Question de M. BLANC Grégory (Maine-et-Loire - GEST) publiée le 07/11/2024
M. Grégory Blanc attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les difficultés d'accès au logement rencontrées dans des communes qui ne sont pas classées en zone tendue dans le sens de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Certaines communes touristiques connaissant des difficultés de logement ne peuvent pas être classées en zone tendue en raison de leur démographie inférieure à 50 000 habitants.
La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 impose que, à compter du 1er janvier 2023, les taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale évoluent dans la même proportion. Si les communes décident d'augmenter le taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, les propriétaires de résidences principales à revenus modestes ou moyens en sont les premiers pénalisés.
Étant exclues de la zone tendue, ces communes ne peuvent pas appliquer de majoration à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui permet pourtant une relative flexibilité pour lutter contre leur développement.
Il lui demande donc comment le Gouvernement compte remédier à cette situation et permettre aux communes de moins de 50 000 habitants de mettre en place une politique fiscale consolidée de lutte contre les résidences secondaires.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics publiée le 27/03/2025
Aujourd'hui, la fiscalité applicable aux logements vacants et aux résidences secondaires se décline en trois dispositifs. Tout d'abord, la taxe sur les logements vacants (TLV) est perçue par l'État, dans les communes situées dans les zones les plus tendues en termes d'accès au logement, dont la liste est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié en dernier lieu par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Ensuite, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) est perçue par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, sur le territoire des communes qui ne sont pas situées en zones tendues pour les logements vacants depuis deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. Le taux applicable est celui de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (THRS). Enfin, la THRS est perçue par les communes et établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre. Elle est due pour chaque résidence secondaire depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition. Par ailleurs, sur les territoires uniquement situés en zone tendue, soumis à la TLV, les communes peuvent instituer une majoration THRS, égale à un taux voté par la commune entre 5 % et 60 % de la part lui revenant de THRS. Le vote de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a permis de renforcer les dispositifs favorisant la lutte contre la rétention foncière. En effet, l'article 73 de la loi de finances pour 2023 a modifié les critères de définition des communes relevant d'une « zone tendue » faisant face à des difficultés financières particulières d'accès au logement, dans lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants (TLV) perçue au profit de l'État. En particulier, ce zonage est étendu aux communes qui connaissent des tensions immobilières liées à l'activité touristique et à la présence de nombreuses résidences secondaires sans appartenir nécessairement à des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. La mise en oeuvre de la réforme s'est traduite par la publication du décret n° 2023-822 du 25 août 2023 qui actualise la liste des communes situées dans la zone tendue, laquelle passe de 1 434 à près de 3 700 communes. Cette extension de périmètre doit permettre à ces communes de disposer d'un levier fiscal supplémentaire avec la possibilité d'instituer une majoration, comprise entre 5 % et 60 %, de la part leur revenant de la cotisation de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale, dite « THRS », prévue à l'article 1407 ter du code général des impôts. Dès lors qu'elles sont concernées par ce nouveau périmètre, ces communes ne peuvent plus percevoir la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) prévue par l'article 1407 bis du code général des impôts. En effet, cette taxe facultative peut être mise en place par les seules communes qui ne sont pas situées en « zone tendue », pour les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. À cet égard, l'article 132 de la loi de finances pour 2024 prévoit la mise en place, à compter du 1er janvier 2024, d'un prélèvement sur les recettes de l'État pour compenser chaque année, aux collectivités entrantes dans le zonage, la perte du produit de la taxe d'habitation sur les logements vacants perçu à ce titre pour l'année 2023. Les règles de lien entre les taux des impôts directs locaux ont été instituées par l'article 2 de la loi du 10 janvier 1980 portant aménagement de la fiscalité directe locale. Elles ont pour objectif d'encadrer le pouvoir de taux des communes et des EPCI à fiscalité propre sur les impôts dont ils sont affectataires. Ces règles visent, d'une part, à protéger les contribuables non électeurs, notamment les entreprises, d'une concentration progressive de la charge fiscale à leur détriment, et, d'autre part, à modérer l'augmentation des taux de fiscalité directe locale en s'assurant que toute augmentation générale de la fiscalité locale affecterait le contribuable électeur. Les règles de lien étant construites par référence au taux de taxe d'habitation sur les résidences principales (THRP), sa suppression pour les résidences principales les rendait inopérantes. L'article 16 de la loi de finances pour 2020 a replacé la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) comme imposition pivot. A compter de 2023, le pouvoir de vote de taux de la THRS a été rétabli. Le vote de taux de la THRS se fait en application des règles de lien et de plafonnement prévues par la loi (article 1636 B sexies et septies du code général des impôts). Toutefois, l'article 151 de la loi de finances pour 2024 a prévu un assouplissement des règles de lien pour le vote du taux de la THRS, pour permettre aux communes et EPCI d'augmenter sans lien le taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés (THRS), sur le modèle des majorations applicables à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette majoration est toutefois réservée aux communes dont le taux de THRS est inférieur à 75 % de la moyenne constatée pour cette taxe l'année précédente dans l'ensemble des communes du département. Elle est également réservée à la ville de Paris et aux EPCI dont le taux de THRS est inférieur à 75 % de la moyenne constatée plafonnée au niveau national. L'augmentation du taux est, par ailleurs, plafonnée dans les deux cas à 5 % de la moyenne prise en considération (4 du I de l'article 1636 B sexies modifié du CGI). Pour l'ensemble de ces raisons, il n'est pas envisagé de permettre à l'ensemble des communes de moins de 50 000 habitants d'appliquer une majoration de THRS, en dérogation des règles de lien.
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