Question de M. GENET Fabien (Saône-et-Loire - Les Républicains-R) publiée le 14/12/2023
M. Fabien Genet attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique au sujet des critères mis en place par le Haut conseil de stabilité financière sur le secteur bancaire.
Le secteur de l'immobilier traverse depuis quelques mois une crise sans précédent qui paralyse la construction de logements neuf et pénalise l'accès à la propriété de nombreux Français, qui se voient dans l'obligation d'ajourner leurs projets immobiliers.
Si l'augmentation des taux explique en partie cette situation, un autre facteur vient aggraver cette situation. En 2019, le Haut conseil de stabilité financière a mis en place des critères, devenus obligatoires, afin de plafonner le taux d'endettement des ménages à 35 %. Cette mesure conduit aujourd'hui à de nombreux refus de crédits et à des allongements de durée des prêts.
Si le Gouvernement a annoncé le 4 décembre 2023 un allongement de la durée maximale de prêt à 27 ans sous condition de la réalisation de travaux de rénovation du bien, ce dispositif exclut de fait les projets de construction neuve.
Ainsi, après ces premières annonces sous condition, il lui demande de bien vouloir lui indiquer s'il entend poursuivre l'allégement de ces contraintes afin de permettre à la fois de relancer le secteur du bâtiment en France, mais aussi de pouvoir permettre aux Français de voir aboutir leurs projets immobiliers.
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Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique publiée le 11/01/2024
Le ralentissement de la production du crédit est suivi de très près par le Gouvernement. Il est principalement dû au resserrement de la politique monétaire et traduit sa bonne transmission à l'économie réelle. En effet, la baisse de la demande des ménages est causée par une hausse rapide des taux d'intérêts immobiliers, et constitue la raison principale de la baisse de la production de crédit. Récemment, les taux d'intérêts tendent toutefois vers une stabilisation, notamment car les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) semblent avoir atteint un plancher depuis septembre 2023, qui pourrait ralentir la dégradation des conditions financières. Le Gouvernement est attentif aux fortes difficultés que traverse le secteur de la construction neuve, qui est entré dans un cycle baissier. La construction neuve, au travers des données de mises en chantier, recule depuis plusieurs trimestres. Cependant, le rythme de construction avant le premier confinement était historiquement haut. En outre, l'entretien amélioration reste néanmoins un facteur de soutien au T3 2023. À long terme, étant donné les besoins forts de rénovation thermique des bâtiments, l'activité devra en partie se réorienter sur les travaux d'entretien amélioration. Garantir l'accès à un logement abordable reste une priorité en matière de politique du logement. S'agissant de la mesure D-HCSF-2021-7, celle-ci cible l'offre de crédit en encadrant les conditions d'octroi, en se basant sur les bonnes pratiques que constituent en particulier la maîtrise du taux d'effort des emprunteurs et le caractère raisonnable de la maturité. Ainsi, elle fixe un taux d'effort maximal des emprunteurs à 35 % et la maturité maximale du crédit à 25 ans. La décision dégage une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle des banques. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ne pouvant pas directement agir sur la demande de crédit, doit toutefois s'adapter à un nouveau contexte de conditions financières, différent de la situation en 2021. À ce titre, la décision a été assouplie en juin 2023 et en décembre 2023 : au sein de la marge de flexibilité, au moins 70 % (au lieu de 80 % précédemment) de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale (soit 6 % de la production trimestrielle, au lieu de 4 % précédemment) sont libres d'utilisation. Cependant, les banques sous-utilisent actuellement cette marge de flexibilité selon des données disponibles sur le site du HCSF. Des ajustements ont été annoncés lors de la séance de décembre du HCSF. En premier lieu, il a été décidé que le respect du seuil de flexibilité serait apprécié par l'ACPR sur trois trimestres glissants, ce qui permet aux banques un ajustement plus souple. Les banques peuvent donc tout à fait octroyer des crédits « non-conformes » aux ménages particulièrement solvables, en particulier pour les acquéreurs d'une résidence principale et les primo-accédants. En deuxième lieu, les prêts relais sont exclus du calcul du taux d'effort sous condition de quotité de financement de 80 % au maximum. La quotité de financement est le ratio entre le montant emprunté et la valeur du bien mis en vente. Les prêts relais ne sont pas soumis à la décision D-HCSF-2021-7 et le remboursement du capital était déjà exclu du calcul du taux d'effort. Exclure en outre la charge des intérêts du calcul du taux d'effort au moment de l'octroi de crédit permet de faciliter l'accès aux crédits relais aux ménages déjà propriétaires souhaitant déménager. La condition sur la quotité de financement permet de prévenir le risque associé à un retournement du marché immobilier et en cas de difficulté de vente du bien. En troisième lieu, le HCSF facilite la possibilité d'allongement de la maturité avec un différé d'amortissement. La décision D-HCSF-2021-7 dégage la possibilité d'un différé d'amortissement dans le cas d'une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi de crédit, d'une durée analogue à celle de ce décalage, dans la limite d'une durée maximale de 27 ans. Ce décalage a lieu dans le cas de la construction d'un logement neuf, ou dans le cas de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération (contre 25 % auparavant). Enfin, le HCSF soutient la mise en place par la fédération bancaire française (FBF) d'un dispositif offrant la possibilité d'un réexamen pour les ménages solvables dont la demande de crédit immobilier aurait été refusée. Ce dispositif n'entre pas dans les compétences du HCSF mais permettrait d'objectiver certains blocages sur le marché du crédit immobilier.
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