Location d'un logement par une commune et cautionnement

Question de Mme CHAUVIN Marie-Christine (Jura - Les Républicains) publiée le 11/08/2022

Mme Marie-Christine Chauvin attire l'attention de Mme la ministre déléguée auprès du ministre de l'intérieur et des outre-mer et du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargée des collectivités territoriales sur la location d'un logement par une commune et son cautionnement.
Elle lui rappelle la réponse des services du ministère auprès de la ministre de la transition écologique en charge du logement publiée dans le Journal officiel du Sénat du 14/04/2022 suite à la question écrite n°17300 publiée dans le Journal officiel du Sénat du 16/07/2020 et qui énonce : « … En matière de bail d'habitation, l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut solliciter le cautionnement de son locataire et définit certaines protections complémentaires par rapport au droit commun du cautionnement afin de mieux protéger le garant qui est, souvent en ce domaine, un particulier. Dans ce cadre, le deuxième alinéa de l'article 22-1 précise que : « Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. » Il résulte de ces dispositions qu'une commune, lorsqu'elle agit en tant que bailleur, ne peut solliciter le cautionnement à l'appui d'un bail d'habitation relevant du titre premier de la loi précitée du 6 juillet 1989 que dans les deux hypothèses énoncées. Ainsi, hors le cas des étudiants ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur, seuls les organismes listés par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22- 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs sont susceptibles d'être caution d'un locataire. »
Ayant eu à connaître plusieurs cas de loyers impayés pour des logements communaux dans son département, elle s'interroge alors sur le fait de savoir pourquoi les communes, personnes morales, ne pourraient bénéficier des même garanties qu'un propriétaire « personne physique ». Aussi, elle lui demande ce qu'elle compte faire pour remédier à cette situation d'iniquité et si elle envisage de modifier le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22- 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs afin que les communes puissent se garantir comme n'importe quel citoyen et éviter ainsi de mettre en péril les finances de leurs communes.

Publiée dans le JO Sénat du 11/08/2022 - page 4201

Transmise au Ministère auprès du ministre de l'intérieur et des outre-mer et du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé des collectivités territoriales et de la ruralité

Réponse du Ministère auprès du ministre de l'intérieur et des outre-mer et du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé des collectivités territoriales et de la ruralité publiée le 10/08/2023

Dans la réponse publiée le 14 avril 2022 au Journal officiel du Sénat telle que citée dans la question, le ministère de la ville et du logement indiquait ne pas souhaiter modifier le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En effet, la question est de savoir si les communes présentent les mêmes fragilités que les propriétaires privés et disposent ou pas d'autres solutions pour se prémunir des défauts de paiement de leurs locataires. Or, il apparait que les communes disposent d'une surface financière et de garanties non comparables avec celles dont disposent la plupart des propriétaires privés. Par ailleurs, l'assurance de garantie loyer impayé permet au bailleur de se prémunir du même risque que tout cautionnement. Dès lors, les communes qui le souhaitent peuvent souscrire une telle assurance pour leurs logements communaux qui appartiennent à leur domaine privé et sont à ce titre gérés en application des règles du droit privé. Il s'agit d'une assurance individuelle bénéficiant principalement aux bailleurs dont les loyers perçus représentent une part importante de leurs ressources ou viennent couvrir le remboursement d'un emprunt. Elle est souscrite, soit directement auprès d'une compagnie ou d'un courtier, soit par un contrat groupe proposé par des professionnels de l'immobilier gestionnaires du bien. De même, le dispositif Visale mis en place en 2016 et géré par Action logement offre des garanties en cas d'impayés de loyers. La garantie Visale est accordée sous réserve d'éligibilité au futur locataire qui en fait la demande avant la conclusion du bail d'habitation. Cette garantie, gratuite, est exclusive de toute caution par une personne physique ou d'assurance GLI.

Publiée dans le JO Sénat du 10/08/2023 - page 4884