Question de M. PLASAIT Bernard (Paris - RI) publiée le 24/07/1997
M. Bernard Plasait attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement sur la nécessité de garantir le bien-fondé des dépassements de coefficient d'occupation des sols et de garantir leur transparence. Le coefficient d'occupation des sols (COS) prévu par le plan d'occupation des sols détermine, en fonction notamment des équipements et de la nature des constructions, la densité de construction admise dans chaque zone ou partie de zone. Il exprime le rapport entre le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre susceptible d'être construit par mètre carré au sol. Les communes disposent d'une grande liberté d'appréciation dans la fixation des COS qui peuvent être différenciés selon le zonage et selon les activités. En partique, elles ont tendance à fixer des COS faibles en centre ville pour freiner l'urbanisation... mais aussi pour contraindre le constructeur à solliciter un dépassement de COS générateur d'une taxe spécifique. Il serait délicat d'imposer aux communes, par voie législative, de fixer un COS incitatif pour le développement des implantations de commerces de proximité, lesdites communes ayant la maîtrise de leur politique d'urbanisme. Il s'agirait en revanche d'améliorer le dispositif de dépassement de COS pour qu'il ne soit pas un pur instrument financier, mais permettre de réaliser des projets utiles au développement des quartiers, tels que l'implantation de " locomotives " en centre ville, bloqués par un COS de principe trop faible. Le dépassement de COS doit, en tout état de cause, être exempt de reproche. Pour l'instant, le code de l'urbanisme (art. L. 123-1) indique simplement que le dépassement doit être fondé sur des motifs d'architecture et d'urbanisme. Face à cette formulation très générale, le Conseil d'Etat a imposé, pour éviter des abus manifestes, que les plans d'occupation des sols fixent un plafond pour le dépassement de COS. Cette jurisprudence pourrait être codifiée dans le code de l'urbanisme. Surtout, il conviendrait de transposer au commerce de centre ville une disposition introduite par la loi no 95-74 du 21 janvier 1995 sur la diversité de l'habitat (décret no 95-676 du 9 mai 1995) en faveur du logement social, qui permet au conseil municipal d'accorder un droit au dépassement de COS dans la limite de 20 % sans contrepartie financière, sachant que, par ailleurs, les projets de plus de 300 mètres carrés de vente sont déjà soumis à autorisation d'exploitation commerciale. Par conséquent, il lui demande de bien vouloir lui indiquer ses réflexions et ses intentions sur ce point.
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Transmise au ministère : Logement
Réponse du ministère : Logement publiée le 06/11/1997
Réponse. - La détermination d'un coefficient d'occupation des sols dans le règlement d'un plan d'occupation des sols offre la faculté de contrôler la densité d'une zone urbanisée. La fixation du COS est liée à la capacité des équipements collectifs existants ou en cours de réalisation. C'est un moyen de maîtrise de l'urbanisation qui s'impose aux constructeurs potentiels. La construction de logements en faveur de populations défavorisées dans certaines zones urbaines réalise l'objectif de diversité de l'habitat. Ainsi, le caractère social de logements a justifié la franchise de 20 % au dépassement du COS dans le respect des autres règles d'urbanisme du POS. Cette exemption partielle autorise une construction en dépassement et une exonération exceptionnelle de la contribution normalement réservée à l'implantation en milieu urbain dense de cette catégorie d'habitat sans que les organismes constructeurs assument une charge foncière incompatible avec le financement public. Cette disposition législative, destinée à favoriser le logement social, était nécessaire car le code de l'urbanisme n'autorisait pas la définition de règles de densité différentes par les POS selon la nature des logements. Les communes ont la possibilité d'édicter des COS différenciés applicables aux parties de constructions destinées au commerce, afin de favoriser l'implantation ou le maintien de commerces de proximité en centre ville. Dans ces conditions, le Gouvernement n'envisage pas d'étendre l'application de l'article L. 127-1 du code de l'urbanisme.
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