Question de M. RICHERT Philippe (Bas-Rhin - UMP) publiée le 03/06/2010
M. Philippe Richert attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la législation sur les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), et plus précisément sur la garantie d'achèvement des travaux. Il lui rappelle également la question écrite n° 7531 qu'il a posée à ce sujet, et qui a été publiée au Journal officiel le 19 février 2009, ainsi que la relance publiée le 29 octobre 2009, toutes deux restées sans réponse.
Comme il l'indiquait dans sa précédente question, des propositions ont été formulées par une organisation de consommateurs pour améliorer et garantir aux futurs accédants à la propriété l'achèvement des travaux.
La première proposition consiste à exiger du constructeur la garantie que les travaux aboutiront. Elle peut être obtenue si le promoteur apporte ladite garantie sous forme de fonds propres ou sous toute autre forme juridique. Elle peut l'être également en uniformisant l'utilisation de la garantie extrinsèque apportée par une caution ou un organisme financier. Cette assurance de bonne fin de travaux devra être vérifiée par le notaire en charge de la vente, qui engagerait sa responsabilité sur la réalité de l'existence de cette garantie.
La deuxième proposition concerne le tableau d'échelonnement des différents appels de fonds en fonction de l'achèvement des travaux. Les trois paliers actuellement prévus par l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ne sont qu'indicatifs et les promoteurs peuvent en ajouter d'autres. D'après l'organisation de consommateurs, cette possibilité qui est offerte aux promoteurs est néfaste et source d'abus. De plus, ces paliers ne correspondent souvent pas à la réalité de l'avancement des travaux. C'est pourquoi il serait plus juste de ramener le paiement des « 70 % du prix de l'acquisition à la mise hors d'eau » à 50 ou 55 % du prix. Enfin, l'évolution réelle des travaux liée à ces trois paliers devrait faire l'objet d'une vérification officielle par un expert ou un maitre d'œuvre indépendant, avec délivrance d'un certificat authentifié remis au notaire.
Il souhaiterait qu'il lui fasse part de son avis sur ces propositions et de la suite qu'il compte leur accorder.
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Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme publiée le 01/07/2010
À l'initiative du secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme, un groupe de travail a été constitué, associant le ministère de la justice et des libertés, le ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi, le Conseil supérieur du notariat et les organisations professionnelles concernées, pour que soit menée une réflexion afin de sécuriser davantage les opérations de vente en l'état futur d'achèvement pour lesquelles la garantie intrinsèque a été choisie. Ce groupe de travail est arrivé au terme de sa réflexion et un projet de décret a été élaboré. Ce projet ne supprime pas la garantie intrinsèque dans la mesure où la conjoncture économique et l'évolution jurisprudentielle en matière de garantie financière pourraient être de nature à freiner l'octroi de garanties par les établissements financiers et rendre plus onéreuse la garantie extrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement. En revanche, ce projet prévoit de sécuriser davantage les opérations pour lesquelles la garantie intrinsèque a été choisie, en précisant les conditions de la garantie d'achèvement, en donnant une meilleure définition des fonds et crédits nécessaires à l'opération, en créant pour le vendeur l'obligation de remettre à l'acquéreur, avant tout appel de fonds, des attestations de réalisation des travaux établies par un homme de l'art et en modifiant l'échelonnement des différents paliers de paiement afin de mieux respecter l'obligation de proportionnalité entre les paiements et l'avancement des travaux. Ce projet de décret est actuellement en cours d'examen devant le Conseil d'État et devrait donc faire l'objet d'une prochaine publication.
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