Question de Mme BEAUDEAU Marie-Claude (Val-d'Oise - C) publiée le 01/09/1994
Mme Marie-Claude Beaudeau rappelle à M. le ministre de l'équipement, des transports et du tourisme sa question no 4968, publiée au Journal officiel du 24 février 1994, par laquelle elle lui demandait de lui préciser la date de référence applicable pour apprécier la nature de terrain à bâtir de biens expropriés compris à la fois dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé (ZAD) créée avant le 1er juin 1987 et dans un emplacement réservé au plan d'occupation des sols (POS). Aux termes de la loi no 85-729 du 18 juillet 1985, les ZAD créées avant le 1er juin 1987 demeuraient soumises aux dispositions des articles L. 212-1 à L. 212-11 et L. 214-1 et L. 214-2 du code de l'urbanisme dans leur rédaction issue de la loi no 75-1328 du 31 décembre 1975. L'objet de cette dérogation était le maintien de ces ZAD dans les communes dotées de POS, ce que prohibait désormais la loi du 18 juillet 1985. Que les ZAD soient soumises au régime de la loi de 1975 ou de la loi de 1985, la date de référence, en cas d'expropriation, demeurerait un an avant la publication de l'acte créant la ZAD. La réforme était donc sur ce point sans incidence. En revanche, la loi no 89-550 du 2 août 1989, puis la loi d'orientation pour la ville (LOV) no 91-662 du 13 juillet 1991 ont, d'une part, de nouveau autorisé la création des ZAD dans les communes dotées de POS et, d'autre part, harmonisé les dates de référence en matière d'expropriation pour les terrains compris dans une zone de préemption (ZAD ou droit de préemption urbain (DPU)) ou dans un emplacement réservé en modifiant l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme. Toutefois, l'article 8-X de la loi du 2 août 1989 a maintenu exclues de cette réforme les ZAD créées avant le 1er juin 1987. Ce régime dérogatoire aboutit à reconnaître dans certaines hypothèses d'expropriation et en application du RNU, seule réglementation d'urbanisme applicable un an avant la création de la ZAD, la qualité de terrain à bâtir à des terrains classés en zone ND depuis plus de dix ans au POS des communes. De plus, lorsque la même zone expropriée est couverte par un emplacement réservé reporté au POS, il y a concurrence entre deux dates de référence, dont une, relative à la ZAD, reconnaît la qualité de terrain à bâtir aux terrains expropriés par application du RNU et la seconde, relative aux emplacements réservés et énoncée à l'article L. 13-15 (II, 4o) du code de l'expropriation, situe les biens en zone inconstructible au POS de la commune. Elle lui demande de lui préciser la date de référence à retenir en cas de superposition d'une ZAD créée avant le 1er juin 1987 et d'un emplacement réservé et si des modalités législatives d'uniformisation définitive des dates de référence sont actuellement appliquées ou à l'étude.
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Réponse du ministère : Équipement publiée le 17/11/1994
Réponse. - L'article L. 212-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi no 85-729 du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre de principes d'aménagement, dispose que, " lorsqu'un terrain compris dans une zone d'aménagement différé (ZAD) fait ultérieurement l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence " utilisée pour estimer l'usage du bien est " non un an avant l'ouverture de l'enquête publique " (date de référence normale dans les procédures d'expropriation) " mais un an avant la date de création de la ZAD " (date de référence appliquée pour l'évaluation des biens présentés). Cette disposition a pour objet d'éviter que les biens situés dans une ZAD soient évalués différemment selon qu'ils sont préemptés ou expropriéset que des propriétaires soient lésés de ce fait. Conformément à l'article 9 de la loi du 18 juillet 1985, ce texte continue à s'appliquer aux ZAD, créées avant le 1er juillet 1987. Par ailleurs, l'article L. 13-15-II (4o) du code de l'expropriation précise que la date de référence retenue en cas d'évaluation d'un terrain à exproprier, situé dans un emplacement réservé (aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme) est " celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ". La question de droit touchant au point de savoir ce qui se passe lorsqu'un terrain exproprié est à la fois compris dans une ZAD et un emplacement réservé n'a pas été réglée par le législateur ni tranchée en jurisprudence. Une réflexion d'ensemble est engagée sur la question des dates de référence pour mettre un terme aux difficultés rencontrées qui trouvent leur origine dans de nombreuses modifications législatives et dans la complexité des situations.
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