Question de M. BOEUF Marc (Gironde - SOC) publiée le 03/07/1986
M. Marc Boeuf attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sur les conséquences néfastes que pourrait avoir pour les locataires la suppression de la loi Quilliot et de la loi du 1er septembre 1948. Il fait siennes les inquiétudes exprimées par la Fédération de la Gironde de la Confédération nationale du logement. La loi Quilliot constituait en effet une avancée positive dans un meilleur équilibre des rapports individuels et collectifs entre propriétaires et locataires. Il lui demande donc si les mesures qu'il compte prendre iront réellement dans le souci de défendre le droit au logement pour tous et surtout pour les classes sociales les plus défavorisées.
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Réponse du ministère : Équipement publiée le 11/09/1986
Réponse. - A l'heure actuelle, le marché locatif est totalement bloqué. La construction de logements neufs a considérablement chuté au cours des dernières années et la stabilisation relative constatée en 1985 n'a été obtenue artificiellement que par l'aide de l'Etat. Les investisseurs, principalement dans le secteur locatif, ont été découragés. Cette pénurie pénalise les locataires et conforte la mauvaise utilisation du parc de logements. Il est donc nécessaire de fluidifier le marché locatif car c'est le meilleur service que l'on peut rendre aux locataires. Ceux-ci seront en effet gagnants s'ils bénéficient d'un choix plus vaste, si les loyers sont plus en rapport avec le service rendu, si les logements sont mieux entretenus, et si l'on résorbe ces insupportable files d'attente dans la recherche d'un logement que subissent les plus pauvres et les moins soutenus. L'expérience montre donc que les lois qui encadraient trop rigidement le secteur du logement, comme laloi de 1948 et la loi du 22 juin 1982, même si elles étaient pleines de bonnes intentions à l'origine, se révèlent à l'usage aller à l'encontre des intérêts de ceux qu'elles voulaient protéger. Aussi le Gouvernement essaie-t-il de relancer le logement en développant l'offre, car plus il y aura d'offre de logements, plus les locataires auront un choix facile. C'est la seule façon de résoudre le problème. Il s'efforce aussi de lutter contre la dégradation de l'emploi qui pénalise très fortement le secteur du bâtiment et des travaux publics qui a perdu 300 000 emplois au cours de ces cinq dernières années. Le Gouvernement a donc adopté un plan très complet en faveur du logement. Ce plan comporte des mesures fiscales et financières incitant à la relance de l'investissement locatif privé et de l'accession à la propriété. Certaines de ces mesures favoriseront la réhabilitation. En effet, 100 M.F. supplémentaires de prime à l'amélioration de l'habitat (P.A.H.) et100 M.F. de subventions de l'A.N.A.H. (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) sont prévus. De plus, 7 500 logements locatifs sociaux (P.L.A.) seront financés par le Crédit foncier de France, ce qui majore de 10 p. 100 le nombre de logements locatifs sociaux construits en France. Des mesures foncières vont également être prises afin de permettre un accroissement de la production de terrains constructibles de manière à accroître l'offre et à éviter la hausse des prix de ces terrains. Parallèlement à toutes ces mesures, la réforme des rapports entre bailleurs et locataires, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale et qui sera soumise au vote du Sénat en octobre prochain, va supprimer les rigidités économiques introduites par la loi du 22 juin 1982 et qui avaient contribué à créer la pénurie de logements locatifs. Le Gouvernement entend revenir à la notion de contrat librement consenti entre bailleurs et locataires. Ce texte prévoit que le bailleur a la liberté de contracter et la liberté de ne pas renouveler en fin de bail. En contrepartie, le locataire a une totale sécurité pendant toute la durée du bail puisqu'il ne peut être résilié pendant sa durée qui a été fixée par l'Assemblée nationale à trois ans. Ce texte reprend aussi une bonne partie des accords Delmon, véritable code de bonne conduite entre bailleurs et locataires. C'est ainsi que la nouvelle loi apporte peu de changement en ce qui concerne le contenu du contrat, l'état des lieux, les obligations du bailleur et du locataire et la définition des charges récupérables. Cependant, le délai de préavis du congé donné par le bailleur a été porté à six mois alors que la loi du 22 juin 1982 prévoyait trois mois. Toutefois, le Gouvernement est bien conscient que l'on ne peut pas passer trop brutalement d'un système administré à un système de relations purement contractuelles. C'est ainsi qu'une période transitoire a été prévue pendant laquelle toutes les mesures citées plus haut produiront leur effet, de telle sorte qu'à l'issue de cette période transitoire l'augmentation de l'offre de logements locatifs aura permis de détendre le marché et de rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires. Pendant cette période transitoire un " garde-fou " est prévu : le propriétaire pourra donner congé à l'issue du bail mais devra motiver son congé. Il ne pourra donner congé que