Question de Mme ESCOFFIER Anne-Marie (Aveyron - RDSE) publiée le 11/02/2010
Mme Anne-Marie Escoffier attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les limites financières des systèmes de réduction d'impôt par l'investissement locatif.
Tous les dispositifs de défiscalisation par l'investissement locatif, placements attractifs dans un premier temps, se révèlent aujourd'hui inopportuns en raison notamment d'une offre pléthorique qui emporte, en particulier, de plus en plus la banqueroute des investisseurs. Aussi, elle lui demande d'indiquer en quelles et par quelles mesures le Gouvernement envisage d'apurer ce marché du locatif défiscalisé.
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Réponse du Secrétariat d'État chargé de l'écologie publiée le 05/05/2010
Réponse apportée en séance publique le 04/05/2010
Mme Anne-Marie Escoffier. Monsieur le président, madame le secrétaire d'État, mes chers collègues, l'an dernier, en pleine crise économique, sociale et immobilière, le Gouvernement, pour remotiver l'investissement et surtout l'économie de marché, arrêtait les décrets d'application de la loi Scellier portant réduction d'impôt par l'investissement locatif.
Une lecture sommaire de ce texte pourrait laisser croire à un placement tout à fait intéressant, surtout après la baisse historique du taux du livret A. Pourtant, si l'on y regarde de plus près, force est de constater que ce énième dispositif est né de la modélisation, de la fusion plus ou moins subtile des lois « Borloo » et « Robien », malheureusement empreintes d'échecs et de critiques acerbes.
Interpellés à plusieurs reprises sur les conséquences des dispositifs précédents, les ministres en charge du logement, en concertation avec les professionnels du secteur immobilier, assurent aujourd'hui encadrer et limiter les zones bénéficiaires du dispositif Scellier.
Ainsi, la révision du classement opérée conformément à l'article 48 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion devrait permettre de mieux refléter et donc de mieux appréhender l'état et les tensions du marché locatif privé. Dès lors, les aides fiscales à l'investissement locatif privé devraient se recentrer sur des zones prioritaires, des communes dans lesquelles le nombre de logements existants ne répond toujours pas à la demande.
Plus encore, cette analyse du marché de « l'habitation » et ce zonage communal devraient protéger le particulier, qui ne pourrait investir que dans les zones prédéterminées. Par cette limitation à l'investissement privé, le Gouvernement entend assurer la location au propriétaire-investisseur et donc le bénéfice de la défiscalisation, dont les conditions restrictives seront alors « facilement » satisfaites.
Madame la secrétaire d'État, j'ai été saisie par de nombreux investisseurs piégés par les premiers dispositifs, contraints aujourd'hui de revendre à perte, de se déclarer en surendettement ou acculés aux pires extrémités, notamment aux contraintes par voie d'huissier.
Pourriez-vous nous apporter certaines précisions ?
Tout d'abord, comment le zonage parviendra-t-il à réguler le marché du locatif dans la mesure où il s'agit non pas de « redistribuer » les dispositifs existants, mais de définir le domaine d'application d'un nouveau système instauré dans un secteur saturé ?
Ensuite, comment les particuliers pourront-ils être assurés d'une défiscalisation ? Comment peut-on aujourd'hui être sûr que tous les « nouveaux appartements Scellier » trouveront un acquéreur ? Je vous remercie par avance de votre réponse.
M. le président. La parole est à Mme la secrétaire d'État.
Mme Chantal Jouanno, secrétaire d'État chargée de l'écologie. Madame le sénateur, je vous prie tout d'abord d'excuser l'absence de M. Benoist Apparu, secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme.
Le conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008 a décidé de recentrer les aides fiscales à l'investissement locatif privé dispositifs dits « Robien » et « Borloo » sur les zones dans lesquelles les besoins de logement sont prioritaires et où il existe des tensions sur le marché du logement locatif. Cette décision suit les recommandations du rapport d'information parlementaire de juillet 2008 de MM. François Scellier et Jean-Yves Le Bouillonnec
Il s'agissait notamment de protéger les particuliers qui peuvent être incités à investir là où l'état du marché locatif ne leur permet pas de louer leur bien dans des conditions optimales.
Cette décision concerne également le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif privé dit « Scellier », créé par l'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008. Désormais, il n'est plus possible pour tout nouveau programme de logements de bénéficier des dispositifs d'aides à l'investissement locatif privé hors des zones A, B1 et B2.
L'article 48 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a limité l'application de ces dispositifs aux « communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement » et renvoyé à un arrêté ministériel révisé au moins tous les trois ans le soin d'établir le classement. En application de ces dispositions, une révision du classement des communes entre les zones A, B1, B2 et C a été effectuée de manière à mieux refléter les tensions du marché locatif privé. Elle est entrée en vigueur le 4 mai 2009, à la suite de la publication d'un arrêté daté du 29 avril 2009.
Cette révision du zonage a permis de ne retenir que les communes pour lesquelles une tension sur le marché locatif existe et permet ainsi d'éviter la réalisation d'opérations sur des territoires sans demande locative.
L'exclusion de la zone C est un geste fort en faveur de la protection des investisseurs. Vous le savez, elle suscite chaque année de vifs débats au Parlement. Sachez que le Gouvernement ne reviendra pas sur cette exclusion.
Au demeurant, afin d'appliquer ce principe avec discernement, le Parlement a décidé de permettre au ministre chargé du logement de délivrer des agréments à certaines communes de la zone C. La délivrance d'un tel agrément permettra le bénéfice du dispositif Scellier sur leur territoire.
Lors de la préparation du décret fixant les conditions de délivrance de cet agrément et sur lequel il vient de saisir le Conseil d'État, Benoist Apparu s'est attaché à respecter les orientations fixées par le Conseil de modernisation des politiques publiques et confirmées par le Parlement lors du vote de la loi du 25 mars 2009, visant à recentrer les aides fiscales à l'investissement locatif privé sur les zones dans lesquelles les besoins de logements sont prioritaires et où il existe de réelles tensions sur le marché du logement locatif.
Aussi, les agréments ne seront accordés que de manière individuelle, après un examen attentif des éléments de fait permettant de caractériser de manière fine la situation de la commune au regard du marché locatif.
Par ailleurs, un amendement au projet de loi portant réforme du crédit à la consommation, adopté par le Sénat et complété par l'Assemblée nationale, vise à une meilleure information des investisseurs sur la portée des engagements pris en contrepartie de l'avantage fiscal. Cet amendement, déposé par plusieurs de vos collègues, dont M. Philippe Dallier, impose que toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier d'un avantage fiscal comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte de cet avantage fiscal.
Cette mesure vient compléter les efforts déjà réalisés pour s'assurer que certaines dérives constatées par le passé ne se reproduiront plus.
M. le président. La parole est à Mme Anne-Marie Escoffier.
Mme Anne-Marie Escoffier. Madame la secrétaire d'État, je vous remercie de votre réponse, qui reprend les caractéristiques du dispositif sur le plan tant législatif que réglementaire.
J'ai bien noté que, dans le cadre du projet de loi portant réforme du crédit à la consommation, des mesures dissuasives ont été adoptées en vue de réguler un marché qui peut se révéler très difficile : certains de nos citoyens sont ainsi confrontés aujourd'hui à des situations tout à fait dramatiques, les biens achetés n'ayant pu être loués comme cela avait été prévu initialement.
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