- 1 Ces charges se sont ainsi réparties en 1996 et 1997 :
(en milliers de francs)
|
|
1996 |
1997 |
|
Préloyers Polynésie |
1 641 |
2 596 |
|
Occupation précaire Paris |
2 180 |
4 425 |
|
Total relocalisations |
3 821 |
7 021 |
2
Leur coût annuel est de 4 millions de francs à
quoi il faut ajouter 1 million de francs de travaux d'entretien, soit une
charge globale locative annuelle de 5 millions de francs.
3
Le conseil d'administration ayant approuvé l'implantation
du siège social de la Télévision du Savoir, de la
Formation et de l'Emploi, au 10-14, rue Horace Vernet s'est tenu le
27 septembre 1994.
4 Pour France Télévision, La multiplication des baux et avenants
passés par France Espace dans l'immeuble situé au 104, avenue du
Président Kennedy - 75016 Paris - qu'elle occupe s'explique par
l'accroissement important qu'ont connu ses effectifs depuis 1990. Cette
situation a nécessité une augmentation des surfaces de bureaux,
comme des locaux de soutien (salles de réunion, locaux d'archivage,
notamment).
Quant aux disparités de prix au m2 dans un même immeuble, elles
s'expliquent par le fait, d'une part, que les baux ont été conclu
à des périodes différentes, d'autre part, que les
étages n'offrent pas la même situation. Ainsi, le 5éme
étage a été loué à un moment où
l'immobilier à Paris était encore d'un coût très
élevé. La situation de l'immeuble en front de Seine et la
qualité de la situation de cet étage sont également
à prendre en considération. En revanche, le 1er étage,
loué en deux étapes, a bénéficié d'une
décote compte tenu de sa situation et de ses handicaps (bureaux sombres,
cet étage étant en retrait par rapport aux étages
supérieurs).
D'une façon générale, la forte augmentation des frais
immobiliers se justifie par l'augmentation des surfaces au cours de la
période de référence. Les coûts ont ainsi crû
de 8,8 MF en 1991 à 14,9 MF en 1997, soit une croissance de 71 %, alors
que, dans le même temps, les surfaces louées augmentaient de 89 %.
Il convient de rappeler que ces sommes recouvrent, outre les loyers et charges
locatives, l'entretien des locaux, les honoraires sur les locaux, l'assurance
multi-risques, ainsi que les autres impôts locaux.
5
La hausse des loyers de France Télévision
Distribution entre 1993 et 1995 s'explique par l'augmentation des surfaces
louées, liée au développement de l'entreprise.
En 1993, FTD a loué à France 2, rue Jean Goujon,
258 m² (+ 51 m² à compter du
1er septembre). En 1994, la surface louée par FTD est passée
à 375 m². En 1995, l'évolution de FTD
nécessitait que la superficie passe à 486 m². En 1996,
tout en maintenant un loyer équivalent, FTD a doublé sa surface
locative en s'installant boulevard Victor (945 m²) tout en
étant dans l'obligation de conserver 62 m² rue Jean Goujon
(service Actualités). En 1997, les surfaces louées et les loyers
sont équivalents à 1996.
6
Une campagne de mesures entreprise fin 1997, a
démontré l'efficacité des travaux d'isolation phonique
réalisés.
7
Le prix au mètre carré varie selon les grandeurs
retenues au numérateur et au dénominateur :
1/ Ensemble
des dépenses à caractère immobilier (y compris charges
foncières). Financement par crédit-bail.
|
Dépenses |
1 300 000 000 francs |
|
Surface |
100 000 m² |
|
Coût au m² |
13 000 francs |
2/ Coût de réalisation de l'ensemble immobilier (y compris honoraires)
|
Dépenses |
695 000 000 francs |
|
Surfaces |
100 000 m² |
|
Coût au m² |
6 950 francs |
3/ Coût de revient imputalbe à la S.H.ON.
|
Dépenses |
610 000 000 francs |
|
Surfaces |
57 000 m² |
|
Coût au m² |
10 700 francs |
8
Le calcul des frais financiers de
préfinancement avait été estimé en avril 1995
à 113 millions de francs. La baisse des taux
d'intérêts à court terme, intervenue depuis, permet
d'estimer ces frais à 53 millions de francs. Pour se
protéger d'une hausse de ces taux, un swap a été
contracté auprès du Crédit Lyonnais pour un coût de
27 millions de francs. Par rapport aux prévisions d'avril 1995, une
économie de 30 millions de francs a été
dégagée sur ce chapitre. Elle reste disponible.
9
Le projet approuvé par les conseils d'administration de
France 2, France 3 et France Espace en avril 1995 prévoyait le
regroupement dans le futur siège social de France 2, de France
Espace et des services parisiens de France 3. Dans ce projet, les filiales
des sociétés conservaient leurs implantations actuelles.
Au cours de l'été 1996, la réactualisation des besoins des
chaînes a fait apparaître une insuffisance des surfaces,
constatée dans le cadre de l'audit menée par Jean-Michel
Bloch-Lainé. France Télévision a fait savoir qu'un travail
d'optimisation de l'utilisation des surfaces, de rationalisation de
l'implantation des services et d'alignement des ratios de surface par
salarié entre les sociétés a permis de réduire ce
déficit et de revenir à l'hypothèse initiale d'occupation.
Seule exception, la régie finale de France 3 reste temporairement
dans son implantation actuelle.
