Question de Mme FRAYSSE-CAZALIS Jacqueline (Hauts-de-Seine - C) publiée le 12/02/1987
MmJacqueline Fraysse-Cazalis attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sur la gravité de la situation qu'engendre la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Dès adoption de la présente loi, des hausses très importantes ont été instaurées. Les parlementaires communistes ont voté contre ce projet qui impose des sacrifices aux locataires et accédants à la propriété et, dans le même temps, en multipliant les exonérations, favorise les promoteurs et les sociétés immobilières. Il était certain, les sénateurs communistes l'avaient prévu et dénoncé lors de la discussion sur ce projet, que des hausses vertigineuses allaient survenir, ajoutant encore aux difficultés des locataires quant à l'acquittement de leur loyer. Des augmentations considérables, de l'ordre de 100 p. 100 dans des logements gérés sous la responsabilité d'un organisme public tel la caisse des dépôts et consignations. A l'évidence, ce sont les termes même de la loi qui ont ouvert une brèche dans laquelle des propriétaires se sont engouffrés ; ce qui pose la question de la remise en cause de celle-ci. La responsabilité du Gouvernement, a fortiori s'agissant d'organismes publics, est lourde de conséquences. Elle souhaite connaître les mesures qui sont envisagées pour que de tels excès ne se reproduisent pas et que les hausses excessives déjà appliquées, soient révisées, voire annulées.
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Réponse du ministère : Équipement publiée le 30/07/1987
Réponse. -La loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière a pour but de réformer les rapports entre bailleurs et locataires et de supprimer les rigidités qui découlaient de la loi du 22 juin 1982. Le Gouvernement entend, en effet, revenir à la notion de contrat librement consenti entre les parties. Ce texte contient un dispositif de protection des locataires. Ainsi, pendant une période transitoire, le propriétaire d'un logement occupé au moment de la publication de la loi pourra donner congé à l'issue du bail, sous réserve d'un préavis de trois mois, mais devra motiver son congé. Le motif du congé ne peut être que la reprise pour habiter, la reprise pour vendre ou un motif légitime et sérieux. La protection créée lors des congés par la loi de 1982 en faveur des personnes âgées est conservée pendant cette période transitoire ainsi que le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente. Au cas où il ne choisit pas cette option, le propriétaire d'un logement faisant l'objet d'un contrat en cours au moment de la publication de la loi peut continuer à louer les locaux dans les conditions du contrat en cours ; il peut également, pendant la période transitoire, si le niveau du loyer est faible, proposer au locataire en place un nouveau prix de loyer en respectant un délai de six mois avant l'échéance du contrat. Il s'agit là d'une proposition qui ne peut être imposée au locataire. En effet, le système repose sur un accord entre le propriétaire et le locataire. C'est pourquoi, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre partie saisit la commission départementale de conciliation (C.D.C.). La commission rend son avis dans un délai de deux mois ; à défaut d'accord constaté par celle-ci, le juge doit être saisi avant le terme du contrat, faute de quoi le bail est renouvelé de plein droit pour trois ans avec le même loyer éventuellement révisé selon l'indice du coût de la construction. Ainsi, sauf accord express du locataire, seul le juge peut, le cas échéant, imposer une modification du loyer en vigueur. En aucun cas, le montant du nouveau loyer ne devra dépasser celui de logements comparables habituellement constaté dans le voisinage au cours des trois dernières années. Le nouveau loyer, accepté par le locataire ou fixé par le juge, sera mis en place progressivement. La différence entre le loyer pratiqué et le nouveau loyer sera ajoutée à l'ancien loyer par tiers au cours des trois années du bail renouvelé. Cette période transitoire dure dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants jusqu'au 31 décembre 1995 et, ailleurs, jusqu'au 31 décembre 1991. En ce qui concerne les organismes H.L.M., ceux-ci ont unanimement demandé la liberté de gestion de leurs loyers pour faire une remise en ordre. En effet, actuellement les loyers dépendent surtout de la façon dont ont été financés les logements H.L.M. et très peu du service qui est effectivement rendu à l'usager. Il en résulte que dans certains centres-ville, les locataires bénéficient de rentes de situation alors qu'en périphérie les loyers des logements H.L.M. sont souvent trop élevés. La loi du 23 décembre 1986 permet donc aux organismes H.L.M. de réadapter progressivement les loyers au service effectivement rendu. Il est bien évident que cela ne peut être fait que localement et non uniformément depuis Paris. Bien entendu, cette liberté de fixation des loyers donnée aux organismes se fera dans le respect d'une fourchette de loyers réglementaires. Le Gouvernement sera très vigilant, puisqu'environ 40 p. 100 des loyers du secteur H.L.M. sont en pratique financés par l'allocation logement (A.L.) et l'aide personnalisée au logement (A.P.L.). La loi prévoit notamment que les préfets, commissaires de la République peuvent demander aux organismes H.L.M. une deuxième délibération relative à la fixation des loyers. D'une manière générale, la hausse des loyers H.L.M. ne devrait pas dépasser en 1987 une hausse de 3 p. 100, sauf cas exceptionnel, comme cela a été précisé aux organismes H.L.M. tout récemment. En ce qui concerne le secteur privé des recommandations ont été faites aux bailleurs institutionnels. Il est par ailleurs envisagé la mise en place d'un système de suivi des loyers en Ile-de-France sous la forme d'un observatoire des loyers, afin de mieux cerner les évolutions des loyers et d'aider au fonctionnement des C.D.C. C'est donc un plan d'ensemble qui a été mis en oeuvre pour éviter les hausses de loyer injustifiées. ; respect d'une fourchette de loyers réglementaires. Le Gouvernement sera très vigilant, puisqu'environ 40 p. 100 des loyers du secteur H.L.M. sont en pratique financés par l'allocation logement (A.L.) et l'aide personnalisée au logement (A.P.L.). La loi prévoit notamment que les préfets, commissaires de la République peuvent demander aux organismes H.L.M. une deuxième délibération relative à la fixation des loyers. D'une manière générale, la hausse des loyers H.L.M. ne devrait pas dépasser en 1987 une hausse de 3 p. 100, sauf cas exceptionnel, comme cela a été précisé aux organismes H.L.M. tout récemment. En ce qui concerne le secteur privé des recommandations ont été faites aux bailleurs institutionnels. Il est par ailleurs envisagé la mise en place d'un système de suivi des loyers en Ile-de-France sous la forme d'un observatoire des loyers, afin de mieux cerner les évolutions des loyers et d'aider au fonctionnement des C.D.C. C'est donc un plan d'ensemble qui a été mis en oeuvre pour éviter les hausses de loyer injustifiées.
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