Question de M. CARLE Jean-Claude (Haute-Savoie - RI) publiée le 31/07/1997
M. Jean-Claude Carle souhaite interroger M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur l'application de " l'engagement de construire ". En effet, de nombreux établissements bancaires ont été conduits à prendre le contrôle de sociétés civiles de construction-vente (SCCV) en se substituant à des promoteurs immobiliers défaillants. Le portage direct de ces sructures s'est trouvé dicté par : d'une part, la nécessité de maîtriser les biens financés et préserver ainsi les intérêts des prêteurs, d'autre part, le souci de ne pas provoquer la liquidation judiciaire des SCCV et de toutes les entreprises ayant participé aux constructions. Dans ce cadre, la reprise des sociétés a permis, en règle générale, l'achèvement des immeubles, le paiement des corps de métiers, la livraison des immeubles et une relative stabilité de l'économie immobilière locale. Cependant, dans plusieurs sociétés civiles immobilières (SCI), le lancement du programme immobilier n'était pas encore réalisé, la société ayant seulement acquis les terrains et engagé les études techniques. Compte tenu de la crise immobilière, les projets tels qu'initialement envisagés ne sont économiquement plus viables. Les établissements bancaires, via les SCCV reprises, étudient donc la possibilité de vendre les terrains lotis, ceux-ci conservant leur caractéristique de terrain à bâtir, et les acquéreurs des différentes parcelles réalisant immédiatement leur projet de construction. Les banques estiment qu'en réalisant un lotissement elles peuvent s'exonérer des conséquences de l'engagement de construction souscrit par les SCCV et bénéficient ainsi d'une exonération des droits de mutation comme prévu par les dispositions de l'engagement de construire. Néanmoins, compte tenu des lourdes incidences financières et en l'absence de commentaire dans la documentation spécialisée, les établissements bancaires souhaiteraient que soit précisée l'instruction du 3 janvier 1996 (BOI 8A-1-96) et s'interrogent notamment sur deux points : d'une part, pour les mutations successives de terrains à bâtir, acquis originellement entre 1989 et 1992, l'engagement de construire pris par l'acquéreur initial est-il considéré comme rempli, si la construction a été réalisée par un sous-acquéreur avant le 31 décembre 1998 ? d'autre part, les dispositions de l'instruction relatives aux marchands de biens et aux lotisseurs peuvent-elles s'appliquer à des SCCV qui avaient acquis des terrains à bâtir, sous le régime de la TVA immobilière, avec l'engagement de construire, et qui réalisent des opérations de lotissements se substituant à des opérations de promotion immobilière initialement projetées ? Il lui demande donc de bien vouloir apporter ces éclaircissements nécessaires en souhaitant que soit préservée une égalité de traitement des citoyens devant l'impôt.
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Réponse du ministère : Économie publiée le 27/11/1997
Réponse. - Afin de tenir compte des difficultés des professionnels de l'immobilier, il a été décidé, pour les terrains acquis de 1989 à 1992, de reporter automatiquement au 31 décembre 1998 l'expiration du délai de quatre ans pour construire. Il est confirmé à l'auteur de la question que la cession d'un terrain à bâtir avant l'expiration du délai ainsi prorogé ne remet pas en cause l'application de la TVA à l'acquisition du terrain dès lors que l'immeuble sera achevé par le sous-acquéreur avant le 31 décembre 1998. De même, les sociétés civiles de construction-vente qui, ayant acquis un terrain à bâtir placé dans le champ d'application de la TVA, réaliseraient en définitive des opérations de lotissement peuvent bénéficier de la prorogation automatique jusqu'au 31 décembre 1998, dans les conditions prévues par l'instruction du 3 janvier 1996 (BOI 8 A-1-96). Ces mêmes sociétés peuvent également bénéficier du délai accordé au sous-acquéreur, étant entendu que cette prorogation leur est accordée sous forme de prorogations annuelles.
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