Question de M. MADRELLE Philippe (Gironde - SOC) publiée le 28/03/1991
M. Philippe Madrelle appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, du logement, des transports et de la mer sur la fragile situation du parc locatif privé. Il lui rappelle que la stagnation des revenus fonciers ne permet plus aux propriétaires d'immeubles à usage locatif qui sont souvent des retraités d'obtenir un complément destiné à pallier l'insuffisance du montant de leurs retraites professionnelles. En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui préciser les mesures qu'il compte prendre afin de ne pas décourager de tels propriétaires et de maintenir le parc locatif privé.
- page 627
Réponse du ministère : Équipement publiée le 23/01/1992
Réponse. - L'évolution des revenus fonciers des propriétaires de logements locatifs privés peut s'apprécier au vu de la récente analyse des placements immobiliers sur le logement de rapport, faite par le centre d'études des revenus et des coûts (C.E.R.C.). Les performances de ces placements apparaissent au moins aussi élevées sur le long terme que l'ensemble des autres placements et plus régulières. La revalorisation périodique des loyers et le maintien de la valeur du capital investi en font un placement utilisé pour certaines catégories de ménages, notamment des retraités, qui y trouvent un complément appréciable de revenu. Par ailleurs, en matière de fiscalité, un effort particulier est mené par le Gouvernement à l'égard du logement. Il a pour objet d'une part de stimuler les investissements, d'autre part de lutter contre la diminution du parc locatif privé. Ainsi, la disposition de la loi de finances pour 1990 en faveur de l'investissement locatif, qui permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 60 000 francs sur deux ans ainsi qu'une déduction forfaitaire majorée de 25 p. 100 sur les revenus tirés de ces locations pendant dix ans, a été prorogée jusqu'en 1977 par la loi d'orientation pour la ville. Le projet de loi de finances pour 1992 prévoit la possibilité d'en bénéficier deux fois : une fois d'ici à 1992, une autre fois entre 1993 et 1997. Plusieurs dispositions de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, ont pour objet de mobiliser le parc privé en particulier sur le logement des personnes à revenus modestes. L'article 9 exonère d'impôt sur le revenu pendant trois ans les produits des locations conclues avec les personnes défavorisées ; par ailleurs, l'article 11 crée le bail à réhabilitation qui est un outil à la disposition des bailleurs ne voulant pas ou ne pouvant pas payer eux-mêmes des travaux d'amélioration. Pour remédier à certains dysfonctionnements du marché du logement, le Gouvernement a demandé à une commission du Plan, présidée par M. Lebègue, de mener une réflexion sur le financement du logement afin de faire des propositions. Elles ont fait l'objet d'un examen par le Gouvernement et d'ores et déjà certaines d'entre elles ont été retenues. Il en est ainsi pour les droits de mutation. L'acquisition de logements dans l'ancien sera favorisée par le plafonnement des taux départementaux des droits de mutation. Le plafond, qui était de 10 p. 100 avant le 1er juin 1991, sera de 6,5 p. 100 au 1er juin 1992 et passera progressivement à 5 p. 100 d'ici au 1er juin 1995. La réhabilitation du parc locatif privé peut contribuer à une amélioration des revenus fonciers des propriétaires, notamment pour la revalorisation de leur patrimoine. A cet effet, les propriétaires peuvent bénéficier des subventions de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (A.N.A.H.). Actuellement, l'A.N.A.H., accorde des subventions pour améliorer les logements construits entre 1948 et 1975, seulement pour la réalisation de travaux d'économie d'énergie et de travaux d'accessibilité aux personnes handicapées. Or il apparaît nécessaire que l'agence mette l'accent dans son action de réhabilitation sur le parc construit après 1948 et puisse financer l'ensemble des travaux prioritaires de réhabilitation. Une expérimentation de ce type d'intervention est d'ailleurs en cours dans les propriétés dégradées construites entre 1948 et 1975. Depuis janvier 1991, le conseil d'administration de l'A.N.A.H. a agréé vingt opérations expérimentales concernant 1 800 logements. Les interventions de l'A.N.A.H. sont liées à la taxe additionnelle au droit de bail payé par les propriétaires. Or cette taxe qui est de 3,5 p. 100 des loyers sur le parc construit avant 1948 n'est que de 0,5 p. 100 pour le parc construit après 1948. Une accentuation des actions de l'A.N.A.H. sur le parc récent sera permise par la fixation d'un taux unique de 2,5 p. 100 sur les logements achevés depuis plus de quinze ans. A l'avenir, un renforcement de la sélectivité sociale de l'A.N.A.H. doit être recherché avec le développement d'une offre différenciée de logements locatifs privés allant du logement à loyer modéré en faveur de personnes défavorisées, au logement à loyer intermédiaire dans les zones où la tension locative est forte, en pratiquant une modulation des taux de subvention en fonction du caractère plus ou moins social des opérations. Dès le 1erjanvier 1992, à Paris et dans les départements limitrophes, le développement de logements locatifs intermédiaires dans le parc existant sera encouragé par la décision de porter de 25 à 40 p. 100 le taux des subventions de l'A.N.A.H. pour les travaux de réhabilitation réalisés par les propriétaires privés qui s'engagent à respecter un niveau de loyer intermédiaire pendant une période de neuf ans. Enfin le décret réglementant l'évolution des loyers en région Ile-de-france a replacé les loyers de relocation dans le droit commun de la loi du 6 juillet 1989 relative aux relations entre bailleurs et locataires. Ces loyers seront désormais fixés par références aux loyers de voisinage, c'est-à-dire par référence au niveau constaté des loyers réels. ; l'A.N.A.H. sont liées à la taxe additionnelle au droit de bail payé par les propriétaires. Or cette taxe qui est de 3,5 p. 100 des loyers sur le parc construit avant 1948 n'est que de 0,5 p. 100 pour le parc construit après 1948. Une accentuation des actions de l'A.N.A.H. sur le parc récent sera permise par la fixation d'un taux unique de 2,5 p. 100 sur les logements achevés depuis plus de quinze ans. A l'avenir, un renforcement de la sélectivité sociale de l'A.N.A.H. doit être recherché avec le développement d'une offre différenciée de logements locatifs privés allant du logement à loyer modéré en faveur de personnes défavorisées, au logement à loyer intermédiaire dans les zones où la tension locative est forte, en pratiquant une modulation des taux de subvention en fonction du caractère plus ou moins social des opérations. Dès le 1erjanvier 1992, à Paris et dans les départements limitrophes, le développement de logements locatifs intermédiaires dans le parc existant sera encouragé par la décision de porter de 25 à 40 p. 100 le taux des subventions de l'A.N.A.H. pour les travaux de réhabilitation réalisés par les propriétaires privés qui s'engagent à respecter un niveau de loyer intermédiaire pendant une période de neuf ans. Enfin le décret réglementant l'évolution des loyers en région Ile-de-france a replacé les loyers de relocation dans le droit commun de la loi du 6 juillet 1989 relative aux relations entre bailleurs et locataires. Ces loyers seront désormais fixés par références aux loyers de voisinage, c'est-à-dire par référence au niveau constaté des loyers réels.
- page 192
Page mise à jour le