Question de M. HAENEL Hubert (Haut-Rhin - RPR) publiée le 18/06/1987
M.Hubert Haenel appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 qui introduit dans le code civil un contrat nouveau dit de location-accession à la propriété immobilière. Il s'agit d'une innovation puisque le contrat de location-accession est défini par l'article premier de la loi, comme celui par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée, avec avis de réception, et après une période de jouissance à titre onéreux la propriété de tout ou partie d'un immeuble, moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance. Il faut donc distinguer le paiement différé du prix et le versement d'une redevance qui correspond à la contrepartie de la jouissance du logement. Cette situation pose un problème à l'administrateur de biens, titulaire de la carte professionnelle, bénéficiaire d'une garantie financière exclusivement accordée au titre de l'activité de gestion immobilière qui est habilité, suivant l'article 64 du décret du 20 juillet 1972 à " recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui ". En effet, le titulaire de la carte " gestion immobilière " peut être amené à percevoir, dans le cadre du mandat de gestion immobilière, des montants qui correspondent à - comme le dit la loi du 12 juillet 1984 - un paiement fractionné ou différé du prix de vente. Dans ce cas, peut-il être habilité à recevoir un tel paiement alors qu'il n'est pas titulaire de la carte " transactions sur immeubles et fonds de commerce " puisque la perception d'un prix de vente se rattache à l'achat et à la vente d'un immeuble. Certes, l'article 69 du décret du 20 juillet 1972 dispose que le titulaire de la carte professionnelle " gestion immobilière " peut recevoir des versements ou remises autres que ceux mentionnés par l'article 64, et même un prix de vente à l'occasion de l'une des opérations spécifiées aux articles 1er à 5 de la loi du 2 janvier 1970, mais seulement à titre occasionnel et sous diverses conditions, notamment celle d'avoir géré depuis plus de trois ans le bien objet du contrat. Le cas exposé ne rentrant pas dans les dispositions dérogatoires de l'article 69, les dispositions spéciales de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, entraînent-elles l'obligation pour le professionnel de solliciter la délivrance de la carte " transactions sur immeubles et fonds de commerce ", dès lors qu'il est susceptible de percevoir habituellement le paiement différé du prix d'une location-accession, en application de la loi précitée.
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Réponse du ministère : Justice publiée le 20/08/1987
Réponse. -L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans son 6° fait entrer la gestion immobilière dans son champ d'application. Sur la base de cette habilitation législative, l'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 permet au titulaire de la carte Gestion immobilière de percevoir toute somme qui est la conséquence de l'administration des biens d'autrui. Ces deux articles sont la traduction de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte des documents parlementaires et plus spécialement du rapport n° 474 de l'Assemblée nationale établi par M. Labbé (page 9). Il en résulte que la notion de gestion immobilière obéit à une définition très large et doit, en particulier, s'apprécier par opposition aux dispositions précises des 1° à 5° de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 précitée. La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définit la location accession à la propriété immobilière comme un contrat, tendant à l'accession sans toutefois garantirla bonne fin de l'opération. En effet, le locataire accédant garde la faculté de renoncer au transfert de propriété. Par conséquent, jusqu'à la date de levée de l'option, la gestion du bien peut, sous réserve de l'appréciation des tribunaux, être considérée comme entrant dans la définition de " gestion immobilière ". Enfin, le professionnel titulaire d'une carte Gestion immobilière peut, sous la même réserve, se prévaloir des dispositions de l'article 69 du décret du 20 juillet 1972.
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