Question de M. VANLERENBERGHE Jean-Marie (Pas-de-Calais - UC) publiée le 21/04/2011
M. Jean-Marie Vanlerenberghe attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur la question de l'établissement de l'état des lieux d'entrée ou de sortie d'un locataire.
Des sociétés spécialisées dans l'établissement d'états des lieux ont en effet vu le jour ; elles agissent en qualité de prestataires de services des bailleurs ou de leurs représentants. Ce phénomène pose plusieurs questions. Il s'accompagne d'abord d'une informatisation (via un terminal portatif) qui permet de recueillir la signature du locataire sans lui remettre le document immédiatement, alors que cela est obligatoire. Par ailleurs, il arrive que l'état des lieux soit facturé au locataire et non au bailleur, ce qui contrevient à l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Enfin, le recours récurrent à un prestataire spécialisé pose la question de l'indépendance de ce dernier à l'égard de son mandataire.
Ces pratiques ne sont pas conformes à la loi et devraient pas conséquent faire l'objet d'une vigilance particulière. La question de l'état des lieux est d'autant plus sensible qu'elle est à la source de nombre de litiges.
Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer comment renforcer la protection des locataires et assurer le strict respect de la loi en la matière.
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Transmise au Ministère chargé du logement
Réponse du Ministère chargé du logement publiée le 17/05/2012
Les agents immobiliers, dont les activités sont régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », sont soumis aux dispositions générales d'information du consommateur prévues par le code de la consommation, et précisées par l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Cette information porte notamment sur le montant de la commission exprimée en pourcentage, et les modalités de calcul des honoraires, notamment le taux horaire d'intervention. Depuis 1987, les honoraires sont libres. Ils sont exprimés en valeur TTC et doivent être affichés de manière visible et lisible à l'entrée de l'agence et, le cas échéant, en vitrine. Pour ce qui concerne l'établissement d'un bail d'habitation loué nu et à titre d'habitation principale, la rémunération des personnes qui s'y livrent ou y prêtent leur concours est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire (article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). S'agissant de l'étiquette énergétique, cette obligation a été instituée par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite Grenelle 2, et s'applique à tous les biens immobiliers au moment de la vente et de la location. La réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire à la vente depuis le 1er novembre 2006 et à la location depuis le 1er juillet 2007. À partir du 1er janvier 2011, les annonces immobilières, qu'elles soient diffusées en agence, dans la presse ou sur internet, doivent obligatoirement faire figurer l'« étiquette énergie », afin de renseigner les éventuels acquéreurs ou locataires d'un logement sur ses performances énergétiques. S'agissant des rapports locatifs, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les conditions d'accès au logement. Son article 22-2 liste de manière exhaustive les documents n'ayant pas à être fournis par le candidat à la location. Il appartient au candidat locataire de refuser de communiquer ces documents au bailleur qui en ferait la demande. De même, les conditions d'élaboration de l'état des lieux, document essentiel qui décrit le logement loué, pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte, sont précisés par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Pour éviter les litiges, celui-ci doit obligatoirement être établi de manière contradictoire et à l'amiable en début et en fin de location afin de comparer l'état du logement et de déterminer les éventuelles réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Lorsque l'une des parties refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire ou éventuellement pour éviter des litiges les parties peuvent néanmoins faire procéder à cet état des lieux par un huissier de justice. Dans tous les cas le locataire peut émettre des réserves. En cas de manquement à la loi, c'est l'agent immobilier qui sera tenu pour juridiquement responsable (encourant pénalement jusqu'à deux ans d'emprisonnement et 37 500 euros d'amende).
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