Question de Mme BONNEFOY Nicole (Charente - SOC) publiée le 01/04/2010
Mme Nicole Bonnefoy attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conséquences de la modification apportée par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion à l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
En effet, en vertu de l'article 22-1 modifié, il est interdit à un propriétaire d'exiger un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire, sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. Si une telle disposition, plutôt satisfaisante, devrait faciliter l'accès à un logement pour de nombreuses familles, elle s'interroge sur ses modalités pratiques d'application.
Tout d'abord, il reste très difficile pour un locataire potentiel de savoir si le propriétaire a souscrit cette assurance et, dans l'affirmative, aucune sanction n'est prévue pour le bailleur qui exigerait alors en toute illégalité une caution supplémentaire. Enfin, il est à craindre que le preneur qui n'apporterait pas toutes les garanties demandées par le propriétaire, fût-ce au-delà des limites fixées par la loi, se voit purement et simplement refuser le logement en question, sans aucun recours.
Ces difficultés pourraient être dépassées en précisant par exemple que tout cumul entre une assurance portant sur le risque locatif et un cautionnement entraîne automatiquement la nullité de plein droit de ce dernier et, au-delà même, en faisant obligation au bailleur, à peine de nullité de la garantie souscrite, de faire contresigner par le locataire une attestation de l'assureur indiquant qu'il a souscrit une garantie le couvrant des risques locatifs.
Aussi, elle lui demande si le Gouvernement entend modifier dans ce sens l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ou, à défaut, de lui préciser quel autre dispositif le Gouvernement entend mettre en œuvre.
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Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme publiée le 01/07/2010
L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. Si cette mesure interdit le cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d'une assurance. En cas de cumul, à défaut d'une règle spécifique, il convient d'appliquer les principes généraux du droit des contrats. En conséquence, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, l'interdiction édictée par l'article 22-1 étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets, sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.
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