Question de M. DUSSAUT Bernard (Gironde - SOC) publiée le 29/03/2001
M. Bernard Dussaut appelle l'attention de M. le secrétaire d'Etat aux petites et moyennes entreprises, au commerce, à l'artisanat et à la consommation sur les pratiques contestables de certaines agences immobilières par rapport aux personnes se portant garantes lors de la constitution d'un dossier de demande de location. Il lui a été rapporté que, outre les pièces communément demandées garantissant la solvabilité du garant (déclaration de garantie signée, photocopies de bulletins de salaire, relevé d'identité bancaire...), il pouvait être exigé également une copie de relevé bancaire attestant le versement, dans le cas présent, d'un traitement de fonctionnaire, sous prétexte que l'administration faisait parvenir le bulletin de salaire avec décalage d'un mois. Très surpris par cette pratique, il lui demande s'il ne serait pas envisageable qu'une réglementation plus stricte protège les locataires potentiels et fixe les pratiques recevables des agences immobilières et des propriétaires.
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Réponse du ministère : Petites et moyennes entreprises publiée le 14/06/2001
Comme tout mandataire, l'agent immobilier est responsable de l'inexécution ou de la mauvaise exécution du mandat qui lui est confié. Il s'agit d'une responsabilité pour faute qui s'analyse comme une violation d'une obligation de moyen de prudence ou de diligence. L'agent immobilier doit exécuter son mandat dans les conditions d'éthique dues à sa profession. D'une manière générale, la jurisprudence retient assez facilement la responsabilité de l'agent immobilier et ce d'autant plus que, s'agissant d'un professionnel supposé détenir une supériorité technique, elle a mis à sa charge une obligation de renseignement, un devoir de conseil, dont l'étendue ne cesse de s'accroître. A cet égard, la Cour de cassation, première chambre civile, s'est exprimée en ces termes : " L'intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie. " (25 novembre 1997, bull. civ. I, n° 321, p. 218.) Concernant l'insuffisance des vérifications nécessaires à l'efficacité du contrat de bail, deux jurisprudences ont particulièrement sensibilisé les professionnels : l'une, très fournie, selon laquelle les bulletins de salaires peuvent, dans certains cas, ne pas constituer une précaution suffisante ; l'autre considérant comme fautif le défaut de convocation de la caution d'un locataire dont la situation professionnelle ne permet pas d'avoir de certitude de paiement. Au cas d'espèce, s'agissant d'une caution, l'exigence d'une copie de relevé bancaire attestant le versement d'un traitement de fonctionnaire, sous prétexte que l'administration fait parvenir le bulletin de salaire avec un décalage d'un mois, peut paraître excessive, voire vexatoire. Néanmoins, cette pratique, qui s'inscrit dans une relation contractuelle de droit commun, ne peut être regardée comme une conduite prohibée et n'appelle pas nécessairement de la part des pouvoirs publics une réponse réglementaire générale. Il en irait différemment s'il était établi qu'il s'agit là d'une mesure discriminatoire visant les agents de la fonction publique en général ou un agent en particulier, mais alors les textes existants suffiraient à la faire condamner.
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