Question de Mme GONTHIER-MAURIN Brigitte (Hauts-de-Seine - CRC) publiée le 06/10/2011
Mme Brigitte Gonthier-Maurin attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le projet de construction des tours Hermitage à Courbevoie dans le quartier de La Défense.
Il est prévu la construction de deux tours de 323 mètres de haut chacune pour accueillir notamment 40 000 m2 de bureaux, 35 000 m² de commerces et quelques 500 logements de très haut standing, dont le prix pourrait dépasser les 12 000 euros du mètre carré.
Ce projet va aggraver la crise du logement puisqu'il prévoit, de fait, la disparition de plusieurs centaines de logements locatifs, dont des logements sociaux, alors même que de nombreux habitants ne sont plus en capacité de se loger dans un département où les prix ont plus que doublé en quinze ans.
Il risque aussi d'avoir un impact très négatif sur la vie sociale d'un quartier qui souffre déjà d'un manque de dynamisme, puisque les futurs logements proposés ne pourront attirer qu'une clientèle internationale de « passage » qui n'y résidera pas à l'année.
Pire, ce projet s'inscrit dans une politique d'urbanisme à l'origine de profonds déséquilibres entre l'offre de bureaux, de logements, de transports, d'équipements publics et d'espaces verts que subit déjà très fortement ce département.
De plus, des incertitudes demeurent quant à la faisabilité de ce projet, qui porte aussi un risque de friche urbaine. En effet, d'un point de vue financier - un coût de deux milliards d'euros a été avancé des interrogations demeurent quant aux garanties de solvabilité du promoteur immobilier russe Hermitage. D'un point de vue juridique, des recours d'initiatives citoyennes mettant en cause la légalité du projet sont toujours en attente d'un jugement définitif.
Enfin, il lui semble que le lancement, le 12 septembre 2011, de l'enquête publique préalable aux autorisations de construction s'est fait de façon prématurée et que la durée de cette enquête - un mois, soit la durée minimum - s'avère tout à fait insuffisante au regard de l'envergure du projet et de ses conséquences sur la vie du quartier et des habitants concernés.
Au regard de ces interrogations et des risques inhérents à ce projet immobilier, elle lui demande donc quelles mesures le Gouvernement entend prendre.
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Transmise au Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement
Réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement publiée le 03/05/2012
Les logements voués à la démolition dans le cadre du projet de construction des tours « Hermitage-Plaza » à Courbevoie dans le quartier de La Défense concernent la résidence des Damiers et plus précisément les immeubles Bretagne, Anjou et Infra, soit un parc de 250 logements locatifs dont 40 logements en PLS (sociaux) et 210 logements en PLI (intermédiaires). Par ailleurs, la société Hermitage a d'ores et déjà acquis et transformé un immeuble de bureaux place de l'Iris (soit à 300 mètres des Damiers) pour créer une surface de 3 000 m² de logements sociaux en lieu et place des 1 600 m² voués à la destruction. Ces logements sociaux nouvellement créés le sont en PLAI et PLUS, réduisant ainsi mensuellement les loyers de 9 à 6 euro par mètre carré et permettant en outre aux familles relogées de bénéficier de plus de mètres carrés à montant de loyer égal ou d'un moindre loyer à surface équivalente. Le bailleur actuel, Logis Transport, s'est engagé auprès de l'État à reconstituer une offre de 250 logements dans le département des Hauts-de-Seine, intégralement sous la forme de logements sociaux. En complément de l'immeuble de bureaux place de l'Iris qui a dores et déjà été acquis et transformé en 36 logements sociaux de type PLAI et PLUS, Logis Transport en projette d'autres sur Boulogne et sur Clichy-la-Garenne. Il s'est également engagé à développer une offre supplémentaire de 250 logements sociaux en Ile-de-France. Par ailleurs, conformément au PLU de Courbevoie, le projet Hermitage comporte 136 logements sociaux destinés à loger des étudiants sur le site. Ces chiffres démentent donc l'idée d'une réduction du nombre de logements sociaux sur le département induite par le projet Hermitage. Logis Transport s'est également engagé à reloger toutes les familles habitant actuellement dans les Damiers en leur proposant des offres de relogement permettant aux familles concernées de bénéficier de plus de mètres carrés à montant de loyer égal ou d'un moindre loyer à surface équivalente. Les 187 relogements effectués à ce jour ont permis de constater une augmentation moyenne de la superficie des logements de 16 % et une réduction des loyers de près d'un tiers. Ces engagements sont suivis avec la plus grande vigilance par le préfet des Hauts-de-Seine et par le député-maire de Courbevoie. S'agissant de l'équilibre entre les différentes fonctions urbaines (emplois, logements, transports, espaces naturels, équipements de loisir, etc.) dans le cadre de la politique d'urbanisme menée sur le site de La Défense, il apparaît utile de rappeler les données de programmation du projet Hermitage qui, sur 280 000 m², se compose de 175 000 m² de logements, 40 000 m² de bureaux, 35 000 m² d'hôtel et 30 000 m² de commerces et espaces culturels. À cela doivent s'ajouter les 3 000 m² de logements sociaux supplémentaires déjà construits en lieu et place des 1 600 m² à démolir. Ainsi, le logement occupe une place quatre fois plus importante que le bureau dans ce projet. Le projet Hermitage va créer des espaces publics nettement plus conviviaux, ouverts sur la Seine et les autres quartiers. Les équipements et les emplois apporteront l'animation qui fait défaut actuellement à ce quartier avec un futur parc de près de 2 hectares. En ce sens, il contribue significativement au plan du renouveau urbain de la Défense. Pour ce qui est de la faisabilité financière du projet, la société Hermitage a confirmé à la commission chargée de l'enquête qu'elle assumerait la totalité du projet au moyen de ses fonds propres, d'un crédit bancaire de 700 millions d'euros et d'un préfinancement par des ventes en état futur d'achèvement (VEFA). Toutes les études de marketing conduites démontrent que le financement résiduel de ce projet sera largement couvert par les ventes attendues, selon le montage usuellement retenu par les promoteurs-constructeurs de logements. La société Hermitage a d'ores et déjà investi plus de 200 millions d'euros dans le projet et continuera à porter la construction sur ses fonds propres jusqu'à la purge de tous les recours pesant sur le projet. Ces éléments semblent de nature à rassurer pleinement sur la viabilité financière du projet, effectivement très ambitieux, porté par la société Hermitage. Enfin, concernant le déroulement de l'enquête publique et sa durée, le rapport des commissaires enquêteurs rappelle que la société Hermitage a justifié de ce que la première présentation publique du projet avait eu lieu en 2008, dès lors qu'il faisait partie du concours d'urbanisme de la tour Signal lancé en 2007, et que dans ce cadre il avait fait l'objet de très nombreuses présentations. Outre les permanences des commissaires enquêteurs, une maquette dans la galerie des projets de l'Établissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche (EPADESA) et une exposition à la mairie de Courbevoie sur le projet étaient accessibles au public. Les échanges tenus au cours des permanences, comme les observations portées dans les registres, ont prouvé, sans ambiguïté, que le public avait pu lire et analyser les éléments qui lui étaient soumis. Le président de la commission a jugé inutile de demander une prolongation de la durée de l'enquête, la commission d'enquête ayant considéré que la durée de l'enquête était suffisante, qu'il n'était pas utile à l'information du public d'organiser une réunion publique et que les difficultés d'accès aux documents qui avaient pu être évoquées n'étaient pas justifiées. Les permis de construire de ce projet majeur pour le quartier d'affaires de La Défense et l'Ile-de-France en général ont été délivrés en date du 9 mars 2012.
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