Question de M. ROUJAS Gérard (Haute-Garonne - SOC) publiée le 16/01/1992
M. Gérard Roujas attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur le fait que les organismes d'H.L.M. sont souvent sollicités pour être les maîtres d'ouvrage d'opérations de construction de logements-foyers, résidences pour personnes âgées (R.P.A.) ou établissements pour handicapés. Il arrive fréquemment que le terrain d'assiette de ces établissements soit mis à la disposition gratuite du futur maître d'ouvrage par une collectivité locale ou une association qui souhaite rester propriétaire ; la mise à disposition prend alors la forme d'un bail emphytéotique. En pareil cas, et si l'opération est financée en prêt locatif aidé (P.L.A.), l'administration (la préfecture pour le contrôle de légalité ou la D.D.E. pour le dossier de financement) impose une durée minimale du bail de 55 ans, en vertu de la circulaire n° 80.121 du 8 septembre 1980, du ministère de l'environnement et du cadre de vie. Si l'on comprend bien que, pour une opération en P.L.A., le bail doit être d'une durée plus longue que celle du prêt, cela est moins évident dans le cas d'un logement-foyer d'une résidence pour personnes âgées (R.P.A.) ou d'un établissement spécialisé pour handicapés. En effet, dans ce cas de figure, l'organisme d'H.L.M., par le biais d'une convention de location, encaisse auprès de l'association qui gère l'installation, un loyer annuel qui couvre les annuités d'emprunt, les grosses réparations, les frais de gestion... ; l'opération est donc équilibrée année par année dès la mise en service. Il paraît donc inutile d'imposer, dans ce ca, une durée de bail supérieure à la durée d'amortissement du prêt. Il lui demande s'il entend prendre des mesures dans le sens souhaité par les organismes H.L.M.
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Réponse du ministère : Logement publiée le 02/07/1992
Réponse. - Le fondement juridique relatif à la durée du bail emphytéotique des relations entre les parties prenantes à ce bail trouve son origine dans le droit des sûretés. Les baux emphytéotiques peuvent être d'une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Les organismes financiers, tels la Caisse de dépôts et consignations ou le Crédit foncier de France consentent des prêts seulement lorsque la durée du bail est supérieure à la durée du prêt, cela afin de conférer une certaine valeur à l'immeuble donné à bail en cas de mise en vente de l'immeuble gagé sur saisie par suite d'une défaillance de l'emprunteur. Raccourcir la durée du bail est d'ores et déjà possible, mais seulement avec l'accord du bailleur et du prêteur, qui peut en ce cas exiger des garanties autres. La circulaire du 8 septembre 198O n'interdit pas la possibilité d'insérer dans le contrat de bail une clause autorisant une réduction ou une résiliation anticipée du bail à l'issue du remboursement du prêt autrement qu'à la suite d'une procédure de saisie. Il n'apparaît donc pas utile de modifier cette circulaire qui n'interdit pas un tel accord.
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