Question de M. DEJOIE Luc (Loire-Atlantique - RPR) publiée le 02/05/1991
M. Luc Dejoie attire l'attention de M. le ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et du budget, sur la disposition de la loi de finances pour 1991 (n° 90-1168 du 29 décembre 1990), qui modifie le régime des plus-values immobilières réalisées par des particuliers à compter du 1er janvier 1991, par l'abaissement de 5 p. 100 à 3,33 p. 100 de la réduction effectuée sur la plus-value nette par année de détention au-delà de la seconde année. Cette mesure semble préjudiciable à deux niveaux : en premier lieu parce qu'elle entraînera inévitablement un ralentissement du marché immobilier, les propriétaires parvenus au terme des vingt-deux ans n'hésiteront pas à conserver encore dix ans leur immeuble dans leur patrimoine afin d'être exonérés ; en second lieu pour les propriétaires qui se sont engagés dans des promesses de vente (notariées ou sous seings privés) avant le 1er janvier 1991, ceux-ci en toute bonne foi, se croyaient exonérés de toute plus-value au moment de la promesse de vente. Certains ont même dû signer après le 1er janvier 1991 (soit parce que les documents administratifs n'étaient pas arrivés, soit pour retard dû à des délivrances de prêt), sans possibilité pour eux de se libérer de leur engagement, alors que leur situation fiscale avait été modifiée à leur détriment. Aussi, lui demande-t-il s'il ne serait pas équitable de maintenir l'ancien régime d'imposition pour les ventes précédées d'un compromis enregistré avant le 1er janvier 1991 afin de remédier à cette injustice fiscale.
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Réponse du ministère : Économie publiée le 12/09/1991
Réponse. - 1. La mesure instituée par l'article 91-I de la loi de finances pour 1991 modifie les modalités de détermination des plus-values immobilières sans remettre en cause le champ d'application de l'impôt. La crainte que cet aménagement, d'ailleurs de portée limitée, provoque un ralentissement du marché immobilier suppose admis comme postulat que la décision de céder un bien répond pour l'essentiel à des préoccupations fiscales et non à des motivations d'ordre économique ou personnel. Au demeurant, l'investissement immobilier privé reste soutenu par les réductions d'impôt dont bénéficient les propriétaires occupants et bailleurs, pour un montant qui s'élèvera à 27,3 milliards de francs en 1991. 2. En matière de plus-values immobilières, le fait générateur de l'imposition est constitué par la cession à titre onéreux du bien, qui doit être regardée comme réalisée lors du transfert de propriété de l'immeuble, c'est-à-dire lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix. L'imposition doit alors être établie au titre de l'année au cours de laquelle la cession est intervenue. Lorsqu'une promesse de vente a été conclue préalablement à l'acte de vente proprement dit, l'appréciation de la date de la cession diffère selon que la promesse est unilatérale ou synallagmatique. La promesse unilatérale de vente n'emporte pas transfert de propriété tant qu'elle n'a pas été acceptée et ne peut donc être assimilée à une vente même quand elle est passée devant notaire. Elle ne saurait, par conséquent, constituer le fait générateur de l'imposition d'une plus-value immobilière. A l'inverse, la promesse synallagmatique vaut vente et se confond avec celle-ci dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Le transfert de propriété s'opère alors à la date de la conclusion de la promesse. Si l'acte qui la constate est passé en la forme authentique, la date à retenir pour l'imposition des plus-values est celle qui est portée dans l'acte. Si l'acte est sous seing privé, la date à retenir est celle à laquelle il acquiert date certaine. Toutefois, si la promesse contient par ailleurs une disposition ayant pour effet de différer le transfert de propriété, la formation de la vente est reportée à la date de l'acte ultérieur qui constatera ce transfert. De même, en cas de promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de propriété n'est effectif qu'à la date de l'acte constatant la réalisation de la condition. L'application dans le temps des dispositions de l'article 91-I de la loi de finances pour 1991 doit être réglée en fonction de ces principes.
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