Question de Mme ESTROSI SASSONE Dominique (Alpes-Maritimes - Les Républicains) publiée le 19/11/2015
Mme Dominique Estrosi Sassone interroge Mme la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur l'intégration des résidences universitaires du centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) dans le quota des logements, prévu par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « SRU »), des communes de la métropole Nice-Côte-d'Azur.
L'article 55 de cette loi a instauré un seuil minimal de 20 % de logements sociaux dans certaines communes, seuil relevé à 25 % par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Ce taux doit être atteint en 2025 par les villes concernées.
Compte tenu du manque de foncier disponible dans le département des Alpes-Maritimes qui ralentit la réalisation de constructions, le problème du « fléchage » budgétaire met un frein supplémentaire aux objectifs légaux.
Les collectivités déploient des efforts considérables pour répondre à l'ensemble des besoins, tant en termes de gouvernance et d'ingénierie, qu'en matière de planification urbaine et de recours aux différents outils réglementaires, que sur le plan financier.
La métropole de Nice-Côte-d'Azur et la ville de Nice sont très impliquées en faveur du logement locatif social en général et du logement social étudiant en particulier, puisque, depuis 2008, 1 038 logements ont été agréés, 308 sont livrés et 730 le seront d'ici à 2017. Ces logements de construction récente ont tous fait l'objet d'un agrément au titre du logement locatif social et sont ou seront bien intégrés au quota « SRU ».
Outre les engagements financiers de la métropole Nice-Côte-d'Azur et de la ville de Nice en faveur de la production, un soutien important est apporté au CROUS pour la réhabilitation des résidences existantes mais vieillissantes.
Ainsi, les résidences du CROUS datant des années 1960 et 1970, représentant 2 200 logements ou chambres, sur la seule commune de Nice, ne sont pas comptabilisées en qualité de logement locatif social malgré leur évidente vocation sociale. Ces logements, réalisés selon les anciennes normes et qui sont, pour partie, réhabilités ou en cours de réhabilitation, accueillent les étudiants disposant de très petites ressources et, le plus souvent, bénéficiaires de bourses.
En effet, les rénovations des logements sociaux étudiants d'ancienne génération ne sont pas comptabilisées dans les objectifs de logements sociaux en raison d'un « fléchage » budgétaire différent de celui consacré au parc social, alors que ce sont des critères d'occupation qui devraient primer et non pas des critères de financement.
Dès lors que les conditions d'attribution de ces logements répondent à des plafonds de ressources et obéissent à la même logique de solidarité pour les résidents, elle lui demande si elle compte modifier la loi, afin d'intégrer l'ensemble des logements sociaux étudiants, produits ou rénovés, dans les statistiques de logements sociaux imposés par les lois n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et n° 2013-61 du 18 janvier 2013 et, dans la négative, les raisons qui conduisent à ce choix.
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Réponse du Ministère du logement et de l'habitat durable publiée le 16/03/2016
Réponse apportée en séance publique le 15/03/2016
Mme Dominique Estrosi Sassone. Madame la ministre, ma question porte sur l'intégration des résidences universitaires du centre régional des uvres universitaires et scolaires, ou CROUS, dans le quota de logements prévus par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU.
L'article 55 de cette loi impose un seuil minimal de 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants, seuil porté à 25 % par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.
Toutefois, le manque de foncier disponible dans le département des Alpes-Maritimes ralentit la réalisation de ces logements. Plus encore, le problème du « fléchage » budgétaire ajoute un frein supplémentaire aux objectifs légaux, notamment pour les résidences universitaires.
La métropole Nice-Côte d'Azur et la ville de Nice sont très impliquées en faveur du logement locatif social, mais également en faveur du logement social étudiant. Depuis 2008, 1 038 logements ont été agréés, 308 ont été livrés, et 730 le seront d'ici à 2017. Ces nouveaux logements étudiants ont fait l'objet d'un agrément au titre du logement locatif social et sont ou seront bien intégrés au « quota SRU ».
Outre ces engagements financiers en faveur de la production nouvelle, nous apportons un soutien important au CROUS pour la réhabilitation des résidences existantes, particulièrement vieillissantes.
Ainsi, les résidences du CROUS datent des années soixante et soixante-dix. Elles représentent 2 200 logements ou chambres sur la seule commune de Nice, et elles ne sont pas comptabilisées en qualité de logement locatif social, malgré leur évidente vocation sociale, du fait d'un fléchage budgétaire différent de celui qui est consacré au parc social.
Pourtant, ces logements, réalisés selon d'anciennes normes et, pour partie, réhabilités ou en cours de réhabilitation, accueillent des étudiants aux ressources faibles, le plus souvent bénéficiaires de bourses universitaires.
Les critères d'occupation de ces logements devraient donc l'emporter sur les critères de financement afin de déterminer les agréments.
Madame la ministre, dès lors que les conditions d'attribution de ces logements répondent à des plafonds de ressources pour les occupants et obéissent à la même logique de solidarité que le parc social, comptez-vous modifier la loi afin d'intégrer et de comptabiliser l'ensemble des logements sociaux étudiants en logement social, qu'ils soient nouvellement produits ou rénovés ?
L'article 35 du projet de loi égalité et citoyenneté, qui est actuellement examiné par le Conseil d'État, prévoit des mesures relatives aux résidences universitaires. L'habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance permettra-t-elle la reconversion des logements étudiants existants et rénovés pour encourager les collectivités à moderniser leurs résidences universitaires et leur permettre ainsi de les comptabiliser dans le quota des logements sociaux ?
