Question de M. TÜRK Alex (Nord - NI) publiée le 13/05/1993
M. Alex Türk attire l'attention de M. le ministre du logement sur les problèmes posés par le droit de préemption urbain en cas de vente de gré à gré d'un immeuble dépendant d'une liquidation judiciaire dont la vente a été autorisée par le juge-commissaire conformément à la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 sur les procédures collectives. Il est rappelé que l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme, dans son alinéa 1er, institue un droit de préemption en cas d'aliénation volontaire à titre onéreux d'un bien. Les ventes d'immeubles opérées dans le cadre de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985 et des articles 125 à 138 du décret n° 85-1387 du 27 décembre 1985 ont lieu " suivant les formes prescrites en matière de saisies immobilières ", le juge-commissaire fixant toutefois la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Le juge-commissaire peut également si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente, soit par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, soit de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. Le juge-commissaire a donc le choix entre la vente par voie de saisie immobilière, la vente par voie d'adjudication amiable, et la vente de gré à gré. S'il choisit la voie de l'adjudication, il ne s'agit donc pas d'une adjudication rendue obligatoire par une disposition légale ou réglementaire au sens de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme et qui serait, de ce fait, soumise au DPU (vo instruction du 9 mai 1988) puisqu'elle peut choisir une autre forme de vente. Quelle que soit la forme adoptée adjudication sur saisie immobilière, adjudication amiable, ou vente de gré à gré le critère déterminant est le critère volontaire ou forcé de la vente pour apprécier si l'opération est soumise au DPU en tant qu'aliénation volontaire à titre onéreux. En application de l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985, le jugement qui prononce la liquidation judiciaire porte de plein droit dessaisissement, pour le débiteur, de l'administration et de la disposition de ses biens. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés par le liquidateur qui représente les créanciers. Il apparaît difficile de voir, dans une vente qui ne résulte pas d'une manifestation du propriétaire, une aliénation volontaire, le principe même de l'admission d'un droit de préemption dans cette hypothèse est contestable. En effet, reconnaître le droit de préemption à ses titulaires habituels dans une telle hypothèse signifie accepter la possibilité de discuter le prix ou de le faire fixer par le juge de l'expropriation, alors que le prix, préalablement, a été fixé par un autre juge judiciaire, le juge-commissaire. Certaines communes exercent de fortes pressions afin que le mandataire chargé de réaliser la vente notifie une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption. Il serait donc souhaitable que le ministre intéressé apporte une solution tranchée dans un domaine qui déroute la pratique. Une réponse ministérielle n° 34445 (J.O. du 18 avril 1988, Débats Assemblée nationale, questions et réponses, p. 1665) avait indiqué, sur ce même problème, que la question posée nécessitait un examen approfondi en étroite liaison avec les services de la chancellerie, et que cette étude sera conduite dans les meilleurs délais. Une réponse ultérieure (réponse question écrite n° 50939 (J.O., Débats Assemblée nationale, 25 mai 1992, p. 2355) indique, quant à elle, qu'une réflexion doit être très prochainement ; conduite avec le ministère de l'équipement à la lumière de l'audit du Conseil d'Etat sur le droit de l'urbanisme et que ces questions ne manqueront pas d'être abordées. Qu'en est-il à l'heure actuelle de ces concertations annoncées ?
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Réponse du ministère : Logement publiée le 06/01/1994
Réponse. - Les concertations auxquelles fait référence l'honorable parlementaire ont conduit à élaborer la doctrine administrative suivante : en application de la loi no 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises, une entreprise en difficulté peut, après une période d'observation décidée par le tribunal compétent, bénéficier d'une procédure de redressement ou faire l'objet d'une liquidation judiciaire. La procédure de redressement judiciaire vise à permettre la sauvegarde de l'entreprise, le maintien de l'activité et de l'emploi et l'apurement du passif (art. 1er de la loi susvisée). Le jugement de liquidation judiciaire emporte de plein droit dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens. Un liquidateur est nommé en vue de la réalisation de l'actif de la société. L'une ou l'autre de ces procédures peut donner lieu à des ventes d'immeubles. Le régime applicable au regard du droit de préemption urbain diffère selon le cas de figure dans lequel l'entreprise se trouve. Le tribunal peut statuer en application de l'article 61 de la loi sur : a) La continuation intégrale de l'entreprise : dans ce cas, les biens immeubles vendus font l'objet d'une cession volontaire à titre onéreux ; ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. b) La continuation de l'entreprise, assortie d'une cession partielle : b1) les biens vendus dans le cadre de la continuation de l'entreprise, et donc non compris dans le plan de cession, sont soumis au droit de préemption urbain ; b2) les biens vendus dans le cadre du plan de cession partiel font partie, en application de l'article 81, d'un ensemble d'éléments d'exploitation qui forment une ou plusieurs branches complètes et autonomes d'activité. S'agissant d'une vente de gré à gré ordonnée par le tribunal aux prix et conditions qu'il détermine, les ventes de biens immeubles compris dans ce plan de cession ne sont pas soumises au droit de préemption urbain. Le tribunal peut statuer en application de l'article 81 de la loi sur : c) La cession totale de l'entreprise : la cession a pour but " d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif ". Les remarques faites ci-dessus au b2) sont applicables. Il en résulte que les cessions d'immeubles comprises dans un plan de cession ne sont pas soumises au droit de préemption urbain. d) La cession partielle de l'entreprise : lorsque le tribunal décide d'une cession partielle de l'entreprise, il statue sur la composition de l'ensemble ou des ensembles qui font l'objet de cette cession. Ainsi, les éléments compris dans le plan de cession ne sont pas soumis au droit de préemption et les éléments non compris dans le plan de cession sont alors : d1) soit intégrés dans le plan de continuation et les observations du a) sont alors applicables ; d2) soit, en l'absence de plan de continuation, liquidés. Dans ce cas, le tribunal statue en application de l'article 152 de la loi qui précise que " le jugement qui prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la dispositions de ses biens ". Il ne peut donc s'agir d'une cession qui revêt un caractère volontaire. Par ailleurs les articles 154 et 155 organisent les modalités de réalisation de l'actif. Le juge-commissaire a le choix des modalités de la vente : soit l'adjudication à une mise à prix qu'il fixe, soit de gré à gré en fonction de " la consistance des biens, leur emplacement, ou si les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions ". Il ne s'agit donc pas, dans ce cas, d'une adjudication rendue obligatoire par la loi ou les règlements. Les ventes d'immeubles ne sont pas soumises au droit de préemption urbain lorsqu'elles sont comprises dans un processus de liquidation de société. ; de gré à gré en fonction de " la consistance des biens, leur emplacement, ou si les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions ". Il ne s'agit donc pas, dans ce cas, d'une adjudication rendue obligatoire par la loi ou les règlements. Les ventes d'immeubles ne sont pas soumises au droit de préemption urbain lorsqu'elles sont comprises dans un processus de liquidation de société.
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