Logement dans le projet de loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Question de M. PANUNZI Jean-Jacques (Corse-du-Sud - Les Républicains) publiée le 19/07/2018

M. Jean-Jacques Panunzi attire l'attention de M. le ministre de la cohésion des territoires sur le projet de loi n° 567 (Sénat, 2017-2018), adopté par l'Assemblée nationale, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Ce projet de loi prévoit de modifier les textes en vigueur afin de favoriser la libération du foncier constructible tout en luttant contre les mécanismes spéculatifs. De par leur attractivité respective, les territoires touristiques français, qu'ils soient littoraux ou de montagne, connaissent une pression foncière qui se traduit par une multiplication de résidences secondaires et par un accroissement du prix du foncier. En conséquence, l'accès au logement devient de plus en plus compliqué et onéreux pour les populations locales, ainsi que pour les collectivités ou opérateurs spécialisés qui n'ont plus les moyens de programmer la construction de logements sociaux ou communaux.

Dans un souci d'équilibre entre logements principaux et secondaires sur un territoire communal, il conviendrait de proposer une modification de l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme, créé par le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015. Lors de l'élaboration des plans locaux d'urbanisme (PLUs), cet article permet aux communes de créer cinq destinations et vingt sous-destinations en zones constructibles. Dans l'optique de maîtriser a minima la vocation des terrains à bâtir, il serait opportun que dans la destination « habitation », la sous-destination « logement » soit remplacée par deux sous-destinations : « logement principal » et « logement secondaire ». À partir de cette distinction, les communes pourront mieux organiser la destination des sols dans l'élaboration de leurs PLUs comme c'est le cas pour les autres destinations.

L'article précité du code de l'urbanisme n'étant pas amendable dans le cadre de l'examen de la loi ELAN de par son positionnement dans la partie réglementaire du code, il l'interroge pour connaître sa position sur cette question et savoir si vous entendez modifier les textes correspondants dans le sens souhaité par la publication d'un nouveau décret.

Publiée dans le JO Sénat du 19/07/2018 - page 3547

Transmise au Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales

Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales publiée le 06/12/2018

Le décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme (PLU) et l'arrêté du 10 novembre 2016 ont redéfini chaque destination et sous-destination pouvant être utilisée pour édicter des règles différentes dans les PLU conformément aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme. Ils permettent de distinguer le logement (logements utilisés à titre de résidence principale, secondaire ou logement occasionnel), l'hébergement (qui recouvre les constructions principalement à vocation sociale, destinées à héberger un public spécifique : résidences étudiantes, foyers de travailleurs, établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, maisons de retraite…) et l'hébergement hôtelier (qui s'applique à tous les hôtels ainsi qu'à toutes les constructions démontables ou non destinées à délivrer des prestations hôtelières). Cependant, cette évolution des destinations de construction ne permet pas de distinguer le logement principal du logement secondaire, car cette distinction ne peut pas relever du PLU qui est un document ayant pour vocation de réglementer la constructibilité et les fonctions urbaines dans le cadre d'un projet de territoire d'une durée de 10 à 15 ans. Le PLU ne peut être un document de gestion. Son objet est principalement de réglementer les nouvelles constructions ou la transformation des constructions existantes, et son application ne doit pas nécessiter de contrôles réguliers, alors que l'utilisation d'un logement en résidence principale ou secondaire peut évoluer au fil du temps, sans nécessiter des travaux. En outre, qu'il soit situé sur le littoral, en zone de montagne ou dans le reste du territoire, un immeuble peut comporter une part mixte d'occupants à titre principal et d'occupants à titre secondaire, variable dans le temps. Une telle distinction réglementaire s'avérerait donc complexe à mettre en œuvre pour les collectivités territoriales au titre de leur pouvoir en matière de police de l'urbanisme. Si la destination « habitation » prévue à l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme était scindée entre deux sous-destinations « résidence principale » et « résidence secondaire », les propriétaires ne seraient tenus d'effectuer aucune déclaration pour passer de l'une à l'autre, sauf dans le cas de travaux affectant les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Or, le changement d'occupation d'un logement s'effectue fréquemment sans travaux et il est donc par nature invérifiable au titre du code de l'urbanisme. Toutefois, les collectivités territoriales peuvent recourir à d'autres outils afin de lutter contre la vacance des logements, tels que la taxe sur les logements vacants pour les collectivités situées en zone tendue ou la taxe d'habitation sur les logements vacants pour les collectivités situées hors de ces zones. En outre, pour rééquilibrer la part des résidences secondaires par rapport aux logements principaux, les collectivités territoriales situées en zones tendues peuvent également imposer une surtaxe sur les résidences secondaires, initialement de 20 % et passée à 60 % depuis la loi de finances pour 2017.

Publiée dans le JO Sénat du 06/12/2018 - page 6204