M. le président. La parole est à Mme la ministre.
Mme Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable. Madame la sénatrice, vous m'interrogez sur la possibilité d'intégrer au décompte des logements sociaux réalisé au titre de l'article 55 de la loi SRU les résidences universitaires du CROUS dites d'« ancienne génération », en cours de réhabilitation dès lors que ces logements sont attribués à des étudiants à faibles ressources ou à des étudiants boursiers.
Vous le savez, la loi SRU impose à certaines communes l'obligation de disposer d'un taux minimal de logement social. Elle définit à ce titre les conditions à satisfaire pour que les logements puissent être pris en compte dans le cadre de l'inventaire SRU. Plus précisément, le principe général qui guide le décompte des logements SRU réside, d'une part, dans l'agrément de ces logements au titre du logement social ou à des fins sociales, donc au conditionnement de leur accès à des critères de ressources, en lien avec le financement par l'État - cela explique les difficultés actuelles concernant le CROUS -, et, d'autre part, dans la conclusion d'une convention ouvrant droit à l'aide personnalisée encadrant de manière pérenne les loyers ou redevances à verser par les occupants de ces logements. C'est à ce titre que les logements financés en prêts locatifs sociaux et destinés aux étudiants sont aujourd'hui pris en compte dans l'inventaire des logements locatifs sociaux SRU.
En revanche, si les logements des résidences du CROUS d'ancienne génération sont effectivement occupés par des étudiants à faibles ressources ou des étudiants boursiers, cela ne saurait en droit justifier leur comptabilisation SRU en qualité de logements locatifs sociaux pérennes, soumis à des conditions de loyers et de ressources et universellement accessibles au regard des critères que je viens de rappeler.
À cet égard, l'intégration a posteriori, et en pure opportunité, de ces résidences étudiantes dans la définition des logements sociaux mettrait à mal l'atteinte des objectifs de loi SRU.
Vous attirez mon attention sur les difficultés que rencontre le territoire niçois, qui se caractérise par une tension sur la demande en logement locatif social extrêmement élevée. Il s'agit - vous le savez parfaitement, étant très engagée sur la question - de l'un des territoires de France sur lequel la pression sur la demande est la plus forte ! Comme vous le rappelez, en dépit de l'engagement fort des collectivités et des acteurs, ainsi que des efforts récemment menés pour la construction de logements locatifs sociaux, le taux de logement social de la ville de Nice en regard des résidences principales n'a augmenté que de 10,7 % à 12,3 % de 2004 à 2015, alors que la ville doit disposer de 25 % de logements sociaux à l'horizon 2025.
Dans ces conditions, la réponse aux besoins émis par les ménages modestes de l'agglomération niçoise ne saurait donc être apportée par le décompte dérogatoire des logements CROUS d'ancienne génération. Les communes de l'agglomération doivent vous accompagner dans les efforts importants que vous déployez, pour poursuivre leurs engagements en faveur du développement de l'offre de logement locatif social, et prendre leur juste part à l'effort de solidarité.
Vous évoquez des difficultés spécifiques quant à la production d'une telle offre supplémentaire dans des territoires où le foncier est rare et cher, comme c'est le cas à Nice. Je tiens à rappeler que les efforts ne passent pas simplement par la construction. Des objectifs de rattrapage peuvent tout aussi bien être satisfaits par l'acquisition-amélioration de logements existants ou par la mobilisation du parc privé conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat, l'ANAH. Je reste évidemment à votre disposition pour soutenir les efforts de votre agglomération, qu'il convient de souligner.
M. le président. La parole est à Mme Dominique Estrosi Sassone.
Mme Dominique Estrosi Sassone. Madame la ministre, je suis très sensible au fait que vous reconnaissiez les efforts que nous consentons depuis quelques années déjà en faveur du logement locatif social, là où, pendant des années, sur notre territoire, cette question n'a effectivement pas constitué une priorité...
Pour autant, il me semble important d'avoir une vision pragmatique de la réalité. Dans un territoire tendu comme le nôtre, les élus manifestent une réelle volonté de poursuivre ces efforts en faveur de la production de logements sociaux, tous segments confondus, qu'il s'agisse de la production nouvelle à titre de vente en l'état futur d'achèvement, de la maîtrise d'ouvrage par les bailleurs sociaux - vous avez fait allusion aux acquisitions-améliorations : nous y avons recours, même si cela coûte plus cher -, ainsi que du conventionnement dans le parc privé, avec les contraintes budgétaires qui en découlent, puisque les enveloppes de l'ANAH sont assez contraintes : nous bataillons d'ailleurs au niveau du préfet de région pour obtenir le nécessaire.
Néanmoins, dans des communes situées dans un territoire tendu, comme la nôtre, il ne faut pas décourager les élus. Au contraire ! Là où des possibilités apparaissent pour intégrer des logements déjà existants dans le quota de logements sociaux - je pense évidemment plus particulièrement aux résidences universitaires qui n'obèrent pas nos efforts constants en la matière -, il convient de se doter d'une vision beaucoup plus pragmatique, afin d'accompagner les élus et de les encourager dans leurs efforts et leur politique volontariste. Nous enverrons ainsi un signe fort, au lieu d'en rester à des positions encore un peu trop dogmatiques : nous savons que, dans des territoires comme le nôtre, certains objectifs seront très difficiles à atteindre, y compris d'ici à 2025.
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