Question de M. ANDRÉ Pierre (Aisne - RPR) publiée le 09/03/2000
M. Pierre André attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur la situation des propriétaires bailleurs qui ne peuvent s'opposer aux travaux de transformation réalisés par leurs locataires, lorsque ces derniers sont des commerçants qui occupent les locaux qui leurs sont loués pour y exercer leur activité professionnelle et, le cas échéant, pour y habiter. En effet, la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et qui définit en son article 7 les oblligations du locataire, ne s'applique pas aux locataires gérant un fonds de commerce. Aussi, ces locataires peuvent-ils réaliser des travaux de transformation des locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ou sans que le bailleur ait la faculté d'exiger la remise en état immédiate des lieux, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Or, ces transformations, trop souvent réalisées sans architecte, sans assurance, sont précisément de nature à mettre en péril la sécurité, non seulement des locaux, mais aussi et surtout des personnes et constituent une atteinte au bien du bailleur. En conséquence, il lui demande s'il envisage de réglementer les baux commerciaux en étendant aux rapports entre bailleurs et locataires gérant des fonds de commerce certaines obligations incombant aux parties contractantes d'un bail à usage d'habitation définies aux articles 7 et 6 de la loi précitée.
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Réponse du ministère : Économie publiée le 24/08/2000
Réponse. - La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux relations entre bailleur et preneur dans le cadre d'un bail commercial. Il n'en demeure pas moins que le locataire est soumis à un certain nombre d'obligations liées à la jouissance de la chose louée. La première est d'en acquitter ses loyers et la seconde est de préserver la chose louée de toute altération ou dégradation pour être en mesure de la rendre dans le même état qu'en début de bail. Ces obligations résultent du code civil. Les parties sont libres d'en aménager le contenu et d'en restreindre ou élargir la portée à la condition de na pas faire disparaître les éléments constitutifs du bail. La règle selon laquelle le preneur doit restituer la chose louée à la fin du bail emporte tout d'abord l'obligation de réparer. Ensuite, le preneur ne peut pas apporter des modifications matérielles à la chose louée, même si les transformations sont susceptibles de correspondre à une amélioration. Il n'est pas nécessaire de stipuler cette interdiction dans le contrat. Toutefois, il revient au bailleur de l'inscrire éventuellement dans le bail en prévoyant l'interdiction d'effectuer des travaux dans la distribution des lieux ou touchant au gros uvre. L'article 1728 du code civil impose au preneur " d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ". Le preneur doit ainsi veiller à ne rien entreprendre qui nuise au bailleur. La destination contractuelle des lieux est l'affectation des locaux par la commune volonté des parties à un usage déterminé. L'article 1729 énonce ensuite que " si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ". Les parties peuvent aménager la clause de destination comme elles le souhaitent. Aussi, loin de n'avoir aucune garantie, le bailleur possède les outils juridiques nécessaires pour faire respecter les obligations du preneur. Il revient à la volonté des parties de déterminer les conditions d'application des obligations incombant à la fois au preneur et au bailleur. Une extension de la loi du 6 juillet 1989 aux baux commerciaux n'apparaît pour l'heure pas nécessaire.
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