Modalités de vente des logements appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré

M. Pascal Martin. Ma question porte sur les modalités de vente de logements appartenant à un organisme d'HLM. Les règles d'attribution de ces logements ont été modifiées par la loi ÉLAN et par le décret du 15 novembre 2019.

L'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation précise l'ordre des acquéreurs prioritaires. Au premier rang, on trouve toutes les personnes physiques remplissant les conditions de ressource pour l'accession à la propriété ; parmi elles, sont prioritaires les locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient. Au deuxième rang, il y a les collectivités territoriales ou leurs groupements. Enfin, toute autre personne physique, sans condition de ressource, est au troisième rang.

Ce nouveau cadre législatif suscite de très nombreuses interrogations de la part des organismes d'HLM, qui sont contraints de mettre en œuvre ces nouvelles règles, notamment en matière de désignation des acquéreurs prioritaires de logements vacants. En effet, quand plusieurs candidats de même rang se portent candidats à l'acquisition d'un même logement, c'est le candidat qui, le premier, formule l'offre correspondant au prix proposé qui se retrouve bénéficiaire de ce bien immobilier, sans que l'organisme propriétaire puisse émettre un avis sur les différentes candidatures.

Ainsi, un appartement de quatre chambres peut être vendu au profit d'un candidat célibataire sans enfant, alors qu'une famille avec deux enfants peut se voir écartée sous le seul motif que son offre d'achat n'est pas arrivée la première. De même, les locataires de l'organisme d'HLM qui propose des logements à la vente ne bénéficient pas d'un ordre de priorité particulier et sont placés au même rang que tous les locataires de biens immobiliers appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département d'implantation de l'organisme.

Devant appliquer cette règle de chronologie des offres d'achat, l'organisme d'HLM se voit privé de son rôle social d'accompagnateur du parcours résidentiel de ses locataires. Pour remédier à cette situation, il serait souhaitable de permettre aux organismes d'HLM de classer au premier rang les locataires issus de leur patrimoine, mais aussi de tenir compte de la composition familiale et de la typologie du logement proposé, plutôt que de continuer à appliquer la réglementation actuelle, qui ne retient que l'ordre d'arrivée des offres et le prix proposé. Je vous saurais gré, madame la secrétaire d'État, de bien vouloir me préciser votre position sur cette question.

Mme le président. La parole est à Mme la secrétaire d'État.

Mme Bérangère Abba, secrétaire d'État auprès de la ministre de la transition écologique, chargée de la biodiversité. Monsieur le sénateur Martin, vous nous interrogez sur les dispositions de la loi ÉLAN visant à favoriser la vente de logements HLM. L'un des points d'équilibre de ces dispositions exprime la volonté d'accompagner les parcours résidentiels des locataires du parc social vers l'accession sociale à la propriété tout en permettant aux organismes d'HLM de dégager des ressources supplémentaires pour développer l'offre nouvelle.

Dans le cadre d'une vente d'un logement social vacant, il est appliqué un ordre décroissant de priorité, que vous avez rappelé. Au premier rang, on trouve les personnes physiques remplissant les conditions de ressources pour l'accession à la propriété. Parmi ces personnes, l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires. On trouve ensuite les collectivités territoriales ou leurs groupements ; enfin, toute autre personne physique.

L'ordre de priorité des acquéreurs prévu par la loi a été précisé par le décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019 relatif aux ventes de logements locatifs sociaux.

En présence d'offres d'achat correspondant au prix de mise en vente ou supérieures à celui-ci, les locataires du parc social se trouvent ainsi sur un même rang de priorité, quel que soit le bailleur social vendeur. Cette mesure va dans le sens d'une meilleure équité, en mettant fin à une différence de traitement entre les locataires du parc social. Dès lors que l'offre est supérieure au prix de mise en vente déterminé par le bailleur, le bailleur doit vendre au locataire social ayant présenté le premier son offre, aux termes de l'article L. 443-12 du code de la construction et de l'habitation.

Enfin, le législateur n'a pas souhaité intégrer la typologie des ménages acquéreurs dans le processus dans le souci de ne pas alourdir la procédure de désignation de l'acquéreur lors de cessions, afin de faciliter et de fluidifier le processus de vente. Nous avons ainsi souhaité un processus juste et efficace à la fois.

Mme le président. La parole est à M. Pascal Martin, pour la réplique.

M. Pascal Martin. Je regrette que les organismes d'HLM n'aient plus aujourd'hui à jouer qu'un rôle de chambre d'enregistrement. Ils n'ont plus aucune opportunité d'exercer un choix parmi les différents candidats à l'achat d'un logement. C'est bien regrettable, d'autant que ces organismes doivent absolument assurer ce rôle social d'accompagnateur dans le parcours résidentiel.