Question de M. GAY Fabien (Seine-Saint-Denis - CRCE-K) publiée le 10/10/2024
M. Fabien Gay attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur le non-respect de l'encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis.
Une nouvelle enquête publiée en septembre 2023 par l'association de défense des consommateurs « Consommation, logement et cadre de vie » (CLCV) a établi que 40 % des annonces locatives en Seine-Saint-Denis ne respectent pas l'encadrement des loyers en vigueur.
Ce chiffre est relativement stable en comparaison avec l'année 2021, mais la situation s'est dégradée : les portails immobiliers hébergent davantage d'annonces illégales, amenant un recul de cinq points pour les professionnels (74 % d'annonces conformes à Paris et en Seine-Saint-Denis, contre 79 % en 2021) alors que les particuliers progressent, eux, dans le respect de la réglementation (+ 11 points avec 66 % d'annonces correctes contre 55 % en 2021).
De plus, il ressort des annonces étudiées par l'association CLCV un manque de transparence, que ce soit en termes de complément de loyer ou de clarté rédactionnelle.
En Seine-Saint-Denis, le dépassement moyen atteint 122,60 euros pour les annonces passées par des professionnels, contre 153 euros chez les particuliers. Dans un contexte de crise structurelle du logement en Île-de-France, d'inflation grandissante qui impacte drastiquement le pouvoir d'achat des ménages séquano-dyonisiens, et dans un territoire déjà largement surexposé aux situations de précarité socio-économique, ces sommes sont conséquentes.
Il souhaiterait donc savoir quelles mesures seront prises par le Gouvernement pour contraindre les propriétaires et les plateformes à respecter la réglementation en termes d'encadrement des loyers, notamment par la mise en place d'un modèle type de petite annonce et l'instauration d'une amende administrative en cas de non-respect.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement publiée le 20/02/2025
La loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite ELAN a abrogé le dispositif d'encadrement du niveau des loyers de la loi ALUR qui figurait aux articles 17 et 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Elle lui a substitué un nouveau dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers, désormais prévu par l'article 140 de la loi ELAN. La durée de cette expérimentation était initialement de cinq ans à compter de la promulgation de la loi, elle a été prolongée pour une durée de 3 ans. A Paris le dispositif est mis en oeuvre depuis 2019 et en Seine Saint Denis sur le territoire des établissements publics territoriaux de Plaine Commune et Est Ensemble, depuis 2021. L'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) réalise, chaque année depuis 2019, une étude sur l'impact de l'encadrement du niveau des loyers sur la base des loyers pratiqués qu'il collecte auprès des bailleurs privés et des professionnels de l'immobilier. La dernière étude publiée pour les loyers pratiqués pour les emménagements en 2022, établit la part des dépassements de loyer à 28 %, inférieure à celle de 2020 (30 %) mais supérieure à celle de la période 2015-2017 (26 % en 2015, 23 % en 2016 et 21 % en 2017). Cette étude et d'autres, comme celle récemment publiée par la CLCV sur les territoires encadrés de Paris et de la Seine Saint Denis, montrent que le dispositif d'encadrement du niveau des loyers n'est pas pleinement appliqué et que des efforts sont encore nécessaires à la fois pour mieux faire connaître le dispositif auprès des bailleurs et des locataires qui sont des acteurs essentiels dans la mise en oeuvre du dispositif et pour améliorer le contrôle des loyers pratiqués et des annonces immobilières. L'article 140 de la loi ELAN prévoit différentes actions pour contester les dépassements de loyers. Tout d'abord, les locataires peuvent, à la signature du bail ou lors de son renouvellement, contester le loyer qui excède le loyer de référence majoré ou un complément de loyer injustifié ou excessif par des actions devant la commission départementale de conciliation (CDC). Si ces actions auprès de la CDC peuvent s'avérer complexes, elles constituent néanmoins des tentatives de conciliation qui aboutissent dans la plupart des cas. Ensuite, l'autorité compétente, préfet ou collectivité, lorsqu'elle a connaissance du non-respect de l'encadrement du niveau des loyers, peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser le bail et de procéder à la restitution des trop-perçus (VII de l'article 140 de la loi ELAN). Cette procédure, qui ne nécessite pas de saisine préalable de la CDC, peut aboutir au prononcé d'une amende administrative d'un montant maximum de 5000 euros. Plusieurs territoires où s'applique l'encadrement du niveau des loyers, ont mis en place de l'information en ligne et un simulateur de loyer pour permettre aux locataires et aux bailleurs de savoir facilement et rapidement si leur loyer respecte l'encadrement. Cette information s'accompagne parfois d'un dispositif de signalement en ligne des dépassements de loyers, c'est le cas par exemple à Paris. Enfin, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) conduit chaque année une enquête visant à contrôler les pratiques des professionnels de l'entremise immobilière. Ses agents s'assurent notamment que ces professionnels reportent dûment sur les annonces qu'ils diffusent, les informations obligatoires relatives à l'encadrement des loyers (zone soumise à l'encadrement des loyers, loyer de référence, loyer de référence majoré, complément de loyer), y compris lorsque les annonces sont publiées sur internet, et prennent dans le cas contraire les suites répressives qui s'imposent. Conformément à l'article L.131-1 du code de la consommation, tout manquement à ces obligations est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Enfin, les locataires peuvent signaler à la DGCCRF les cas de non-conformité à la réglementation notamment en matière d'annonces immobilière, via le site https://signal.conso.gouv.fr/fr. L'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers fera l'objet d'un rapport d'évaluation qui sera remis au plus tard en novembre 2026 au Parlement, il sera l'occasion de dresser le bilan des moyens existants et de leur mise en oeuvre pour faire respecter ce dispositif.
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