Question de M. DEJOIE Luc (Loire-Atlantique - RPR) publiée le 19/03/1987
M. Luc Dejoie appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sur l'application des dispositions de la loi 86-13 du 6 janvier 1986, codifiées sous l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, qui tendent à substituer automatiquement, sauf opposition des colotis, les règles du P.O.S. à celles d'urbanisme incluses dans les documents approuvés d'un lotissement au terme d'un délai de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. Adopté dans le but de mettre fin aux superpositions de réglementations sur un même terrain, ce dispositif soulève des difficultés d'interprétation quant à sa portée : doit-il être limité aux seules règles d'urbanisme concurrentes à celles du P.O.S. (destination des terrains, hauteur des constructions, prospects) ou doit-il être étendu à l'ensemble des pièces approuvées par l'arrêté d'autorisation (plan parcellaire, nombre de lots autorisés, répartition de la Shon disponible). Peut-on considérer que ce dispositif aura pour effet de rendre sans objet l'actuelle réglementation applicable aux subdivisions de lots. Par ailleurs, au cas particulier où un terrain a fait l'objet en 1972 de divisions organisées par un plan annexé aux actes de vente et par un cahier des charges comportant diverses prescriptions relatives à l'implantation des constructions, le caractère strictement privé de ces documents, antérieurs à la législation sur les lotissements, paraît devoir leur conférer une extrême rigidité, conformément au droit commun des contrats. Il lui demande de bien vouloir lui préciser si la modification de ces documents peut, juridiquement, s'appuyer sur les articles L. 315-3 et L. 315-4 du code de l'urbanisme, dont il semble qu'ils aient été conçus pour permettre la modification de documents approuvés par l'autorité administrative. En effet, les dispositions de l'article L. 315-2-1 ne paraissent pas applicables en de telles circonstances, en raison du caractère purement contractuel des différents documents. Aussi, dans un souci de simplification et d'unification des régimes, ne serait-il pas souhaitable d'étendre le bénéfice des dispositions de l'article L. 315-2-1 aux anciennes divisions de propriétés intervenues en dehors de tout cadre administratif.
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Réponse du ministère : Équipement publiée le 17/03/1988
L'article 8 de la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 pose le principe de la disparition des règles d'urbanisme propres aux lotissements au terme de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, dès lors qu'un plan d'occupation des sols est approuvé, sauf si les colotis demandent le maintien de ces règles. Les circulaires ministérielles du 25 juillet 1986 et du 2 novembre 1987 précisent que ces dispositions, codifiées à l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, visent l'ensemble des règles d'urbanisme contenues dans les divers documents approuvés régissant un lotissement, et notamment le découpage parcellaire s'il en existe un, la densité de construction intialement autorisée et ses modalités de répartition. La disparition des règles d'urbanisme propres aux lotissements rend bien évidemment sans objet l'actuelle réglementation applicable aux subdivisions de lots : l'autorité compétente n'a plus à se référer aux documents spécifiques du lotissementpour instruire une demande de certificat d'urbanisme ou d'autorisation d'occuper le sol. D'une manière générale, les lots deviennent des terrains ordinaires au regard du droit public : leur division s'opère en fonction du droit commun applicable à toute division de terrain en dehors d'un lotissement. Par ailleurs, en l'état actuel des textes, le bénéfice des dispositions de l'article L. 315-2-1 ne saurait être étendu aux anciennes divisions intervenues en dehors de tout cadre administratif, dans la mesure où les documents régissant ces divisions ont un caractère purement contractuel. Ces documents évoluent selon leurs propres règles qui sont des règles de droit privé et doivent donc pas être prises en compte dans l'instruction administrative des demandes de permis de construire. Il est rappelé que les autorisations de construire sont délivrées au vu des seules règles de droit public applicables, sous réserve du droit des tiers.
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