Question de M. DAUNIS Marc (Alpes-Maritimes - SOC) publiée le 07/07/2011
M. Marc Daunis attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation sur l'évolution inquiétante du nombre de déplafonnement des loyers en matière de baux commerciaux. Si, selon le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, le prix du loyer est libre et sa révision triennale encadrée par les indices, il peut y être dérogé aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce et le loyer déplafonné en cas de modification substantielle d'un élément de la valeur locative, en l'occurrence des facteurs locaux de commercialité. Il est nécessaire de rappeler que les autorisations de déplafonnement doivent être exceptionnelles et fonction de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, tels que population, transports et parking. Il s'agit pour le bailleur de prouver l'amélioration de l'aptitude d'un secteur à générer du chiffre d'affaires pour le commerce considéré. Tels sont les termes de la loi. Cette « dérogation » semble pourtant être appliquée de plus en plus fréquemment dans des départements tels que les Alpes-Maritimes, tant par les experts en immobilier que par les tribunaux chargés de régler les litiges entre les bailleurs et les locataires en matière commerciale. La multiplication de ce type de décisions risque d'aboutir à la modification de la destination commerciale des fonds et à la disparition progressive des commerces de proximité si nécessaires à l'animation de nos centres-villes. Il est remarquable de noter que les politiques d'aménagement urbain des collectivités locales, quelquefois associées à une intervention financière du Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC), dont l'objet est principalement destiné à financer les opérations de maintien et modernisation des entreprises du commerce, de l'artisanat et des services, afin de préserver ou développer un tissu d'entreprises de proximité, peuvent finalement servir de prétexte et motif aux bailleurs afin de fonder leurs demandes de déplafonnement des loyers perçus. Il demande quelles sont les initiatives et décisions que le Gouvernement entend prendre afin d'améliorer la législation et la réglementation en la matière.
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Réponse du Secrétariat d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation publiée le 08/09/2011
La législation concernant les loyers des baux commerciaux est issue des articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. En application de cette législation existe un principe de plafonnement de l'évolution du loyer lors de la révision ou du renouvellement du bail dont l'augmentation ne doit pas excéder, au choix des cocontractants, soit l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction, soit celle du nouvel indice de référence de plafonnement des évolutions de loyer, l'indice des loyers commerciaux, créé dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie. En outre, l'article L. 145-33 du code de commerce indique que le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Ces éléments permettent de limiter les hausses de loyer évoquées. Toutefois, certains commerçants, notamment exerçant leur activité dans les Alpes-Maritimes, considèrent que le principe du plafonnement de l'évolution des loyers des baux commerciaux, issu des articles L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce, est de moins en moins respecté. Ces professionnels font référence à l'utilisation qui serait de plus en plus fréquente de la notion d'évolution des « facteurs locaux de commercialité ». Il s'agit d'une exception au principe du plafonnement qui peut jouer, tant à la hausse qu'à la baisse, en cas de changement important du contexte socio-économique environnant le commerce tels que la modification de la desserte en moyens de transport, l'évolution des possibilités de stationnement ou la modification de la population. La réalisation d'opérations aidées par le Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce peut donc bien être à l'origine de telles évolutions, ce qui témoignerait alors des efforts positifs de ces opérations sur le développement de l'activité commerciale dans les zones concernées. Toutefois, cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Il se fait, bien entendu, sous le contrôle étroit du juge et éventuellement à dires d'expert, en cas de désaccord entre bailleur et locataire sur le montant du nouveau loyer. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Elle ne semble pas inéquitable d'autant plus que le statut des baux commerciaux prévoit, outre le principe du plafonnement des loyers, d'autres avantages en la faveur du locataire : une durée minimale du bail initial fixée à neuf années imposée au seul bailleur, le locataire pouvant, quant à lui, résilier le bail tous les trois ans ; un droit au renouvellement quasi permanent de ce bail bénéficiant au seul locataire ; une indemnité d'éviction qui est versée au commerçant au cas où le propriétaire du local commercial refuserait ce renouvellement. Néanmoins, un groupe de travail réunissant les services du ministère et les organismes professionnels concernés a été mis en place. Il se réunira deux fois par an afin de mener une réflexion sur l'évolution éventuelle du statut des baux commerciaux.
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