Prêt locatif social sur la base d'agréments obtenus en 2017

Question de M. CHEVROLLIER Guillaume (Mayenne - Les Républicains) publiée le 15/03/2018

M. Guillaume Chevrollier attire l'attention de M. le ministre de la cohésion des territoires sur l'article 278 sexies du code général des impôts tel que modifié par la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, concernant la réduction du taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 5,5 % ou 10 % pour certaines opérations immobilières dans le secteur du logement social. Sa question concerne plus particulièrement des agréments du prêt locatif social (PLS) délivrés en 2017, et notamment le fait générateur qui s'applique à l'opération pour définir le taux de TVA réduit de 5,5 % ou 10 % applicable à l'opération.

Dans un lotissement situé dans un secteur dit de « mixité sociale », le plan local d'urbanisme (PLU) impose 30 % de logements à vocation sociale, dissociés en 15 % de prêt locatif à usage social (PLUS) ou de prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), et 15 % de prêt locatif social (PLS) ou de prêt social de location-accession (PSLA). Par exemple, sur une opération de trente et un logements, le permis d'aménager a été délivré en mars 2016. L'acquisition des terrains et le démarrage des travaux ont été entrepris début septembre 2016, et les permis de construire ont pu être déposés et obtenus au courant du premier semestre 2017. Cinq PLS individuels ont été réalisés dans ce lotissement. Le client réserve son terrain auprès d'un lotisseur. Le contrat de réservation du terrain prévoit l'obligation de réaliser une opération PLS (pour respecter le quota imposé par le PLU). Le client dépose et obtient son permis de construire dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) classique avec un constructeur de maisons individuelles. Une fois l'agrément PLS obtenu, l'acte de vente du terrain est passé entre le client et le lotisseur en TVA à taux réduit. Il construit sa maison avec des appels de fonds faits par le constructeur en TVA habituelle à 20 %. Et, à l'achèvement de sa maison, il fait la demande de remboursement du différentiel de TVA sur la construction directement auprès du service des impôts.

Certains clients ont des opérations de construction financées en PLS sur la base d'agréments obtenus en 2017, avec des signatures d'acte d'acquisition de terrain réalisés fin 2017 pour certains et début 2018 pour d'autres, avec des constructions qui vont se dérouler en 2018 et des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux.

Il lui demande s'il peut y avoir deux régimes de TVA différents pour une même opération de construction, lorsque l'agrément PLS est daté de 2017, mais que l'acquisition du terrain et le déroulement des travaux se réalisent sur l'année 2018 (5,5 % et 10 %).

Les conditions d'obtention du prêt PLS sont soumises au fait que le prêt doit couvrir au moins 50 % du coût de revient de l'opération, et qu'un accord bancaire d'un établissement habilité à délivré ce type de prêt doit obligatoirement être joint au dossier de demande de décision favorable d'agrément pour qu'il soit délivré. Lorsque le client a obtenu une décision favorable d'agrément 2017 calculée sur la base d'un accord bancaire avec un prêt PLS à 50 % du coût de revient d'une opération en TVA 5,5 %, il peut ne plus être dans les 50 % minimum PLS si l'opération bascule sur une TVA à 10 %, et donc voir le dispositif PLS remis en cause, quand bien même le client a obtenu un agrément 2017 sur la base d'une TVA 5,5 %.

Il lui demande si la date de l'événement à retenir est la même qu'en 2012 lorsque la TVA était passée de 5,5 % à 7 %, à savoir la date de délivrance de la décision favorable d'agrément en 2107 même si l'opération est actée début 2018, avec des travaux de construction sur appels de fonds en fonction de l'avancement forcément en 2018.

Publiée dans le JO Sénat du 15/03/2018 - page 1147

Transmise au Ministère de l'économie et des finances

Réponse du Ministère de l'économie et des finances publiée le 27/12/2018

L'article 12 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a relevé le taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable à la construction et aux travaux de rénovation des logements locatifs sociaux. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de la réforme de la politique du logement social portée par le Gouvernement dans cette loi de finances et plus particulièrement son article 126, s'appuyant sur deux principes : une baisse sur trois ans des loyers des ménages modestes du parc social, avec la mise en place d'une réduction de loyer de solidarité (RLS) ; adossée à cette RLS, une baisse de la dépense publique afférente aux aides personnalisées au logement (APL). Faisant suite aux discussions entre le Gouvernement et les représentants du secteur, la baisse des APL sera mise en œuvre progressivement et accompagnée de mesures de soutien financier à l'exploitation et à l'investissement. Relèvent ainsi à compter du 1er janvier 2018 du taux réduit de 10 % les opérations d'acquisition de terrain à bâtir, de construction ou vente des logements locatifs neufs ainsi que les travaux de rénovation portant sur ces mêmes immeubles mentionnées aux articles 278 sexies et 278 sexies 0-A du code général des impôts. En revanche, le taux réduit de 5,5 % de la TVA a été maintenu pour les opérations de construction et de vente d'immeubles en ce qui concerne le secteur médico-social et l'accession à la propriété. Afin de permettre l'équilibre financier de cette réforme dès 2018, le législateur a souhaité que cette hausse de taux, à la différence de celle intervenue en 2012, s'applique aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2018, de sorte qu'elle affecte également des opérations engagées antérieurement au 1er janvier 2018 et dont l'achèvement de la construction, qui constitue le fait générateur de la taxe, intervient postérieurement à cette date. Par dérogation à cette règle générale, dans le cas particulier des ventes en état futur d'achèvement (VEFA), la hausse du taux ne s'applique pas aux versements effectués avant cette date pour lesquels la TVA est devenue exigible. Aucune autre disposition dérogatoire n'a été prévue par le législateur. Par ailleurs, lorsque la construction d'un immeuble est composée de plusieurs opérations au sens de la TVA, chacune suit son régime propre, s'agissant notamment du taux applicable à ces opérations. Enfin, la condition de financement de l'opération par un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas remise en cause par le changement de taux, dès lors que celle-ci s'apprécie sur la base du coût prévisionnel de l'opération de construction établi à la date de la demande de décision favorable.

Publiée dans le JO Sénat du 27/12/2018 - page 6756