Question de M. FOURCADE Jean-Pierre (Hauts-de-Seine - U.R.E.I.) publiée le 03/12/1987
M.Jean-Pierre Fourcade expose à M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, chargé du budget, qu'une société civile immobilière de construction-vente, régie par l'article 239 ter du code général des impôts a, conformément à son objet, construit des immeubles d'habitation destinés à la vente. Les associés de cette société désirent à présent conserver ces immeubles dans le patrimoine social pour les louer en nu et transformer par suite la société en société civile immobilière à objet strictement civil simplement régie par les articles 1832 et suivants du code civil. Sur le plan fiscal, cette transformation aurait pour conséquence de faire tomber les résultats de cette société dans la catégorie des revenus fonciers pour l'assiette de l'impôt sur le revenu en la faisant échapper au régime fiscal prévu par l'article 239 ter précité au code général des impôts. Une réponse ministérielle (réponse Durieux J.O., Débats A.N. du 1er avril 1972, page 751, n° 19068) prévoit, dans un cas similaire concernant une société en nom collectif, ce qui suit : " ... avant de donner à sa gestion un caractère civil et de se transformer en société civile immobilière dont les résultats entrent normalement dans la catégorie des revenus fonciers pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, cette société en nom collectif doit normalement produire, en application des dispositions combinées des articles 8.60 et 201 du C.G.I. une déclaration de cession qui tient notamment compte des plus-values latentes réalisées, à la date de l'apport, sur les immeubles conservés à usage locatif ". Il résulte de cette réponse que, dans l'espèce visée par la présente question, les plus-values latentes dans les immeubles d'habitation existant au jour de la transformation seraient immédiatement imposables. Or, la loi de finances pour 1986 n° 85-1403 du 30 décembre 1985, prévoit dans son article 8 que : " Pour l'établissement de l'impôt sur les sociétés, le changement d'objet social ou de l'activité réelle d'une société emporte la cessation d'entreprise. Toutefois, dans cette situation les dispositions de l'article 221 bis du code général des impôts sont applicables, sauf en ce qui concerne les provisions dont la déduction est prévue par des dispositions légales particulières ". Il lui demande donc si, bien que la société civile immobilière de construction vente ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, les dispositions précitées de la loi de finances pour 1986 lui sont ou non applicables et particulièrement si elle bénéficierait du report d'imposition des plus-values latentes au jour de sa transformation conformément aux dispositions de l'article 221 bis du code général des impôts. Il importe de préciser à cet égard : que les immeubles en cause, actuellement déjà loués en nu, figurent en comptabilité sous la rubrique : " Immobilisations " et non " stock immobilier " ;que les résultats de ces locations, conformément à la jurisprudence et à la doctrine administrative font l'objet d'une déclaration n° 2072 et sont taxés, au nom de chaque associé personne physique, dans la cédule de l'impôt foncier ; qu'enfin, en cas de vente ultérieure d'appartements situés dans ces immeubles, la plus-value imposable en résultant serait taxée conformément aux dispositions de l'article 150 A du code général des impôts (plus-value des particuliers).
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Réponse du ministère : Budget publiée le 10/05/1988
Réponse. -Les dispositions des articles 221-5 et 221 bis du code général des impôts ne concernent que les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. En conséquence, elles ne sont pas applicables aux sociétés civiles de construction-vente qui, conformément aux dispositions de l'article 239 ter du même code, sont soumises au même régime d'imposition que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations. Cela dit, il ne pourrait être répondu avec plus de précision sur le régime fiscal applicable à la transformation évoquée par l'honorable parlementaire que si, par l'indication des nom et adresse de la société concernée, l'administration était mise à même de faire procéder à une enquête.
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