10
Pour la chaîne, l'insuffisance et l'étroitesse des
locaux actuels se justifient de la façon suivante :
- la surface de chaque poste de travail varie de 5 à 9 m² par
personne selon les services alors que la norme habituelle est au minimum de
12 m², les surfaces pour le rangement et l'archivage sont devenues
insuffisantes, voire inexistantes,
- des nuisances sonores importantes sont fréquentes, ce qui provoque des
difficultés de concentration,
- les locaux communs, les salles de visionnage ou d'accueil des invités
ne sont pas assez nombreux,
-
les possibilités d'extension sont nulles. Or, La Cinquième
met en place des moyens complémentaires, nécessaires, notamment,
au développement de sa Banque de Programmes et de Services ( B.P.S. ).
11
Les conditions étaient les suivantes:
La SFP cédait l'ensemble immobilier bâti au prix de
253 millions de francs HT, majoré du coût des
démolitions pour 15 millions de francs HT.
Ce prix, par ailleurs actualisé, était pour partie payable
à l'acte de vente (123 millions de francs) et pour partie
(130 millions de francs HT) stipulé payable à terme de 15
mois, sans indexation ni intérêts.
Le prix était assorti d'une clause de complément de prix sous
forme d'un "retour à meilleure fortune" établi sur la base de
l'adéquation "charges foncières-prix de vente", qui
résulterait des prix effectivement pratiqués à la
commercialisation par les Promoteurs - Vendeurs.
Conditions suspensives essentielles:
-
Obtention du permis de lotir. - Obtention d'un permis de démolir.
- Obtention des permis de construire.
Le programme, condition suspensive essentielle de la vente, était le
suivant :
PROGRAMME m² H.O.N. (hors d'oeuvre net)
|
Produits libres |
en m² |
|
Logements libres |
52 617 |
|
Commerce |
2 960 |
|
Sous Total |
55 577 |
|
Equipements sociaux |
|
|
Equipements publics :
|
|
|
Total |
57 277 |
Purge
du recours des tiers : durée de la promesse: 30 juin 1995.
12 Après cet avenant, le programme était le suivant :
PROGRAMME m² H.O.N. (hors d'oeuvre net)
|
Produits libres |
en m² |
|
Logements libres |
36 617 |
|
Commerce |
2 960 |
|
Sous Total |
39 577 |
|
Produits sociaux |
|
|
P.L.I. 1 % |
8 000 |
|
P.L.I. " Ville de Paris " |
8 000 |
|
Sous Total |
55 577 |
|
Equipements sociaux |
|
|
Ecole maternelle |
1 700 |
|
Local brut de décoffrage |
200 |
|
Sous Total |
1 900 |
|
Total |
57 477 |
13
Le programme s'établit
finalement de
la manière suivante:
PROGRAMME m² H.O.N. (hors d'oeuvre net)
|
Produits libres |
en m² |
|
Logements libres |
27 587 |
|
Commerce |
2 822 |
|
Prêt " double 0 " |
8 000 |
|
|
38 409 |
|
Produits sociaux |
|
|
P.L.I. " Ville de Paris " |
8 000 |
|
P.L.A. |
8 000 |
|
|
16 000 |
|
Sous Total (à vendre) |
54 409 |
|
Equipements sociaux |
|
|
Ecole maternelle |
2 100 |
|
Halte-garderie |
338 |
|
|
2 438 |
|
Total |
56 847 |
14
Trois sociétés ont
été retenues à la fin juin qui ont précisé
leurs offres remises le 30 septembre 1994 à RFO:
Le groupe UAP (SECL) propose une solution mixte : conservation et
restructuration de l'hôtel existant à usage de bureaux ;
démolition des 2 pavillons latéraux et construction de petits
immeubles d'une surface hors oeuvre nette (shon) de 6 500 m². Le prix
serait d'environ 140 millions de francs HT.
Cogedim et Fradim ont formulé une proposition commune qui concilie aussi
la conservation de l'hôtel en bureaux et la réalisation de 3
immeubles d'une surface de 8 350 m² shon. Le prix serait de
142 millions de francs HT.
Bâtir (Groupe Bouygues) propose la création d'un nouveau
siège à Malakoff à 300 m de la Porte de Brancion et
à proximité immédiate du coeur de la ville et du
métro. Le projet présenté à RFO le 5 octobre,
après étude conjointe conduite pendant deux mois, répond
en tous points aux besoins de la société.
La solution de l'échange, immeuble neuf - contre le Centre Bourdan, est
proposée par Bâtir qui fait siens les problèmes
d'instruction du permis de construire. La comparaison avec les autres prix
proposés ne peut être faite dans l'absolu ;
l'intérêt spécifique de la proposition Bâtir
étant la procédure d'échange et le transfert de tous les
risques d'obtention du permis de construire. Le prix de vente serait de
135 millions de francs HT.
15
Cette longue et minutieuse étude, deux implantations et
deux seulement ont pu être retenues en raison de leurs
caractéristiques et de leur prix (moins de 20 000 francs
le m²), les autres ne répondant pas aux besoins ni aux
impératifs financiers (prix compris entre 22 000 francs et
28 000 francs le m²):
- Issy les Moulineaux (Groupe UAP), écarté après examen
technique en raison des nuisances sonores et radio électriques de
l'environnement ;
- Malakoff au prix de 16 440 francs HT le m² avant procédure
d'échange.