Question de Mme ROMAGNY Anne-Sophie (Marne - UC) publiée le 03/10/2024
Mme Anne-Sophie Romagny attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur la prise en compte du « reste à vivre » dans la détermination du taux d'endettement.
Tous les indicateurs du secteur immobilier français sont en recul ces derniers mois ; le ralentissement de la production des crédits est de l'ordre de 40 à 50 % par rapport à leur niveau de 2022. L'inflation, la crise énergétique, la hausse des taux d'intérêt ont contracté le marché de l'immobilier. De surcroît, des critères décidés par le haut conseil de stabilité financière pénalisent les crédits immobiliers tels que le taux d'endettement plafonné à 35 %.
Cette limitation du taux visant à prévenir les situations de surendettement est parfois trop contraignante car elle allonge souvent la durée d'emprunt surenchérissant le coût du crédit, d'une part. D'autre part, ce taux ne tient pas compte du revenu du demandeur et surtout de son « reste à vivre ». Le taux maximal de 35 % n'a pas la même protection et la même incidence sur un revenu mensuel de 2 000 euros que sur un revenu de 7 500 euros par exemple. De plus, les banques ne peuvent déroger à ce critère (ou celui de durée d'emprunt maximale de 25 ans) que dans 20 % des dossiers de crédit soumis chaque trimestre, principalement pour la résidence principale.
Elle lui demande si le Gouvernement envisage de débloquer le plafond du taux d'endettement de 35 % pour les revenus supérieurs à un certain seuil disposant d'un « reste à vivre » confortable.
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Transmise au Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique
Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique publiée le 16/01/2025
S'agissant du diagnostic et des perspectives sur le marché du crédit immobilier, le ralentissement de la production du crédit observé en 2023 résulte de la politique monétaire et traduit sa bonne transmission à l'économie réelle. En effet, la baisse de la demande des ménages a été causée principalement par une hausse rapide des taux d'intérêts et constitue la raison première de la baisse de la production de crédit. La BCE a commencé son cycle de détente monétaire avec trois baisses de son taux de refinancement, totalisant 75 points de base de resserrement. Ce retournement du cycle se traduit dans les taux des crédits immobiliers, en baisse continue depuis début 2024 et à 3,46 % en octobre 2024. Ainsi, depuis début 2024, la production de crédit est en reprise, s'établissant à 9,6Mdeuros en septembre. Par ailleurs, les prix immobiliers sont en baisse sur quatre trimestres consécutifs. Ainsi, la baisse des prix de l'immobilier, conjuguée à la baisse des taux d'intérêt contribueront à soutenir la capacité d'achat des ménages. S'agissant de la mesure D-HCSF-2021-7, celle-ci cible l'offre de crédit en encadrant les conditions d'octroi, en se basant sur les bonnes pratiques que constituent en particulier la maîtrise du taux d'effort des emprunteurs et le caractère raisonnable de la maturité. Ainsi, elle fixe un taux d'effort maximal des emprunteurs à 35% et la maturité maximale du crédit à 25 ans. Une exception est faite en cas d'entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi de crédit : un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage est autorisé, jusqu'à 27 ans maximum. En outre, la décision dégage une marge de flexibilité de 20% de la production trimestrielle des banques. Celle-ci peut permettre aux établissements de crédit de prendre en compte des situations particulières. S'agissant du reste à vivre, celui-ci permet de financer des achats incompressibles (nourriture, habillement ou déplacements) et compressibles (loisirs), et alimente l'épargne. Le reste à vivre est calculé par les banques au moment de l'octroi de crédit. Introduire réglementairement une notion de reste à vivre revient à permettre à des ménages aux revenus (très) élevés de contracter des crédits malgré un taux d'effort élevé. Si cela pouvait permettre de relancer ponctuellement le crédit, une telle décision pourrait aussi, sur un plan macroéconomique, soutenir artificiellement les prix et écarter de l'accès à la propriété les plus modestes. Enfin, dans la mesure où les banques sous-utilisent la marge de flexibilité prévue dans ce genre de cas, cela n'aurait potentiellement aucun effet, la baisse de la demande des ménages étant la raison principale à la rigidité du marché. Néanmoins, soyez assuré que le gouvernement est attentif aux développements du marché de l'immobilier.
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