le revenu à raison de toutes les plus-values de cessions immobilières qu'ils réalisent, qu'il s'agisse de leur résidence principale ou d'un autre bien immobilier, à la double condition qu'au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ils n'aient pas été passibles de l'IFI et que leur revenu fiscal de référence n'ait pas excédé la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI.
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