Question de Mme BEAUDEAU Marie-Claude (Val-d'Oise - CRC) publiée le 25/06/1998
Mme Marie-Claude Beaudeau attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement sur la délivrance des permis de construire dans une commune disposant d'un Plan d'occupation des sols (POS) approuvé, mais aussi de cahier des charges applicable à des lotissements réalisés entre les deux guerres. La loi est claire : dans un lotissement reconnu, c'est le cahier des charges antérieur au POS qui doit être appliqué. Elle lui fait remarquer que certains lotissements ont maintenant 70 ans d'âge, et que l'application de dispositions anciennes ne correspondant plus ni à la vie, ni à l'urbanisme moderne, devient de plus en plus délicate et entraîne des conflits. Les dispositions réglementaires du POSD se substituent dans les faits aux enjeux d'un cahier des charges tombé en désuétude et en inobservance. Elle lui demande s'il n'estime pas nécessaire de prévoir une redéfinition du code de l'urbanisme reconnaissant désormais première l'application des dispositions du POS.
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Transmise au ministère : Logement
Réponse du ministère : Logement publiée le 17/09/1998
Réponse. - Avant la réforme des lotissements résultant du décret du 26 juillet 1977, les cahiers des charges des lotissements pouvaient ou non être approuvés par le préfet. Ils pouvaient comprendre des clauses de toute sorte, tenant des dispositions à la fois réglementaires et de droit privé, surtout dans les très vieux lotissements. Le décret du 26 juillet 1977 a apporté une clarification en établissant une distinction plus nette entre le règlement et le cahier des charges. Ces derniers ne sont plus désormais approuvés par le préfet. Ce sont des documents contractuels, joints au dossier de lotissement et qui ont vocation à contenir des servitudes de droit privé régissant les rapports entre les colotis. Dans le dessein de permettre une évolution des lotissements anciens, la loi nº 86-13 du 6 janvier 1986 a introduit dans le code de l'urbanisme un article L. 315-2-1 qui dispose que " lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ". Toutefois, les colotis ont la possibilité de demander le maintien de ces règles, s'ils le souhaitent. L'intention du législateur était de mettre fin à la complexité qu'entraîne la superposition de deux corps de règles : celles du plan d'occupation des sols, d'une part, et les règles d'urbanisme existant dans les documents du lotissement, d'autre part. Dans la mesure où l'article L.315-2-1 vise les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, le principe de caducité devrait s'appliquer à l'ensemble des règles d'urbanisme, qu'elles soient inscrites dans le règlement ou dans le cahier des charges du lotissement. Toutefois, cette interprétation est contredite par une jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation (cf. 12 janvier 1977, Rigaud et autres c/ SCI Bellevue et autres), qui rappelle que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et que ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Ce problème ne concerne toutefois que les seuls cahiers des charges qui contiennent encore des règles d'urbanisme (dans les anciens lotissements, le plus souvent). Dans les autres lotissements, l'application de l'article L. 315-2-1 ne pose pas de problème particulier. Une réflexion est en cours en vue d'examiner en particulier la solution à apporter aux difficultés qui subsistent en la matière.
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