Question de M. GUYOMARD Bernard (Paris - UC) publiée le 09/09/1993
M. Bernard Guyomard expose à M. le ministre d'Etat, garde des sceaux, ministre de la justice, que des syndics de copropriété stipulent dans leurs contrats qu'ils percevront, en sus des honoraires de gestion courante, des frais individuels de recouvrement de charges lorsqu'ils seront conduits à adresser des lettres de rappel aux copropriétaires. Cette pratique n'encourrait aucune réserve d'ordre juridique si des délais étaient formellement impartis aux copropriétaires pour s'acquitter de leurs charges auprès des syndics, permettant à ces derniers de constater objectivement l'existence d'un retard justifiant l'envoi d'une lettre de rappel. Or, aucun texte relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis ne semble fixer de tels délais, le décret du 1er mars 1967 indiquant seulement, en son article 35, que le syndic peut exiger le versement en cours d'exercice soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré. L'incertitude que laissent subsister ces dispositions en ce qui regarde la computation des délais de paiement se retrouve tout naturellement dans la rédaction des règlements de copropriété. Aussi, en procédant aux appels de fonds, les syndics invitent-ils le plus souvent les copropriétaires à payer " sous quinzaine ", sans que le point de départ de cette période soit clairement établi. Au reste, par suite de ces incertitudes, le décret déjà cité ne prévoit une sanction pécuniaire à l'encontre des copropriétaires défaillants que dans la mesure où ceux-ci ont été mis préalablement en demeure de s'acquitter du montant de leurs charges par lettre recommandée du syndic. Ainsi donc la mise en recouvrement des frais de rappel est laissée à la discrétion des syndics qui apprécient subjectivement si les copropriétaires sont, ou non, retardaires. Il lui demande, en conséquence, s'il ne conviendrait pas, étant donné qu'un mode de répression des défaillances de paiement est déjà institutionnalisé, de prohiber la perception de frais de rappel ou d'encadrer par voie réglementaire leur imposition dans des délais qui conféreraient à cette pratique une rectitude dont elle paraît être actuellement insuffisamment pourvue.
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Réponse du ministère : Justice publiée le 17/03/1994
Réponse. - L'article 36 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les sommes dues par les copropriétaires au titre des appels de fonds mentionnés à l'article 35 du même décret portent intérêt au taux légal à compter d'une mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. La Cour de cassation ayant énoncé que les appels de fonds votés par l'assemblée générale constituent des créances liquides et exigibles (Cass. civ. III, 19 juillet 1983), il en résulte que les charges sont payables dès l'appel de fonds sans qu'il soit utile de fixer dans les textes un délai supplémentaire pour leur acquittement. En outre, le contrat de syndic liant le syndic au syndicat des copropriétaires et non à chacun des copropriétaires individuellement, le principe de l'effet relatif des contrats semble s'opposer, sous réserve de l'appréciation des tribunaux, à ce que le syndic puisse réclamer à un copropriétaire des frais individuels de relance, quand bien même une clause de son contrat de syndic l'y autoriserait. En conséquence, il n'est pas envisagé de procéder aux modifications préconisées par l'honorable parlementaire.
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