Question de M. BALARELLO José (Alpes-Maritimes - U.R.E.I.) publiée le 19/09/1991
M. José Balarello rappelle à M. le secrétaire d'Etat au logement que les offices d'H.L.M., qui sont des établissements publics, sont pour la plupart dotés comme les communes, en vertu de la règle de séparation de l'ordonnateur et du comptable, d'un trésorier-payeur indépendant. En vertu de cette règle, il est le seul à pouvoir procéder au paiement de dettes et au recouvrement des créances de l'organisme. En ce qui concerne les loyers dus par les locataires d'un office H.L.M., c'est donc ce trésorier qui en assure le recouvrement. Cependant les moyens dont il dispose pour obtenir ces paiements ne sont pas toujours appropriés pour exercer sur le débiteur une pression suffisante : en particulier les commandements adressés aux locataires ne mentionnent pas la clause résolutoire inscrite dans leur bail pour sanctionner le non-paiement du loyer. Or, un commandement, pour produire son effet, c'est-à-dire permettre d'entamer une procédure en résiliation du bail pouvant aboutir à l'expulsion, doit reproduire, à peine de nullité, la clause résolutoire inscrite dans le bail, ainsi que les articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 27 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1991. Puisque les commandements délivrés par le Trésor ne correspondent pas à cette condition, en cas de dette de loyer, l'office H.L.M., propriétaire du logement, fait donc appel à des huissiers pour délivrer les commandements et les autres actes de toute procédure contentieuse engagée à l'encontre d'un locataire. Or, dans le cadre de ces procédures, l'office public, qui n'est qu'ordonnateur, ne peut procéder au recouvrement des sommes correspondant aux loyers impayés. Ainsi, par application de la théorie du mandat, les huissiers qui agissent pour son compte n'ont pas mandat d'encaisser, mais simplement de délivrer un commandement visant la clause résolutoire. L'article 9 du décret n° 67-18 du 5 janvier 1967 modifié par le décret n° 88-914 du 7 septembre 1988 portanttarif des huissiers de justice prévoit que : " Lorsque les huissiers de justice ont reçu mandat de recouvrer ou d'encaisser des sommes dues par le débiteur, en vertu d'une décision de justice, d'un acte ou d'un titre en forme exécutoire, il est alloué un droit proportionnel... ". L'article 12 de ce même décret prévoit que : " Lorsque les huissiers de justice ont reçu mandat de recouvrer ou d'encaisser amiablement des sommes dues par un débiteur, il leur est alloué un droit proportionnel... " Malgré de telles dispositions, divers huissiers de justice appliquent la totalité des droits proportionnels aux procédures engagées à l'encontre des locataires H.L.M., ce qui aggrave leur situation financière, et cela d'autant plus que leur dette est importante, ce qui met à contribution les offices qui font l'avance de ces frais. C'est pourquoi il nous apparaît opportun, tout au moins dans le domaine du logement social, soit de revenir au système antérieur aux lois Quillot et Méhaignerie, qui permettait de faire jouer la clause résolutoire par envoi d'une simple lettre recommandée avec accusé de réception, soit en permettant d'inclure la clause résolutoire dans les commandements du Trésor. En conséquence, il lui demande de lui faire connaître s'il est disposé à faire une proposition ministérielle pour modifier l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en reprenant le texte antérieur à la loi Quillot qui précisait que : " Nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit, faute de paiement du loyer aux ; échéances convenues, ne produit effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer resté infructueux " (art. 80, loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948), soit d'insister auprès de son collègue ministre des finances pour obtenir que les clauses résolutoires puissent être incluses dans les commandements délivrés par le Trésor.
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Réponse du ministère : Logement publiée le 27/02/1992
Réponse. - En cas d'impayés de loyers, les offices publics d'habitations à loyer modéré et les offices publics d'aménagement et de construction, soumis en matière financière et comptable aux règles de la comptabilité publique, peuvent recourir à la procédure de l'état exécutoire en vue du recouvrement forcé des dettes de loyer. Pris par l'ordonnateur principal et transmis au comptable public exerçant des poursuites " comme en matière d'impôts directs " l'état exécutoire constitue une procédure efficace, le débiteur n'ayant d'autres possibilités que de reconnaître sa dette ou de la constester devant le juge. Toutefois, l'état exécutoire ne reproduisant pas les termes des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 27 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, la clause de résiliation de plein droit ne peut être mise en jeu. Actuellement, l'article 423-53 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, si le recouvrement des sommes dues n'est pas effectué, le comptable public rend alors compte au président du conseil d'administration à qui il appartient de prendre toutes mesures, notamment pour faire prononcer la résiliation des contrats à raison de leur inexécution. Les conditions d'une modification éventuelle de la rédaction de l'état exécutoire, en vue d'inclure la clause résolutoire, seront prochainement examinées en concertation avec les services du ministère de l'économie, des finances et du budget.
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