Question de M. LECERF Jean-René (Nord - UMP) publiée le 18/10/2012
M. Jean-René Lecerf attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur des problèmes qui peuvent survenir dans certaines résidences en multipropriété, dont les copropriétaires jouissent d'un droit à résider dans leur appartement à des périodes données. Il arrive en effet qu'un groupe immobilier parvienne à se porter acquéreur à bas prix des parts dont certains associés souhaitent se défaire. Dès qu'il possède un nombre de parts égal aux 2/3 du total, le groupe peut faire convoquer une assemblée générale de la société civile propriétaire de la résidence, demander sa dissolution et l'obtenir en nommant le liquidateur de son choix. Ce dernier peut mettre en vente le bâtiment à bas prix. Le groupe l'achète et le met en vente à la découpe en pleine propriété. Cette situation est préjudiciable aux propriétaires qui ne désiraient pas vendre leur bien et se trouvent privés de leur droit de jouissance, tout en étant dépossédés de leur appartement pour un prix inférieur à la valeur réelle. La modification apportée le 22 juillet 2009 à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 a apporté la possibilité de quitter la société civile avant son terme, sous certaines conditions. Une solution pourrait être apportée afin de mieux protéger les propriétaires, qui consisterait à interdire à un associé de posséder plus d'un certain nombre d'appartements ou de périodes de séjour ou un certain pourcentage de parts dans la même société civile, tout en relevant le pourcentage nécessaire pour voter la dissolution. Il souhaiterait connaître sa position à ce sujet.
- page 2279
Réponse du Ministère de la justice publiée le 07/03/2013
L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 juillet 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. La majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société constitue d'ores et déjà une majorité significative. Il n'est donc pas envisagé de la renforcer, ni de fixer un nombre maximum de périodes ou de part pouvant être possédées par un même associé. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Par ailleurs, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Il apparaît, par conséquent, que les associés qui ne souhaitent pas céder leurs parts disposent de moyens juridique qui leur permettent de préserver leurs intérêts.
- page 812
Page mise à jour le