pour reprendre son logement pour l'habiter, le reprendre pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le nouveau loyer ne devra pas dépasser les loyers des logements comparables du voisinage et en cas de désaccord il pourra être fait appel à une commission de conciliation dont l'accès sera gratuit dans toutes les préfectures. Cette période transitoire durera dans les agglomérations de plus de 1 000 000 d'habitants jusqu'au 31 décembre 1995, et ailleurs jusqu'au 31 décembre 1991. Telles sont donc les principales dispositions du plan logement adopté par le Gouvernement qui est à la fois un projet libéral et un projet social. C'est un projet social car il s'attaque à l'injustice profonde que représente le chômage, et parce que l'accroissement attendu et non contesté du nombre de logements construits est la meilleure réponse que l'on peut faire aux candidats locataires qui souffrent de la pénurie. Il s'assortit également d'un certain nombre de protections des locataires, citées plus haut, propres à rétablir la confiance dans le marché locatif. A ce souci social correspondent enfin les choix effectués dans le projet pour ce qui a trait à la sortie de la loi de 1948 de l'ensemble des logements vacants et des logements occupés classés en catégories 2 B et 2 C : les logements occupés de ces catégories pourront sortir de la loi du 1er septembre 1948 à condition que les locataires aient moins de soixante-cinq ans et que leurs ressources soient supérieures à un seuil qui sera défini par décret mais dont le montant sera équivalent à environ quatre fois le S.M.I.C. pour un couple avec deux enfants. Ainsi, ne sortiront de la loi de 1948 que les logements confortables dont les locataires ont des ressources leur permettant d'acquitter un loyer normal. Enfin, la situation des locataires de plus de soixante-cinq ans ne sera pas modifiée. Il est précisé, en outre, que cette sortie de la loi de 1948 se fera sous la forme d'un bail de huit ans, ce qui donne au locataire une excellente garantie de stabilité. La hausse de loyer sera étalée sur cette période de huit ans. C'est dire le caractère tout à fait progressif que le Gouvernement a voulu donner à cette mesure. ; bailleur a été porté à six mois alors que la loi du 22 juin 1982 prévoyait trois mois. Toutefois, le Gouvernement est bien conscient que l'on ne peut pas passer trop brutalement d'un système administré à un système de relations purement contractuelles. C'est ainsi qu'une période transitoire a été prévue pendant laquelle toutes les mesures citées plus haut produiront leur effet, de telle sorte qu'à l'issue de cette période transitoire l'augmentation de l'offre de logements locatifs aura permis de détendre le marché et de rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires. Pendant cette période transitoire un " garde-fou " est prévu : le propriétaire pourra donner congé à l'issue du bail mais devra motiver son congé. Il ne pourra donner congé que pour reprendre son logement pour l'habiter, le reprendre pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le nouveau loyer ne devra pas dépasser les loyers des logements comparables du voisinage et en cas de désaccord il pourra être fait appel à une commission de conciliation dont l'accès sera gratuit dans toutes les préfectures. Cette période transitoire durera dans les agglomérations de plus de 1 000 000 d'habitants jusqu'au 31 décembre 1995, et ailleurs jusqu'au 31 décembre 1991. Telles sont donc les principales dispositions du plan logement adopté par le Gouvernement qui est à la fois un projet libéral et un projet social. C'est un projet social car il s'attaque à l'injustice profonde que représente le chômage, et parce que l'accroissement attendu et non contesté du nombre de logements construits est la meilleure réponse que l'on peut faire aux candidats locataires qui souffrent de la pénurie. Il s'assortit également d'un certain nombre de protections des locataires, citées plus haut, propres à rétablir la confiance dans le marché locatif. A ce souci social correspondent enfin les choix effectués dans le projet pour ce qui a trait à la sortie de la loi de 1948 de l'ensemble des logements vacants et des logements occupés classés en catégories 2 B et 2 C : les logements occupés de ces catégories pourront sortir de la loi du 1er septembre 1948 à condition que les locataires aient moins de soixante-cinq ans et que leurs ressources soient supérieures à un seuil qui sera défini par décret mais dont le montant sera équivalent à environ quatre fois le S.M.I.C. pour un couple avec deux enfants. Ainsi, ne sortiront de la loi de 1948 que les logements confortables dont les locataires ont des ressources leur permettant d'acquitter un loyer normal. Enfin, la situation des locataires de plus de soixante-cinq ans ne sera pas modifiée. Il est précisé, en outre, que cette sortie de la loi de 1948 se fera sous la forme d'un bail de huit ans, ce qui donne au locataire une excellente garantie de stabilité. La hausse de loyer sera étalée sur cette période de huit ans. C'est dire le caractère tout à fait progressif que le Gouvernement a voulu donner à cette mesure.
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